EL PROCEDIMIENTO CIVIL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. "LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA, LA PUBLICIDAD DE SUS ACTOS Y LA LEGITIMA DEFENSA."

EL PROCEDIMIENTO CIVIL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

“LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA, LA PUBLICIDAD DE SUS ACTOS Y LA LEGITIMA DEFENSA.”

LUIS GUILLERMO ZAPATA

7º semestre, Jornada diurna

PROYECTO INTEGRAL DE SEMESTRE

Asesora temática: Dra. PAOLA ANDREA AGUIRRE.

Asesora metodológica: Dra. MELISA MONTAÑEZ

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA DEL ÁREA ANDINA

FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES

JURÍDICAS Y HUMANÍSITICAS

PROGRAMA DE DERECHO

Pereira

2012

1. PROBLEMA DE INVESTIGACION

Desde la expedición de la normatividad actual sobre la Propiedad Horizontal, (Ley 675 de 2001) se ha presentado un debate álgido, dentro de los tratadistas, en varios puntos a tratar con respecto al régimen de propiedad horizontal.

Tan es así, que se han presentado estudios de la problemática sobre este modelo de régimen, como el realizado por los investigadores Andrés Felipe Arroyabe, Carolina María chaves y Hugo Alejandro Salazar, realizado en el año 2007, donde daban cuenta de las diferentes dificultades y las soluciones prácticas en el ámbito legal, en este modelo de vivienda en la ciudad de Pereira, el cual fue publicado por la Universidad Libre seccional Pereira.

Del mismo modo otra investigación, también realizada en la ciudad de Bogotá, como la presentada por Lina Margarita Nader, fechas tan tempranas como el 2002, (a escaso un año de haber salido la normatividad respectiva), sobre el análisis de la propiedad horizontal en Colombia, reflejan el gran interés por este modelo habitacional.

La Propiedad Horizontal, es un tema que abarca una serie de normas las cuales se han ido modificando con el paso del tiempo, en donde no sólo están afectados los inmuebles sino que incide directamente en la vida en común, de quienes habitan en ellas. Todas estas normas están enmarcadas no solo en el Código de Procedimiento Civil, sino también en el Código de Comercio y la ley 675 de 2001.

Por lo que en muchos casos, se ha presentado un desconocimiento de los derechos y los deberes, en los que se encuentran sometidos, todos las personas, en este modelo habitacional. Por lo que se han presentado, y se presentan, muchos desafueros, por parte de los administradores y copropietarios en la Propiedad Horizontal.

En reiteradas ocasiones la Honorable Corte Constitucional, se ha pronunciado sobre el debido proceso desarrollado por las asambleas de copropietarios, con un desconocimiento de las garantías en los procesos que se adelantan; en donde se le impide a una persona, la entrada al conjunto residencial so pena de dispararle como acontece en la sentencia T-470 de 1999.

O como en el impedimento por parte de la administración de un conjunto residencial, para la entrada de una balas de oxigeno, para un paciente de la tercera edad, de acuerdo a decisiones tomas por la asamblea de co-propietarios, como lo relata la sentencia T-661 de 2008.

Simplemente estos, son muestras de las cosas vividas, en el diario trasegar, dentro de la vida de una comunidad, en la cual, todos tienen su manera muy particular, del manejo de un conjunto residencial y un concepto, sobre cómo han de llevarse los asuntos de la convivencia diaria.

En este punto, se llegó a aplicar la normatividad, exegéticamente. Retomando las palabras del Maestro Luis Guillermo Velázquez Jaramillo:

“los genes negativos de la comunidad ordinaria y casi todos, por no decir que la generalidad de sus problemas estuvieron impregnados por este virus dogmatico, al estilo del enfermo que debe tomar droga para toda la vida, sin que la enfermedad tenga cura” Velázquez Jaramillo Luis Guillermo, (2005), pág. 20.

Y que mientras no afecten su esfera íntima o económica, no le interesa, el desarrollo de la comunidad en que viven, delegando en muchos casos, en otros, las decisiones que al final afectan a toda la comunidad donde residen.

De la misma manera, la participación en la toma de decisiones por parte de la asamblea general de co-propietarios, está bajo el desarrollo de los derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política, pero esta (la Constitución), no es un derecho, absoluto, pues el mismo admite modulaciones cuya precisión le corresponde al legislador, a quien le compete a través de instrumentos democráticos seleccionar entre las opciones normativas que surgen de la Carta Política, las que desarrollen de mejor manera el derecho en cuestión, a quienes viven a la sombra de la ley 675 de 2001.

