Restitución de bien inmueble arrendado por incumplimiento de contrato

1. titulo

2. Planteamiento del problema

2.1 enunciar el problema

2.2 formular el problema (pregunta)

3. Objetivos de la investigación

3.1 objetivo general

3.2 objetivos Específicos

4. Justificación y Delimitación

5. Marco de referencia

5.1 Marco Histórico

5.2 Marco Legal

5.3 Marco Teórico)

5.4 Marco Conceptual

6. Metodología

6.1 Método de investigación

6.2 Tipo de investigación

7. población y muestra.

8. Fuentes de obtención de la información

9. Impacto interno e impacto externo.

10. Bibliografía.

Titulo

Restitución de bien inmueble arrendado por incumplimiento de contrato

2. Planteamiento del problema

2.1 Enunciación del problema

El contrato de arrendamiento está definido por el Código Civil así: “Art. 1973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” De la precitada definición se deduce que son elementos esenciales del contrato de arrendamiento de bienes los siguientes: - La concesión del goce o uso de un bien El precio que se paga por el uso o goce del bien - El consentimiento de las partes

Del contrato de arrendamiento surge para el arrendador la obligación de entregar el bien y permitir el uso y goce del mismo al arrendatario; para éste surge la obligación de pagar el precio correspondiente al canon por la tenencia del bien, conservarlo conforme al destino del mismo y restituirlo en la oportunidad convenida

Son características del contrato de arrendamiento ser un negocio jurídico bilateral, porque se celebra entre dos sujetos de derecho; oneroso, porque el precio es uno de sus elementos esenciales en cuya ausencia el contrato se torna en comodato; conmutativo, porque es fuente de obligaciones a cargo los dos sujetos contractuales, y de tracto sucesivo, porque es de ejecución periódica, continuada, distribuida en el tiempo ”en el cual las fases individuales de las prestaciones se pueden realizar con vencimiento fijo”.

En términos sencillos contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, donde una parte se obliga a dar el goce de un inmueble y la otra a pagar un precio, denominado canon. Esta relación contractual, al ser consensual, se encuentra regida por cláusulas que definen las obligaciones contraídas por las partes.

Lo anterior pues en el caso del arrendamiento de vivienda, existe una norma superior, la Ley 820 de 2003 que da poca libertad para modificar ciertas obligaciones y derechos recíprocos para arrendador y arrendatario. Mientras que en el contrato de arrendamiento para uso comercial, hay más libertad contractual, por ejemplo, los valores de cláusulas penales, términos de preaviso, términos de prórrogas, derechos de renovación, etc.

2.2 Formulación de problema

¿Qué consecuencias tiene la acción de restitución de bien inmueble por incumplimiento de arrendamiento?

3. Objetivo de la investigación

3.1 Objetivo general

1. Estudiar las consecuencias que tiene la acción de restitución de bien inmueble por incumplimiento de arrendamiento.

3.2 Objetivos Específicos

1. Declarar terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana (Casa), celebrado el día primero (14) de Mayo de dos mil once (2011), entre CLAUDIA ANDREA ECHAVEZ MAFIOL como arrendador y a MERY RINCON MANTILLA como arrendataria.

2. Condenar a la demandada MERY RINCON MANTILLA a restituir al demandante CLAUDIA ANDREA ECHAVEZ MAFIOL, el inmueble ubicado en la Cra 42 No. 65B-01 Aparta estudio 01.

3. Solicitar practica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado a favor de CLAUDIA ANDREA ECHAVEZ MAFIOL, comisionando al funcionario correspondiente para efectuarlo.

4. Ordenar el pago de $1.020.000, por concepto de indemnización, debido a que la demandada MERY RINCON MANTILLA, incumplió con los términos de entrega del bien inmueble al demandante CLAUDIA ANDREA ECHAVEZ MAFIOL.

5. Se Solicite condene a la demandada al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.

4. Justificación

Este proyecto se realiza, para ayudar a las personas vinculadas en esta situación, ya que desconocen las normas establecidas por las cuales pueden llegar a finiquitar su problemática.

4.1. Delimitación

4.1.1 ESPACIAL: Barranquilla

Una relación constituida un consultorio jurídico de la universidad Rafael Núñez facultad de derecho

5. Marco de referencia

5.1 Marco Histórico

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta

El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, corno contraprestación un precio determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico.

5.2 Marco Legal

Código General del Proceso

Artículo 384. Restitución de inmueble arrendado.

Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas:

1. Demanda. A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria.

2. Notificaciones. Para efectos de notificaciones, incluso la del auto admisorio de la demanda, se considerará como dirección de los arrendatarios la del inmueble arrendado, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

3. Ausencia de oposición a la demanda. Si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución.

4. Contestación, mejoras y consignación. Cuando el demandado alegue mejoras, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, y se tramitará como excepción.

Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.

Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo.

Los cánones depositados en la cuenta de depósitos judiciales se retendrán hasta la terminación del proceso si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán inmediatamente al demandante. Si prospera la excepción de pago propuesta por el demandado, en la sentencia se ordenará devolver a este los cánones retenidos; si no prospera se ordenará su entrega al demandante.

