Derecho Inquilinario

DERECHO INQUILINARIO

Es el derecho que tiene el arrendatario a que se le devuelva el pago de sobre-alquiler del inmueble que ocupa, tomando como base el canon máximo fijado organismo competente; o las cantidades que haya pagado por alquiler de una considerada por ese organismo como inhabitable.

Artículo 1579 del código civil. El arrendamiento el un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cito tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.

Es una rama especial, que viene a regular las relaciones arrendaticias con carácter imperativo, aplicando el orden público; esta rama se caracteriza por la intervención del Estado en la contratación individual; por la protección al inquilino como débil jurídico y la prohibición al mismo de renunciar a las ventajas que le ofrece la Ley.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.

ANTECEDENTES

En sus orígenes, el arrendamiento po­día ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea ro­manista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que pro­mete pagar el precio se llama "conduc­tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana­lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable­mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora­les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida­des encaminadas a llevar a cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento mas común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario.

El presente trabajo pretende desarrollar de manera veraz y concreta lo referente a este tipo de contratos, explicando sus características, naturaleza, tipos, extinción entre otras cosas, según lo que estipula nuestro Código Civil vigente y de forma posterior lo establecido por la ley especial en materia de arrendamiento, estableciendo sus aspectos mas importantes y resaltando las respectivas comparaciones con la ley especial en materia de arrendamiento recientemente derogada.

Por otra parte busca establecer las obligaciones, derechos y restricciones del arrendador, según lo tipificado en el ya mencionado Código Civil vigente, sin dejar de lado las obligaciones y derechos que el mismo establece al arrendatario.

Todo esto con la finalidad de ampliar los conocimientos del lector con ideas claras y concretas en materia de arrendamiento.

En Venezuela, durante el mandato del Presidente Dictador General Juan Vicente Gómez no se había sentido escasez de viviendas, es más era frecuente encontrar varias casas vacías en una misma calle y los propietarios en ocasiones tenían que disminuir los cánones de arrendamiento con el objeto de mantener en la vivienda un buen inquilino

Para Mogollón (2001) la problema ática habitacional en Venezuela, comenzó a sentirse a partir de la Segunda Guerra Mundial , en agosto de año 1939, cuando se encareció el precio de los materiales de construcción y el crecimiento explosivo de la población trajo como consecuencia mayor demanda de viviendas, lo cual, subió el precio de los alquileres. Para controlar esto, el Presidente General Eleazar López Contreras el 9 de septiembre de 1939 dicto un decreto que regulaba los precios de los artículos de primera necesidad, entre los que figuraban los alquileres de vivienda, así mismo, regulo el precio de los materiales de construcción. Este es el primer paso que se dio en Venezuela hacia la creación de una legislación especial inquilinaria. Además en el artículo 13 del mismo decreto se enumeran las causales de desocupación de viviendas, los cuales son: cuando no se haya pagado el canon dentro de los 15 días a su vencimiento, cuando el inmueble deba ser ocupado por su propietario o parientes consanguíneos dentro de un segundo grado de consanguinidad y este debe ocuparlo a mas tardar dentro de un mes después de la desocupación y debe habitarlo mínimo por 6 meses, cuando el inmueble requiera una reparac ión que exija si desocupación, cuando el arrendatario destine un uso contrario a las buenas costumbres o le de un uso distinto para el cual fue arrendado y cuando el inquilino deteriore el inmueble.

CARACTERES

El arrendamiento es un contrato:

1º) Bilateral: Las partes asumen obligaciones reciprocas, es decir, se requiere del concurso de dos o más voluntades.

2º) Oneroso: Requisito de la esencia del arrendamiento, de ser gratuito degeneraría en un Contrato de comodato.

3º) Consensual: Que engendra obligaciones recíprocas desde el momento de su celebración y se extinguen sucesivamente en el tiempo. Una de las consecuencias de esto es que en caso de incumplimiento sólo puede pedirse la terminación, pero no la resolución.

4º) De Tracto sucesivo: Porque las obligaciones se generan y extinguen sucesivamente en el tiempo. Una de las consecuencias más importantes de esto es que en caso de incumplimiento sólo puede pedirse la terminación, pero no la resolución.

5º) Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

6º) Origina obligaciones principales: Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

CLASES

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

CLASIFICACIÓN

El contrato se clasifica como arrendamiento capitalizable cuando en su fecha se encuentran presentes uno o más de los siguientes criterios:

Al final del arrendamiento se transfiere al arrendatario el derecho de propiedad sobre el activo arrendado.

El arrendamiento incluye una opción a compra a precio nominal.

El período de arrendamiento es esencialmente igual (75% o más) a la vida económica estimada del bien arrendado, incluyendo los años de uso anterior. Excepción: este criterio no puede aplicarse a un arrendamiento que comienza durante el 25% final de la vida económica originariamente estimada para el activo. Ej. Un avión con 25 años de vida económica estimada, es arrendado en cinco arrendamientos sucesivos de cinco años cada uno. Si los primero cuatro contratos se clasifican como arrendamientos operativos no s podría clasificar como arrendamiento capitalizable al quinto arrendamiento, pues éste comienza durante el último 25% de la vida económica del activo.)

Al inicio del arrendamiento, el valor presente de los pagos mínimos, excluyendo los costos de posesión y los honorarios en relación con estos costos pagados por el arrendador, es igual al 90% o mas del valor razonable del bien a la fecha del contrato menos cualquier crédito impositivo por inversión que tenga el arrendador y que se espera será realizado. (Excepción: este criterio no puede aplicarse al arrendamiento que comienza durante el último 25% de la vida económica estimada del activo arrendado.)

El arrendatario determina el valor presente de los pagos mínimos usando su tasa marginal, a menos que conozca la tasa usada por el arrendador y que esta sea menor que la marginal. La tasa marginal es la que el arrendatario debe pagar en nuevos préstamos.

COSAS OBJETO DE ARRENDAMIENTO

Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más inexistente.

Cosas susceptibles de arrendamiento

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E incorporales que pueden utilizarse sin consumirse

Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas

...