PROCESO CIVIL DE DESALOJO POR PRECARIO

PRIMER CONTROL

PROCESO CIVIL DE DESALOJO POR PRECARIO

Si se declara FUNDADA la demanda, estimando ademas, que es improcedente la peticion de suspension del proceso: Precisar la relación de pruebas en funcion de cada uno de los supuestos de prueba, exponiendo además, las razones en síntesis para no acceder a la peticion de suspension.

1. LA DEMANDA DEBE SER DECLARADA FUNDADA Y SE ORDENE EL DESALOJO DE MMM DEL INMUEBLE PROPIEDAD DE XXX Y YYY, CONFORME A LOS SIGUIENTES ARGUMENTOS:

• Primeramente se tiene que los demandantes han acreditado haber obtenido la titularidad sobre el bien materia de reclamo, al haberlo recibido mediante contrato de compraventa, haber sido elevado a escritura pública y haber sido inscrita en registros públicos; al haberlo recibido de ZZZ.

• En cuanto a la calidad de Ocupante precario de MMM, se tiene que mediante el FUNDAMENTO JURÌDICO 61 DEL IV PLENO CASATORIO CIIVIL.- Corte Suprema nos da un concepto de Ocupante precario, señalando lo siguiente: “Se presentará esta figura en cualquier situación en la que falte un título o este haya nacido, en la cual deberá fundarse o justificarse la condición de precario en el bien, situación que se imputa al demandado y que habilita al reclamante —sea a título de propietario (como es nuestro caso), poseedor mediato, administrador, comodante, etc.— a pedir y obtener el disfrute del derecho a poseer. Por ello, una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título, según las pruebas presentadas en el desalojo, no genere ningún efecto de protección para quien ESTA ostentando la posesión inmediata (en este caso MMM) , frente al reclamante Propietario (XXX y YYY).

• Asimismo en el FUNDAMENTO JURÌDICO 21 DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL.- nos señala “… que en este proceso de desalojo no se estaba discutiendo la titularidad de la propiedad, sino cuál de las partes tenía un título que la legitimara para ejercer el derecho a poseer el bien y que cualquier discusión sobre la propiedad se tenía que ventilar en el proceso más lato. Esta apreciación resulta jurídicamente correcta, por cuanto en un proceso de desalojo, por su naturaleza sumaria, dada la simplicidad de su objeto (que es simplemente verificar el derecho a poseer), no es factible ingresar a realizar un análisis pleno respecto de la validez de títulos o a la formas de adquisición de la propiedad, los que deben ser debatidos mediante la realización de actos procesales plenos, de trámite más amplio, sino que tan sólo se analiza cuál de las partes tiene un título que la habilite a poseer.

• Lo cual va acorde con la interposición de demanda de nulidad de Acto jurídico que se ventila en otra vía con MMM como demandante, sin embargo esto no detiene el proceso de desalojo, a que siga su curso y se trabaje con las pruebas presentadas en este proceso, y la calidad de ocupante precario que seguirá manteniendo MMM, en el proceso de desalojo hasta la correspondiente emisión de la sentencia.

• Por otro lado, tanto si se pretende un proceso de nulidad paralelo o durante la suspensión (que desestimamos en el siguiente punto) este proceso no perjudica la buena fe registral de XXX y YYY (según el artículo 2014 del código civil) respecto de la nulidad del asiento registral de la primera venta, ya que se aplica el principio de fé pública del tercero adquirente a favor de XXX y YYY que los protege frente a la nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución que sufra el acto previo, entonces se mantiene su titularidad  de derecho  inscrito, a pesar del resultado de un proceso de nulidad de acto jurídico que pueda llevar MMM

1. EN CUANTO A LA PETICIÓN DE SUSPENSIÓN DEL PROCESO, ESTA DEBE SER DECLARADA IMPROCEDENTE CONFORME A LOS SIGUIENTES ARGUMENTOS:

