EL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE - TCHN

EL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE – TCHN

1. ANTECEDENTES:

Se trata de un título valor inédito en nuestra legislación y en la legislación comparada, cuyo diseño y creación nos corresponde y que hemos venido impulsando desde hace muchos años, habiendo logrado su original regulación en el año 1991. Entonces, en el Decreto Legislativo No.637, se creó como una Letra de Cambio especial que, además del crédito representado por el título, representase también simultáneamente la hipoteca que respalde dicho crédito.

2. VALOR MOBILIARIO O INDIVIDUAL:

2.1. VALOR MOBILIARIO

Por tanto, este primer grupo de títulos valores tiene como característica esencial, su emisión masiva, plural y todas con características homogéneas, por lo que hubo la necesidad de fijar un número mínimo que determinara tal masividad,

2.2. VALOR INDIVIDUAL

Mientras como ejemplos claros de valores individuales tenemos a la Letra de Cambio, el Cheque, el Pagaré, y obviamente al TCHN.

Dado el derecho real de garantía que contiene, que es la hipoteca sobre un bien determinado e individualizado, no es posible la emisión homogénea y masiva del TCHN el TCHN es un valor referido a un determinado gravamen hipotecario. De ahí que el TCHN es un título valor individual y no un valor mobiliario.

3. VALOR CAUSAL O ABSTRACTO:

Es ésta otra clasificación de los títulos valores, según la literatura o texto que contiene el valor, que en ocasiones debe señalar la relación causal o el negocio jurídico que dio origen a su emisión o creación, por lo que resulta fácil determinar tal causa; mientras que en el caso de otros títulos valores no es posible conocer por el texto del valor, cuál ha sido el negocio subyacente o acto jurídico que dio origen a su creación o emisión. De acuerdo a esto, los valores se clasifican en valores causales, como pueden ser la Carta de Porte, la Acción, el Warrant y -como es obvio- el TCHN; y, por otro lado, los valores abstractos, como la Letra de Cambio o el Cheque, cuya causa o razón de su emisión no es posible conocer por el solo texto que contienen estos documentos.

Al apreciarse de su propio texto el origen o causa de su emisión, en el caso del TCHN estamos ante un título valor causal y no abstracto. Como sabemos, los títulos valores causales son aquellos que por su propio texto o por la literalidad del documento, podemos conocer el negocio jurídico subyacente que dio originen a su emisión, como podría ser una Acción o una Carta de Porte; mientras que en los títulos valores abstractos tal posibilidad de informarse del negocio causal no existe, al no señalarse en el texto del documento referencia

4. REPRESENTACIÓN DE DOBLE DERECHO:

Inicialmente el TCHN es sólo un título valor que representa el derecho real de garantía hipotecaria, por la hipoteca constituida por el propietario del bien gravado, a cuya orden se emite. Posteriormente, podrá representar en modo adicional también el crédito que ha sido garantizado con dicha hipoteca representada por el título. Como es fácil apreciar, se trata de una valor muy similar al Warrant, título éste que igualmente al inicio sólo representa la prenda. Sólo desde su primer endoso dicha garantía se vinculará a un crédito; crédito que en el caso del Título de Crédito Hipotecario Negociable será también y además representado por este mismo título valor, en modo tal que sólo a partir de entonces (de su primer endoso), representará dos derechos: el crédito que origina su primer endoso, más la hipoteca que garantizará dicho crédito.

5. EMITENTES DEL TCHN:

La emisión de este título valor está a cargo del Registro Público en el que el bien hipotecado está inscrito, lo que ocurrirá sólo a petición expresa de su propietario, manifestado formalmente y mediante el otorgamiento de una escritura pública para ese efecto; ello en aplicación del principio rogatorio que es propio del derecho registral. Es decir, se trata de un acto solemne y formal al exigirse siempre la escritura pública para su emisión.

Por otro lado, mediante la Ley No.27640 se ha dado la posibilidad adicional o alternativa de emitir el TCHN a través de las empresas del Sistema Financiero y otras entidades que la Superintendencia de Banca y Seguros autorice, cuando la hipoteca ya hubiese sido constituida sin haberse solicitado la respectiva emisión del TCHN, o cuando la hipoteca que se constituye vaya a ser inscrita en el Registro. Para este efecto, bastará que el propietario del bien y, en su caso, el deudor garantizado con esa hipoteca, confieran su autorización, debiendo inscribirse la emisión hecha en el Registro para oponer y hacer valer el TCHN frente a terceros. Esta inscripción de la emisión hecha del TCHN, se hace en mérito a la comunicación de tal hecho que realice el emisor, no siendo necesario instrumento público, teniendo tal petición carácter de declaración jurada.