Ante estas circunstancias, y en muchos casos, el desconocimiento por parte de la asamblea general de co-propietarios y de su junta administradora, de cómo operan los mecanísmo, para escuchar en descargos a las partes y tomar una decisión, y que en determinadas circunstancias son al mismo tiempo juez y parte.

Desde la creación de este modelo de vivienda, se determinó que los propietarios tuvieran voz y voto, y que por su parte los arrendatarios simplemente tendrían que expresar ante la asamblea, sus expectativas y dudas, con respecto a decisiones que se tomen por este modelo de comunidad. Por lo cual resulta pertinente formalizar el problema descrito a través de la siguiente pregunta de investigación ¿Son efectivo los mecanismos del derecho a la defensa de los arrendatarios de la Propiedad Horizontal cuando se impugnan las decisiones tomadas por parte de la asamblea general de co-propietarios?

HIPOTESIS INTERPRETATIVA.

Los elementos estudiados como las diferentes tutelas presentadas por los accionantes, principalmente de los arrendatarios, como ejemplo se tiene la tutela T-470 de 1999, la T-233 de 1994 y la T-2008, son un simple muestreo que determinan el posible camino, en la interpretación; en el sentido que:

Los diferentes mecanismos presentes en la Propiedad Horizontal, en la búsqueda de solucionar los diferentes conflictos en los habitantes de este modelo habitacional, fallan por el desconocimiento por parte de la mayoría las partes, de los mecanismos que se presentan en la solución de conflictos; como en el caso del debido proceso, generalmente allanarse a las vías de hecho.

El debido proceso consiste en que las decisiones que se tomen con respecto a algo deben ajustarse no sólo al ordenamiento jurídico legal, sino también a los preceptos constitucionales. Y donde se les debe dar la oportunidad a las contrapartes, a ser oídas, con la posibilidad de presentar sus descargos.

Máximo teniendo en cuenta que las decisiones de la Asamblea General, donde se toman las decisiones de base, donde los arrendatarios, sólo tienen voz pero no voto, como se ha dicho, desde un principio y ratifica la sentencia C-318 de 2002.

Además el margen de maniobra que opera dentro de la justicia ordinaria, es muy corto, como el hecho que son procesos abreviados y con escasos 60 días, para presentar la demanda después de ser tomada las decisiones por la Asamblea General.

2. OBJETIVOS.

2.1 OBJETIVO GENERAL

¿Cómo se garantiza, el debido proceso en los reglamentos internos de la Propiedad Horizontal, a sus arrendatarios?

2.1 OBJETIVOS ESPECIFICOS

• Identificar la evolución normativa sobre, el modelo que se utiliza en la toma de decisiones por parte de la asamblea de copropietario de la Propiedad Horizontal en Colombia, desde 1948 hasta la actualidad.

• Indagar las normas, que benefician a los tenedores y a los terceros en disputa, con respecto a la Propiedad Horizontal.

• Efectuar una revisión de las sentencias que se han emitido respecto a las decisiones tomadas por la junta de Propiedad Horizontal que han afectado a terceros.

• Revisar los procesos que han fallado respecto a la toma de decisiones de la junta directiva de la Propiedad Horizontal, identificando la forma en que opera el debido proceso en dichos fallos.

• Describir los tipos de sanciones en los manuales de convivencia.

• Revisar cuales los procedimientos, que adelanta la Propiedad Horizontal, en las diligencias de descargo con sus arrendatarios.

3. JUSTIFICACION.

El derecho es más que una ciencia de la convivencia, es un arte, el arte de saber vivir en grupo, ajustado a unas normas, al temperamento de una sociedad, que está en una dinámica de constante cambios, por lo que es necesario tener una visión global, de las estructuras en donde se vive, para poder sortear las dificultades, de la cotidianidad, que se van presentando, y más cuando se trabaja en comunidad, en la cual por su propia dinámica, se generan conflictos entre los diferentes componentes de estos modelos habitacionales.

La Propiedad Horizontal es un nuevo estilo de vida social, que ha empujado el desarrollo de las grandes ciudades, y ha sido la solución al déficit habitacionales en las grandes urbes, a una población en creciente aumento.

Por lo tanto es importante el tener una visión más amplia y general de unos derechos que aunque no son fundamentales, como son la normatividad los de la Propiedad

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