BOLETO DE COMPRAVENTA

“EL BOLETO DE COMPRAVENTA EN LA FAZ INMOBILIARIA”

Proyecto de Ley Provincial

Introducción

La celebración de negocios inmobiliarios mediante boleto de compraventa ha significado ser una práctica usual y cotidiana de la sociedad en la que vivimos, fundamentalmente motivada por la facilidad y celeridad que otorga este instrumento a dicha celebración, pero así también, para eludir –de cierta manera- la burocracia y el alto costo dinerario que conforma realizarlo con la formalidad que actualmente nuestra ley prescribe, desconociendo e ignorando en muchos casos los efectos que traería aparejado.

Es de costumbre en los negocios inmobiliarios la celebración previa de un Boleto. Ocurre que frecuentemente quedan por resolver, en el momento de la concreción del negocio, algunas cuestiones relativas a las deudas por tributos que pueda presentar la propiedad, a la liberación de impuestos ante la AFIP por tratarse de la sustitución de la única vivienda (art. 14, ley 23.905), consultas, planos y otras cuestiones que imposibilitan la celebración del contrato de compraventa, permuta, etc. en el instante mismo de tomada la decisión de compra.

Para más, cabe agregar que los mismos trámites notariales y registrales previos, cuando no la confección de planos de mensura, unión o subdivisión, autorizaciones administrativas o judiciales, según los casos, insumen un tiempo considerable que va desde una semana hasta varios meses.

Resultaría todo un hostigo exigir a las partes directamente la celebración de la escritura traslativa.

Es por todo lo expuesto que este trabajo persigue como objetivo elaborar, en base a la información existente en nuestro país y su comparación con otros países del mundo, una propuesta de Proyecto de Ley Provincial mediante la cual no sólo se permita, y bajo ciertas condiciones, la oponibilidad frente a terceros de éste instrumento privado; sino también, y consecuentemente, que la misma crea y regule un Registro Público de Boletos de Compraventa Inmobiliaria que inscriba y publique todos los instrumentos de esta índole celebrados entre particulares, en remate judicial o en subasta pública y privada.

Fundamentalmente se encuentra basado en un tipo de estudio exploratorio y descriptivo de la legislación, jurisprudencia y doctrina tanto Nacional como del Derecho Comparado; pero aún así también enfocado bajo una observación de campo como participante, formando parte de la vida cotidiana del grupo analizado, y como no participante extrayendo datos y opiniones de la comunidad tomada como objeto de estudio.

En el Capítulo I, se describen todos los antecedentes jurídicos y evolución histórica en el país y en el mundo del boleto de compraventa como instrumento para la celebración de negocios inmobiliarios.

En el Capítulo II, se ingresa de lleno a la naturaleza y características fundamentales del boleto de compraventa como punto de vista del derecho argentino y del derecho comparado.

Este capítulo además, razona sobre ¿Qué carácter reviste el adquirente de buena fe de un bien inmueble por boleto de compraventa?, y examina todo lo relativo a la adquisición del dominio.

Del Capítulo III, se desprende una descripción detallada del carácter indivisible de la obligación de escriturar, y los efectos ante su incumplimiento.

El Capítulo IV, analiza lo referido, por un lado a la posesión de un bien inmueble adquirido por boleto de compraventa, y por otro lado, a describir sistemáticamente otros boletos registrables existentes en nuestro sistema.

Al abordar el Capítulo V, se responde si son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa; y se analiza las posiciones doctrinarias que emergen de tal tema, del mismo modo también se afrontan las entrevistas realizadas a profesionales sometidos a la práctica del negocio inmobiliario.

El Capítulo VI muestra un enfoque interno de la práctica cotidiana al abordar una serie de notas y entrevistas profesionales relacionados con la actividad inmobiliaria, tales como abogados, contadores, martilleros y corredores públicos, profesores universitarios, y empresarios desarrollistas e inversionistas.

En el Capítulo VII se analizan detenidamente jurisprudencia y fallos nacionales donde la problemática pone en énfasis su mirada actual.

Por último, en el Capítulo VIII se propone el Proyecto de Ley que otorgue y regule la oponibilidad del boleto de compraventa en la celebración de negocios inmobiliarios, y la creación de un Registro Público de Boletos de Compraventa Inmobiliaria, sus fundamentos, presupuestos y condiciones.