Los depósitos de cánones causados durante el proceso se entregarán al demandante a medida que se presenten los títulos, a menos que el demandado le haya desconocido el carácter de arrendador en la contestación de la demanda, caso en el cual se retendrán hasta que en la sentencia se disponga lo procedente.

Cuando se resuelva la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, se condenará al vencido a pagar a su contraparte una suma igual al treinta por ciento (30%) de la cantidad depositada o debida.

Cuando el arrendatario alegue como excepción que la restitución no se ha producido por la renuencia del arrendador a recibir, si el juez la halla probada, le ordenará al arrendador que reciba el bien arrendado y lo condenará en costas.

5. Compensación de créditos. Si en la sentencia se reconoce al demandado derecho al valor de las mejoras, reparaciones o cultivos pendientes, tal crédito se compensará con lo que aquel adeude al demandante por razón de cánones o de cualquiera otra condena que se le haya impuesto en el proceso.

6. Trámites inadmisibles. En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos. En caso de que se proponga el juez las rechazará de plano por auto que no admite recursos.

El demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda.

7. Embargos y secuestros. En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.

Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez señale para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas. La parte demandada podrá impedir la práctica de medidas cautelares o solicitar la cancelación de las practicadas mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia.

Las medidas cautelares se levantarán si el demandante no promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios, o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.

8. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra desocupado o abandonado, o en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, el juez, a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le entregará físicamente al demandante, quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del bien.

Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.

9. Única instancia. Cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.

Ley 820 de 2003

Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones.

Artículo 1º. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

5.3 Marco teórico

Sentencia T-118/12

ACCION DE TUTELA CONTRA PROVIDENCIAS JUDICIALES-Caso en que se negó a la demandada en proceso de restitución de inmueble arrendado posibilidad de ser oída por el no pago de los cánones de arrendamiento/PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO-Caso en que se negó a la demandada en proceso de restitución de inmueble arrendado posibilidad de ser oída por el no pago de los cánones de arrendamiento.

En el presente asunto le corresponde a la Sala establecer si el Juez 2º Civil Municipal de Cartagena vulneró los derechos fundamentales al debido proceso, a la defensa, y al acceso a la administración de justicia, al no permitirle ser oída en el proceso de restitución de inmueble arrendado, por no pagar los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados. a pesar de que tachó de falsos los documentos que prueban la existencia del contrato de arrendamiento. Sin embargo, de acuerdo a las decisiones de los jueces de instancia, dentro del anterior problema jurídico, subyace un cuestionamiento que debe abordar la Sala previamente, que responde a determinar si la acción de tutela cumple con los requisitos generales de procedibilidad de tutela contra providencias judiciales.

Sentencia T -067/10

PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO-Pago de cánones de arrendamiento para poder ser oído.

PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Cuando haya serias dudas sobre la existencia del contrato de arrendamiento no debe exigírsele al demandado para poder ser oído, la prueba del pago de los cánones.

Mediante apoderado judicial, se interpuso una acción de tutela contra el Juzgado Octavo Civil Municipal de Ibagué, con el propósito de que se ampararan sus derechos fundamentales a la defensa y al debido proceso.

Sentencia C-056/98

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO-Falta de pago/CARGA DE LA PRUEBA-En caso de no pago de arrendamiento/RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO.

En la sentencia C-070/9 la Corte declaró exequible el numeral 2 del parágrafo 2° del art. 424 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que esta norma se encontraba ajustada a la Constitución, por ser razonable y proporcionada la carga procesal impuesta al demandado de consignar los cánones adeudados o de presentar prueba de su pago.

5.4 Marco conceptual

Arriendo: Cesión o adquisición de una cosa para usarla durante cierto tiempo a cambio de una cantidad de dinero.

Bien: Los bienes son todas aquellas cosas y derechos que puede ser objeto de comercio y prestar alguna utilidad al hombre, y más comúnmente, lo que constituye la hacienda o caudal de una persona determinada.

Restitución: Restablecimientos o recuperación del estado que antes tenía una cosa.

Inmueble: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él.

Contrato: El contrato es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común entre dos o más, personas con capacidad(partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca

6. Metodología

6.1 Tipo de investigación

Documental: Esta consiste en un análisis de la información escrita sobre un determinado tema, con el fin de establecer etapas, posturas, respecto del tema de objeto de estudio.

Descriptiva: Aquella en la que se reseñan las características o rasgos de la situación o fenómeno objeto de estudio.

Explicativo o Causal: Tiene como fundamento la prueba de hipótesis y busca que las conclusiones lleven a la formulación o el contraste de leyes o principios científicos.

7. Fuentes

7.1 Primarias

Demandante: Claudia Andrea Echaves Mafiol

7.2 Secundarias

Código General del Proceso

Código Civil

Metodología de la Investigación

Bibliografía

http://actualicese.com/actualidad/2013/03/14/proceso-de-restitucion-de-inmueble-arrendado-para-las-partes-es-mas-barato-conciliar/

http://www.ccsm.org.co/es/camara/serv/conciliacion/conc_infoGral.php?Info=12

http://www.eltiempo.com/archivo/documento/CMS-14736

Consejo de Estado.

Código General del Proceso

Código Civil

Anexos

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