JURISPRUDENCIA:

• Se trata de un proceso de desalojo lo único que se debe probar es si quien está demandando tiene título, que conste en un documento que permita acreditar lo que alega. Como ha sido presentada por el demandante la escritura pública que le confiere la propiedad del inmueble y por consiguiente titularidad para reclamar el derecho de posesión.
• La presente demanda de desalojo se ha tramitado como proceso sumarísimo, estando a su propia naturaleza y teniendo en cuenta que los plazos establecidos para su realización se reducen a la mínima expresión, es claro que no puede pretenderse debatir cuestiones relativas a la validez o nulidad de título, excepto cuando se refiera a una nulidad manifiesta, como lo indica el IV Pleno Casatorio, la cual no ha sido alegada por el demandado.
• El demandado solicita la suspensión del proceso de desalojo en base al artículo 320 del cpc, ante eso aclaramos que quien se considere afectado por el resultado del desalojo puede llevar la discusión sobre el derecho de propiedad a un proceso lato, donde pruebe de manera contundente su derecho sobre el bien, pero no puede solicitar la suspensión del proceso, puesto según la Casación 2233-2013 San Martin no resulta necesaria esta suspensión del proceso cuando de la tramitación y actuación de los medios probatorios, existen suficientes elementos de juicio para que el juez pueda emitir el fallo correspondiente, como en el presente caso, que contamos con el título que avala la propiedad inscrita en Registros Públicos, y más específicamente, en la Casación 157-2000 Santa se indica que nuestra legislación no prevé la suspensión del proceso de desalojo por ocupación precaria ni a pedido de parte ni de oficio por el Juez, por el hecho de que el demandado interponga demanda de nulidad de acto jurídico. Y finalmente en  la Casación 4373-2015, Junín se indica que para la parte demandada no será suficiente la mera alegación de haber iniciado un proceso de nulidad de acto jurídico en contra de la demandante; toda vez que para ser valorada la nulidad, ésta debe estar sustentada en causales evidentes y absolutas, lo que no sucede en el caso de autos, en el que se denuncia causales de nulidad que son materia de probanza y respecto de un acto jurídico en el que no intervienen los demandantes.
• Por lo que no tiene ningún fundamento su pedido de suspensión del proceso, el poseedor no ha acreditado contar con título que justifique su posesión, por lo que deviene en precario y ello sumado al titulo que sí ostentan XXX y YYY, nos dan suficientes elementos de juicio para que el juez pueda emitir el fallo correspondiente y declare fundada la demanda.

IV PLENO CASATORIO CIVIL:

• EN EL FUNDAMENTO JURÍDICO 63 DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL, cuando nos señala cuales son los supuestos que configurarían la ocupación precaria:

• EN EL SUPUESTO IV, por título fenecido (como es el presente caso) señala lo siguiente: “Que el Juez (…) debe limitarse a verificar si del análisis de los hechos y de la valoración de las pruebas presentadas por la parte emplazada surge en él la convicción de la existencia de lo que viene considerándose como un título suficiente, que enerve el derecho de poseer que alega el demandante. Este hecho (de declararse fundada la demanda de desalojo por precario), en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso…”.

• Y aquí nos fundamenta lo señalado en el argumento anterior, dice que “De ampararse, mediante resolución definitiva, la demanda de, prescripción adquisitiva, el usucapiente (es decir otro proceso) tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