Problema de la Investigación

¿El Boleto de Compraventa es un fehaciente contrato de compraventa?

¿Cuál sería su verdadera naturaleza jurídica?

¿Sería legítima la posesión de un bien inmueble adquirido mediante Boleto de Compraventa?

Justificación

Al abordar la fundamentación de este trabajo se releva la inquietud de saber “¿Para qué se realiza; y porqué se elige dicha temática?”, y en el intento de responder esas incertidumbres surge que se trata de una necesidad indispensable de insertar a nuestro sistema esta regulación que la práctica actual demanda.

Actualmente la venta de bienes inmuebles, además de ser altamente costosa, se encuentra inmersa en la burocracia estatal, o porque no existen leyes que agilicen la práctica, o porque necesariamente engloba tantos aspectos a tener en cuenta que no hace simple su contratación.

El tiempo considerable para revestir todas las condiciones exigidas; el elevado gasto dinerario para lograr las formalidades prescriptas legalmente; el importante negocio inmobiliario que decae ante tantas complicaciones, y demás, logra que las personas queden enclaustradas de abastecerse sólo con alquileres y locaciones y ver cada día más lejos su sueño de tener una casa.

La falta de oponibilidad frente a terceros de buena fe y su consecuente derivación a numerosas estafas que se alimentan de embargos y ejecuciones.

La violación al mismísimo derecho de propiedad.

La inconciliable literalidad del agregado al art. 2355 que no alude a la posesión cuando se refiere al calificativo de legítima, sino al acto de adquisición de tal manera que nadie consideró jamás que el adquirente por boleto hubiera adquirido su posesión ilegítimamente.

Por todo esto expuesto es que considero que el presente proyecto de ley representará a nuestra sociedad una efectiva contribución a la seguridad jurídica inmobiliaria y a la protección de los derechos de los ciudadanos en la celebración de este tipo de negocios jurídicos.

Objetivo General

Elaborar una propuesta de Proyecto de Ley Provincial mediante la cual no sólo se permita, y bajo ciertas condiciones, la oponibilidad frente a terceros de éste instrumento privado; sino también la creación de un Registro de Boletos de Compraventa Inmobiliaria celebrados entre particulares, en remate judicial, o mediante subasta pública o privada.

Objetivos Particulares

Distinguir la fuerza instrumental del boleto de compraventa al momento de su celebración, como asimismo los efectos jurídicos, posesorios y patrimoniales que de él emanan.

Comparar normativa y marcos regulatorios con el Derecho Comparado de países como España, Uruguay, Chile y Perú.

Analizar jurisprudencia y casos en que adquirentes de buena fe se ven perjudicados en sus derechos de igualdad, de propiedad -y su corolario, de inviolabilidad- por la inoponibilidad del boleto de compraventa frente a terceros.

Comparar sus características y efectos con las del contrato de compraventa.

Discrepar si la posesión de la adquisición de un bien por boleto de compraventa es legítimo o ilegítimo.

Analizar otros tipos de boletos con vocación traslativa.

CAPITULO I

Antecedentes legislativos, doctrinarios y jurisprudenciales

Estos temas nos conducen a hacer algunas consideraciones sobre los antecedentes jurídicos, doctrinarios y jurisprudenciales del contrato preliminar o “boleto de compraventa” –término acogido a través de la ley 17.711 por nuestro Código Civil en los arts. 1185 bis y 2355 in fine-, que origina la obligación de hacer escritura pública con lo cual queda concluido el contrato de compraventa de inmuebles.

Los doctores Edmundo Gatti y Jorge Alterini reafirman en su obra Prehorizontalidad y boleto de compraventa –obra elaborada sobre la base de investigaciones personales de los autores- su postura al decir: “El art. 1185 significa en realidad que el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles”. El contrato del art. 1185 es sin duda alguna, un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa, sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa. El contrato del art. 1185 es un contrato con importantes efectos propios, que no son los naturales de la compraventa (obligación del vendedor de entregar la cosa para transferir el dominio y obligación del comprador de pagar su precio) y se presenta con respecto al de compraventa como un contrato previo, intermedio, como un antecontrato, etc., como el boleto de compraventa configura un contrato por el cual el vendedor se compromete a vender aparece un caso típico de venta forzosa, según la modalidad prevista por el inc. 2º del art. 1324. Dice esta norma: “Nadie puede

...