PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO VS HIPOTECA

CUAL DE LAS INSTITUCIONEN INSCRITAS SOBRE EL PREDIO PREVALECEN: PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO O GARANTIA HIPOTECARIA

El fundamento de la usucapión, es de que en aras de la seguridad jurídica es aconsejable que dentro de un determinado lapso de tiempo se deba convertir en titular la persona que esta ostentando un derecho que no es suyo para así brindar certidumbre, y otorgar seguridad jurídica al tráfico de bienes.

Según nuestra legislación civil, la prescripción adquisitiva de dominio está regulada por el Art. 950° al 953° del Código Civil, y según el Art. 952° del mismo cuerpo de leyes, señala: “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”. Según nuestra legislación jurídica actual, con la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio, sólo se procede a cancelar el asiento de propiedad del anterior propietario a favor del adquirente, sin manifestarse acerca de los posibles gravámenes que afecten al predio, ni mucho menos regula desde cuando produce sus efectos dicha declaración, siendo dichos aspectos de vital importancia, puesto que en la práctica se está produciendo bastantes conflictos entre la prescripción adquisitiva de dominio de bien inmueble y el derecho de hipoteca (realidad y registro), en el sentido que cuando se prescribe un predio inscrito, en él pueden existir derechos hipotecarios a favor de un tercero acreedor, y al no regular nuestra legislación actual dicho supuesto, el acreedor no tiene por qué verse perjudicado con la declaración de prescripción adquisitiva de dominio sobre el predio. Entonces, si bien es cierto, con la declaración de prescripción adquisitiva de dominio la ley otorga al poseedor que cumplió con los requisitos de ley la calidad de propietario por el transcurso del tiempo, siendo esta un modo originario que obedece a fundamentos de orden público, no tendría ningún valor dicha declaración, si puede ser dejada de lado al ejecutarse la garantía hipotecaria que existía sobre el predio; es decir, el poseedor declarado propietario tendría que soportar un gravamen como es el derecho de hipoteca, con el futuro riesgo de perder inmediatamente la propiedad al ejecutarse el derecho real de garantía, y ser adjudicado el bien inmueble a un tercero; por tanto, nos preguntamos ¿Será ese el espíritu de la ley al regular la institución jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio? ¿Ayudará a los fines de orden público de la prescripción adquisitiva de dominio dicha circunstancia? ¿Será justo que la ley otorgue la propiedad con una carga, que podría dejar de lado el derecho del poseedor declarado propietario, al ejecutarse la garantía por parte del acreedor hipotecario, violentando su derecho y privilegiando la hipoteca? ¿O por el contrario deberán existir algunos casos en los cuales la prescripción ceda al derecho de hipoteca y otros casos en donde el derecho de hipoteca ceda ante el derecho de prescripción adquisitiva de dominio?, creo que ello, tendrá que depender del caso en concreto, pero es necesario regular o brindar algunos alcances generales a tener en cuenta en estos casos y no sesgarnos ante esta realidad.

Con respecto a la regulación de la hipoteca, tenemos el Art. 1097º del Código Civil que estipula: “Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.

Es decir que tratándose del derecho real de garantía hipotecaria, para el acreedor hipotecario resulta indiferente que el bien se encuentre o no en posesión del deudor hipotecario, pues la hipoteca nace con la inscripción, es uno de los casos en el cual el registro púbico es constitutivo del derecho, por tanto es una institución netamente registral; y, al constituir el registro un mecanismo de publicidad de ciertas instituciones jurídicas que son relevantes para el conocimiento de terceros y bajo las normas que gobiernan el registro, se protege al tercero que contrata amparado en dicha publicidad, muestra de ello es el Principio de la Fe Pública que está contenido en el Art 2014º del Código Civil que mantiene en su adquisición a aquella persona que contrató o celebró un negocio con aquel que aparece como titular registral. El Principio de Legitimación que dentro de su aspecto integral registral informa: Lo que está escrito existe, mientras lo que no está inscrito no existe, desde esta óptica en el registro no existe constancia acerca de la posesión , entonces no cabe la posibilidad de que pueda ser opuesta contra quien adquirió un derecho sobre el bien (acreedor hipotecario); por tanto, una persona que adquirió un derecho de garantía real como la hipoteca, confiando en la publicidad del registro no cabría que su derecho sea desconocido.

Ejemplificando la problemática entre estos grandes derechos reales (prescripción e hipoteca ), puede ser el siguiente: A titular de un predio inscrito ha hipotecado a favor de B el predio, pero este predio está siendo poseído por C, declarada la usucapión a favor de C surgen las siguientes interrogantes ¿La hipoteca debe cancelarse porque es inválida su constitución por quien no fue propietario? O por otra parte ¿Si B saca a remate el predio hipotecado y el predio es adjudicado e inscrito a favor de un tercero como consecuente levantamiento de la hipoteca ¿ la prescripción podrá inscribirse?. Al respecto pueden existir dos posiciones: La primera siguiendo la lógica de los principios registrales, privilegia a la hipoteca frente a la prescripción, es decir hacer prevalecer al registro sobre la prescripción adquisitiva de dominio, de tal suerte que cuando el usucapiente interponga el proceso de prescripción adquisitiva se anteponga la publicidad registral y con ello se declare improcedente el proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio.

La otra posición sería, la que se privilegia a la prescripción adquisitiva de dominio sobre la hipoteca, ordenando al declararse la prescripción su cancelación de la hipoteca.

Teniendo en cuenta a partir de cuando corren los efectos de la declaración de prescripción y de acuerdo a ello establecer reglas o pautas a fin de que el sistema crediticio, conociendo dichas reglas, tome sus precauciones, resguardando el fundamento de la prescripción adquisitiva de dominio y asegurando al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto del cual será la actuación de los poderes públicos y en general de toda la colectividad al desenvolverse dentro de los causes del derecho

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