LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE

CAPITULO I : TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

1.1 La Propiedad

Etimológicamente la palabra Propiedad proviene del término “Propietas, que según Eugenio María Ramírez Cruz deriva de “Propium”, lo cual puede traducirse como “lo que pertenece a una persona”, es decir, “lo que es propio de ella”; en tal sentido, este autor concluye que “en su acepción más genérica y amplia, propiedad hace referencia a lo que pertenece a una persona de manera cercana y próxima .

La propiedad es uno de los derechos reales más importantes, definido según nuestro ordenamiento jurídico, como el “poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”.

Conforme lo señala el Dr. ARIAS SCHEREIBER PEZET, Max , del artículo 923° del Código Civil, se desprende que los atributos o facultades del dueño son:

a) El derecho de usar o ius utendi, por el cual, el propietario utiliza el bien, conforme a su naturaleza o destino.

b) El derecho de gozar o disponer o ius fruendi, que se entiende como el derecho por el cual el propietario obtiene el aprovechamiento del bien, esto es, de sus frutos, sus productos, lo que incluye el consumo de estos.

c) El derecho de disponer o ius abutendi, que es entendido como los actos de administración respecto del bien, cuya virtud del propietario, son la libertad de disposición tanto material como jurídica, pudiendo consumir, afectar, desmembrar o desprendiéndose de éstos, a título oneroso o gratuito.

d) El derecho de reivindicar el bien o ius vindicandi, facultad que tiene el propietario de un bien, para acudir a la justicia, y reclamar protección, frente a un tercero ajeno que haya vulnerado su derecho.

Además de los atributos o facultades del propietatio de un bien inmueble, que ya se han mencionado, también la doctrina señala que “la propiedad”, tiene cuatro caracteres:

a) Es un derecho real.- La propiedad constituye un relación directa entre el titular y el bien, no siendo necesario una tercera persona para que el propietario ejercite sus atributos sobre aquél.

b) Es un derecho absoluto.- A diferencia de otro derecho real, el derecho de propiedad, otorga al propietario, todos los atributos sobre el bien.

c) Es un derecho exclusivo o excluyente.- Descarta todo derecho que cualquier persona tenga sobre el bien, salvo que el mismo propietario autorice a un tercero, que ejerza algún derecho sobre aquél.

Entendiéndose entonces que, el propietario es el único que puede ejercer el derecho de dominio sobre el bien, con exclusión de terceros.

Conforme también lo señala Bullard , este carácter no es otra cosa que lo que la doctrina tradicional le ha llamado, el carácter erga omnes, esto es, la oponibilidad absoluta del derecho de propiedad. Señala este autor, desde un punto de vista económico, que a partir de este carácter, surge el incentivo de invertir capital y también trabajo, en un bien determinado, y como equilibrio, racionalizar los costos que se derivarían de un sobre explotación del bien.

d) Es un derecho perpetuo.- “El derecho de porpiedad dura tanto como la cosa; está unido a ella y se transmite al propio tiempo que aquélla es transmitida”. El derecho de propiedad, por ser perpetuo, no desaparece por el no uso …”

1.2 Sistemas de transmisión de propiedad inmueble

Siendo, la propiedad el derecho real más importante, que trasciende situaciones de nuestra vida tanto individual como social, resulta sumamente necesario, que el ordenamiento jurídico de cada país, proteja este derecho. “El adquirir una propiedad inmueble, es un proceso de suma importancia, toda vez que marca el inicio de una titularidad, que no solamente compromete a las partes involucradas directamente en dicha transferencia, sino, a todas las personas frente a las cuales el propietario ejerce su derecho de dominio” .

1.2.1 Teoría del Título y modo:

Resulta necesario, que antes de hablar de los diversos Sistemas de Transferencia que existen en los diferentes ordenamientos jurídicos, se deba explicar la importancia de la Teoría del Título y modo, que como señala Gonzales Barrón , es construcción de los juristas medievales, quienes fueron influenciados con las interpretaciones realizadas a textos romanos, en los que se aceptaba la necesidad de una causa justa que anteceda a la tradición.

Respecto al título, Ramirez Cruz , citando a Jurista Español Felipe Sánchez Román, dice que es la causa, el cual es fuente del derecho, y que el modo, es el medio a través del cual se consuma el título.