• EN EL FUNDAMENTO JURÌDICO 67 DEL IV PLENO CASATORIO CIVIL.- Se especifica mucho más, eh incluso nos da ejemplos, nos dice: “ Así por ejemplo, si en el caso de la usucapión, de la resolución o nulidad del acto o título (resaltando que MMM interpuso otro proceso de Nulidad de Acto Jurìdico), situaciones en las cuales sustentó la parte ganadora (o perdedora) su derecho a poseer, hubieren variado, con posterioridad a la demanda y sentencia de desalojo (hasta aquí señala da a entender que el proceso de desalojo no para, por ningún otro proceso), por la expedición de una sentencia, expedida por el órgano jurisdiccional, en el cual se decidió la usucapión, resolución, nulidad de acto jurídico, etc. no existe impedimento alguno, para que quien obtuvo una sentencia favorable, alegando estos hechos nuevos y diferentes a los alegados en la oportunidad anterior, insistan en la interposición de una demanda nueva en la que se discuta y decida el desalojo por ocupación precaria, si es que se exponen como fundamentos fácticos estos nuevos hechos y se ofrecen las correspondientes pruebas.
• Es decir que el demandado MMM está completamente habilitado a interponer otro proceso de nulidad de acto jurídico, sin embargo dicho proceso seguirá su curso, sin afectar de ninguna manera el proceso de desalojo que se lleven contra de MMM, puesto que en este proceso se decide quien está legitimado a ejercer su derecho de poseer, esto con las pruebas presentadas en el proceso de desalojo, sin embargo si se quiere cuestionar la nulidad del acto jurídico, éste se definirá recién mediante sentencia, y de ser favorable recién se era un fundamento fáctico, y únicamente se podrá ventilar en otro proceso de desalojo, interpuesto en este caso contra XXX y YYY, en conclusión la existencia de otro proceso no fundamenta la suspensión del proceso de desalojo llevado por XXX y YYY, en contra de MMM.

1. RELACIÓN DE PRUEBAS:

1. Prueba documental:

• Escritura pública, para acreditar la propiedad XXX y YYY
• Tracto sucesivo, que acredita las diferentes traslaciones de dominio y la actual propiedad es de XXX y YYY
• Carta notarial dirigida a MMM solicitando que desaloje el bien propiedad de XXX y YYY

1. Prueba testimonial:

• Declaración testimonial del vecino A que testifica como en reiteradas oportunidades vio a ZZZ en el inmueble, y no a MMM hace mucho tiempo.

1. Prueba pericial:

• Pericia grafotecnica del contrato de compraventa celebrado entre ZZZ para con XXX-YYY, para acreditar la validez de este.

1. RAZONES EN SÍNTESIS PARA NO ACCEDER A LA PETICION DE SUSPENSIÓN:

• El demandado MMM está completamente habilitado a interponer otro proceso de nulidad de acto jurídico, sin embargo conforme a los  fundamentos jurídicos 63° y 67° del IV Pleno Casatorio Civil, dicho proceso seguirá su curso, sin afectar de ninguna manera el proceso de desalojo que se lleven contra de MMM, puesto que en este proceso se decide quien está legitimado a ejercer su derecho de poseer, únicamente con las pruebas presentadas en el proceso de desalojo, sin embargo si se quiere cuestionar la nulidad del acto jurídico, éste se definirá recién mediante sentencia, y de ser favorable recién será un fundamento fáctico, y únicamente se podrá ventilar en otro proceso de desalojo, interpuesto en este caso contra XXX y YYY, en conclusión la existencia de otro proceso no fundamenta la suspensión del proceso de desalojo llevado por XXX y YYY, en contra de MMM.

• Según la jurisprudencia mencionada (Casaciones 157-2000 Santa, 4373-2015 Junín y 2233-2013 San Martin) no resulta necesaria la suspensión del proceso cuando de la tramitación y actuación de los medios probatorios, existen suficientes elementos de juicio para que el juez pueda emitir el fallo correspondiente, nuestra legislación no prevé la suspensión del proceso de desalojo por ocupación precaria ni a pedido de parte ni de oficio por el Juez, por el hecho de que el demandado interponga demanda de nulidad de acto jurídico, ya que para que sea valorada, ésta debe estar sustentada en causales evidentes y absolutas, lo que no sucede en el caso de autos, en el que se denuncia causales de nulidad que son materia de probanza y respecto de un acto jurídico en el que no intervienen los demandantes.

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