Tasacion

Su cliente ya ha elegido; la propiedad tiene una superficie cubierta de 180 m², con una antigüedad de 8 años y su estado de conservación es muy bueno. También hubieron mejoras, a saber: en el año 2010 en 40 m2 de buen estado, y en el año 2012 en 30 m2 de muy buen estado. El valor a nuevo del m2 es de $ 3780. La vida probable es de 65 años. La propiedad se encuentra sobre un terreno esquina de 13 metros de frente x 30 metros, y está situado en zona comercial y residencial intermedio.

Los antecedentes que Ud. logró recopilar son los siguientes:
1) Lote de 12 x 20m, valor $ 270.000

2) Lote de 14 x 23m, valor $ 285.000

3) Lote de 10 x 29m, valor $ 265.000

4) Lote de 12 x 26m, valor $ 283.000

5) Lote de 13 x 28m, valor $ 280.000  

En el antecedente 3: Frente de mayor valor, 10 metros, es en una zona céntrica comercial, ver (Tabla I - Valvano).

[pic 1]

Cuadro de antecedentes

DESARROLLO DEL CASO:

1. Multiplicar las Medidas, frente x fondo y obtenemos la Superficie, (columna 1). 
2. Dividir el Valor x el total de la Superficie (columna 1) y obtenemos el Valor unit. del m2, (columna 2).
3. Como obtener Coeficiente, (columna 3): buscar en tabla Fitte y Cervini (FyC) uniendo en la tabla el frente del lote con el fondo, por ej. el antecedente de lote 1 es 12 de frente x 20, en la tabla en la intersección de 12 y 20 el valor que indica la tabla es  117.7 – esto se aplica también al resto de los antecedentes. Si fuese por Tabla del Tribunal de la Nación, procedemos igual, unimos frente y fondo, en el caso del lote 1, 12x20, es un coeficiente de 1.221. El resto sigue igual su procedimiento, y para lote antecedente 3, frente y fondo, 10 y 29, el coeficiente es 1.010
4. Como obtener Coef. Aj. Esquina (columna 4): es solamente cuando tenemos lote esquina, sino no se aplica, puede que nos pidan tasar propiedad que no está en lote esquina entonces esta columna quedará en blanco o ni siquiera la columna esté presente. Sería entonces (lote esq.): sumar el frente (10) + fondo (29) = 39 y dividir x frente = 3.90. Ahora buscar este valor (3.90) en la tabla de Valvano, el mas aprox, en este caso es 4.00 (buscar el más cercano se lo llama extrapolar), y se asigna en la tabla 1 de Valvano, esto porque el antecedente 3 dice que es en “zona céntrica comercial”, tabla 1, equivale entonces a 0.36, a esto siempre sumar 1, que equivale a la plusvalía, entonces el total es = 1.36  (10+29/10 = 3.90 (ver en Valvano tabla 1 donde + cercano es 4.00, que equivale a 0.36, a este 0.36 sumamos plusvalía que es 1, el coeficiente Aj. Esq. es = 1.36)
5. Como obtener Valor Homogeneizado (columna 5): es el valor unitario del m2 (columna 2) dividido el Coef. (columna 3) y multiplicado x 100. lote 1: 1.125/117.7*100 = 955,81 Para lote esquina, antecedente 3, atención: Valor m2/Coef x 100/Coef esq.                Sería: 913,79 / 100.4 = 9.101494 x 100 = 910,14 / 1.36 = 669,22
6. Como obtener el VUZ/VUC (columna 6): es la suma de todos los Valores Homogeneizados (de columna 5) divididos el total de la cantidad de antecedentes.  Sería: (955,81 + 804,62 + 669,22 + 857,32 + 754,14 / 5= 808,22)

DESARROLLO TASACIÓN LOTE ESQUINA para el cliente 13 x 30: [pic 2][pic 3]

1. Superficie (columna 2): la obtenemos multiplicando las medidas, 13 x 30 = 390 m2 de superficie.
2.  VUC o VUZ (columna 3): es el obtenido en el cuadro de antecedentes, columna 6: 808,22
3. Coeficiente (columna 4):  Ir a la tabla de F y C y en la intersección (unión) del frente con fondo obtenemos el coeficiente: 99.0  - Si fuera en Tabla de Tribunal de la Nación sería igual, unimos frente con fondo, 13 y 30, y el coeficiente es 1.060
4. Coeficiente Aj. Esq. (Columna 5): Sumar el frente x el fondo, con el resultado ir a Tabla Valvano, buscar el más cercano y usar  ZONA n°2 porque el lote elegido por el cliente es esquina y en zona comercial y residencial intermedio, a este coeficiente sumar siempre 1, que es la plusvalía. Es decir: (13+30/13=3.30 – ver Valvano tabla 2, (tomo 3.25=0.19) + plusvalía 1= 1.19)
5. VALOR HOMOGENIZADO (COLUMNA 6): es el valor de m2 de lote tipo (ideal), el de los antecedentes (10x29) por el coeficiente del lote tipo/ideal de los antecedentes, dividido 100.                                          Es decir: (913.79 x 100.4 = 91744,51 / 100 =  917.44)  En Tabla Tribunal sería: Valor m2 lote ideal, dividido el coeficiente, es decir: 913,79 / 1.010 = 904,74 - Ojo, no se multiplica, solo se divide.                     
6. Valor Normalizado (columna 7): es el VUC o VUZ obtenido en el cuadro de antecedentes, por el “coeficiente del lote a tasar para el cliente”, dividido 100. Es decir: VUZ o VUC x Coef (FyC) / 100. - Sería: 808.22 x 99.0 = 80013,78 / 100 = 800.13  -  En Tabla Tribunal sería: VUC o VUZ x el coeficiente, es decir: 808.22 x 1.060 = 856,71 - Ojo, no se divide por 100, solo se multiplica.
7. Valor del lote: Es la Superficie (columna 2) multiplicada x el Coeficiente esq.  del lote para el cliente (columna5) y multiplicado x el Valor Normalizado (columna 7).                                                 Es decir: 390 x 1.19 = 464.1 x 800.13 = 371.340,33                                                                             Valor del Lote para el cliente: $ 371.340,33                              Valor del lote p/cliente[pic 4]

Tasación de Mejoras del Lote: Una vivienda de 180 m2.

Los datos son los suministrados en la 1ª página, a saber:  

1. Superficie Cubierta: 180 m2
2. Antigüedad: 8 años
3. Estado: Muy bueno
4. Valor m2 Nuevo: $ 3.780,00
5. Vida Probable: 65 años

1er Paso: Depreciación de la vivienda: Es Antigüedad x 100 dividido la vida probable,               sería: 8 x 100 = 800 / 65 = 12.30 (Este 12.30 lo llevamos a la tabla de Ross/Heidecke y buscamos el mas aprox., sería 12, que equivale a 6.750)

...