Así, se tiene una doble modalidad de emisión. Una a través del Registro Público, y esta otra en forma directa, por el sólo mérito de la autorización dada por el propietario del bien gravado y, en su caso, del deudor garantizado, con inscripción de ese acto en el Registro.

6. CONDICIONES Y FORMALIDADES PARA SU EMISIÓN:

Siempre buscando la seguridad plena para los operadores y el mercado, el TCHN no se expedirá sino previa constatación que realice el Registrador, de la inexistencia de cargas, gravámenes o medidas previas o anteriores que de cualquier modo puedan afectar la plena validez de la hipoteca representada por este valor. Esto es, sólo es posible expedir el TCHN, sobre bienes realengos; sin carga o gravamen registrados, en modo que sea el único gravamen hipotecario aquél constituido para ser representado por el TCHN, que será la hipoteca exclusiva, única y por el valor total del bien. Siempre con el mismo ánimo de dar plena seguridad de la validez de este gravamen hipotecario, el Registrador además de expedir materialmente el TCHN sólo una vez que haya registrado el gravamen, anotará como monto del gravamen cuya indicación lo exige el Art.1099.3) CC, por el valor total del bien gravado. Tal valor, como lo señala el Artículo 241 de la Ley de Títulos Valores, es el de su valorización pericial que además se señala en el mismo título y se inserta en la escritura pública. Como consecuencia de ello, al haberse gravado por el valor total y no quedar margen alguno libre del gravamen; y, además, al haberse logrado representar tal gravamen por el monto total en el título valor, carecería de sentido constituir otros y adicionales gravámenes hipotecarios sobre el mismo bien, por lo que debe ser el único gravamen hipotecario posible de constituirse sobre el bien hipotecado, cuyo destino es garantizar el crédito que pueda posteriormente representar en mérito a su endoso, crédito garantizado que puede ser por monto igual, mayor o menor al valor del bien que, en este caso, es el monto del gravamen único hipotecario que se constituye. De este modo, su tenedor tendrá la exclusividad de la garantía hipotecaria. Es decir, como tenedor del TCHN será el único acreedor hipotecario y tenedor de ese derecho real de garantía que pesa sobre el bien afectado. De este modo, la preferencia siempre será de primer rango y al no existir la posibilidad que hayan acreedores de segundo, tercero o menores rangos de preferencia, será exclusiva. Esta característica, constituye una ventaja para los acreedores y también para los deudores, que aseguran mejor el crédito y disminuyen los riesgos en la estabilidad o solidez del bien dado en garantía; pues afectado un bien a través del TCHN, no será más posible compartir la misma garantía con terceros acreedores, disminuyendo así la posibilidad de que eventuales incumplimientos del deudor frente a dichos terceros acreedores generen problemas en la relación crediticia con el primer acreedor, ante quien el deudor viene cumpliendo puntualmente su obligación.

En las garantías distintas al TCHN, en ese caso, esta primera relación, se verá afectada, toda vez que el segundo acreedor ante quien existe mora, incumplimiento o diferencias con el deudor, exigirá el remate del bien que sirve de garantía; y, aun cuando el primer acreedor tenga preferencia, la relación crediticia se verá afectada al ejecutarse el bien gravado y sustituirse por el producto del remate, con el riesgo que si dicho primer acreedor no hace valer oportunamente su derecho, pueda inclusive resultar sin ninguna garantía, como viene ocurriendo ya con alguna frecuencia preocupante, al aplicarse el actual Código Procesal Civil que no tiene regulado adecuadamente este extremo de preferencia del primer acreedor garantizado.

7. EFECTOS DEL PRIMER ENDOSO

Sólo con el endoso del TCHN se logra que este título represente dos derechos básicos: la hipoteca previamente constituida, más el crédito garantizado con dicha hipoteca ya incorporada en el título. Podrá también representar derechos accesorios correspondiente al crédito, como son los intereses y reajustes de capital, siendo este título endosado uno de crédito y de garantía, simultáneamente. Por eso, en el acto de su primer endoso debe consignarse el crédito que representará, señalando el monto del crédito directo o indirecto garantizado, su plazo de vencimiento que puede ser una sola fecha fija o diversas fechas si su pago se hará en cuotas o armadas; los intereses

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