En el derecho Romano, de donde surgió esta teoría, no era posible sólo la existente del título, puesto que era insuficiente para producir la adquisición del derecho real, y, asimismo, sin título previo, la entrega, que era el modo, tampoco era posible la transferencia del derecho real.

“La teoría pretende diferenciar el nacimiento de las obligaciones, con relación al nacimiento del derecho real, siendo que este último, sólo se origina con la sola presencia de un elemento publicitario que permita a los terceros conocer la situación jurídica del bien; de esta forma se reconoce la naturaleza propia de cualquier derecho real, cuál es imponerse frente a todos.

1.2.2 Sistemas Clásicos de Transferencia de Propiedad .-

a) El Sistema Romano.-

El Ilustre y recordado Maestro MAX ARIAS-SCHREIBER PEZET , nos menciona que en Roma, primitivamente existían tres modos de transmisión de la propiedad: (i) la mancipatio y (ii) la in jure cessio para las res mancipi y la (iii) traditio para las res nec mancipi.

Ahora bien, las res mancipi, eran las cosas más preciosas: que eran “los fundos y cosas situadas en Italia, los esclavos y animales, entre los cuales estaban, los vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; también las servidumbres rústicas; y, las res nec namcipi, eran las demás cosas: entre éstas, estaba el dinero, también los animales salvajes, los elefantes, y el camello.

Refiriéndonos entonces, a las formas de transferencia de propiedad, la primera de ellas, era la mancipatio, que se empleaba para la enajenación de la res mancipi, que era una ceremonia formal, que se celebraba en presencia del transferente, el adquirente, y cinco testigos. El objeto materia de la transferencia, era puesto en unos de los platos de una balanza, llamada, la librepens, y en el otro plato se colocaba un pedazo de cobre, bronce, plata u oro, lo que significaba el pago.

Otra de las formas de transferencia de propiedad en Roma, era la in jure cesio, utilizada también para la transferencia de las res mancipi, pero a diferencia de la mancipatio, era se celebraba delante del Pretor, y era un modo de reivindicación simulada.

Y por último, la tradittio (tradición), era la forma de transferencia de propiedad, empleada para distribuir las res nec mancipi, en la que existía dos partes, el trasdens, que era la persona que entregaba el bien, y el accipiens, quien era la persona que recibía el bien, formalidad que consistía en entregar de manera física en bien materia de la transferencia.

En Roma, entonces, para transmitir la propiedad de un bien, no sólo bastaba la voluntad, la obligación, o el contrato, toda vez que, era necesaria la presencia de un acto exterior, ya sea formal (como la mancipatio o la iure cessio) o material (como la traditio). Con el transcurrir del tiempo, los primeros dos actos formales señalaron, dejaron de realizarse, y sólo quedó como forma de transferencia de propiedad únicamente la traditio .

Señala Gonzales Barrón que: “De la interpretación de los textos romanos, surge la conocida teoría del título y modo, en donde la transferencia de propiedad, se produce con la conjunción de dos elementos: un contrato causal cuya finalidad sea traslativa (título), el cual funciona como justa causa de la tradición (modo).

Este sistema de transferencia de propiedad, tuvo como motivo, el establecer un mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisión del derecho, que permita que la comunidad conozca de todas transferencias de propiedad realizadas.

b) El Sistema Francés.-

Para poder hablar del sistema de transferencia de propiedad, en el sistema Francés, debemos en principio, referirnos, a su Código Civil, conocido como el Code Napoleón. Según lo señala el Dr. Castillo Freyre , cuando cita a Jean-Étienne-Marie Portalis, afirma que, al analizar las normas del Proyecto del Código Civil, se comprueba que éste se encuentra consagrado a definir todo aquello que puede referirse al ejercicio del derecho de propiedad, siento éste el fundamento sobre el cual reposan todas las instituciones sociales.

Ahora bien, el Sistema Francés, respecto a la transferencia de propiedad inmueble, instituyó que era necesario sólo el simple acuerdo de voluntades, es decir el consenso, en el cual la obligación de entregar se considera idealmente ejecutada.

Este sistema llamado también consensual, parte de la base de que el derecho real nace directamente del mero consentimiento de las partes que contratan ; por lo que se concluye que para la transmisión, sólo basta el contrato, es decir, el título, más no la entrega del bien.

La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo poderoso al punto que en ella se hace reposar la justificación y razón de ser el contrato . El código de Napoleón marco el triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurídico; en consecuencia, protegió

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