COMO ES LA RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO

 EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO UNA VISIÓN DEL DERECHO COMPARADO COLOMBIA  Y MÉXICO

EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO UNA VISIÓN  DEL DERECHO COMPARADO COLOMBIA  Y MÉXICO 

Autores

OSIEL EDISON VARON CASTAÑO

Director de investigación / Asesor

DR.

Resumen

Quiero empezar por la importancia que tiene el derecho a un techo, a una vivienda digna en la actualidad del Derecho Constitucional, pero que el derecho a la propiedad privada también lo es y que por muchos siglos se ha mantenido en los diferentes ordenamientos jurídicos; es por eso que la restitución de inmueble arrendado tanto en Colombia como en México tiene similitudes que se han venido manteniendo como una garantía efectiva al goce de un derecho.

De acuerdo a lo propuesto, debemos remitirnos a lo que está establecido en nuestro ordenamiento Jurídico para luego comparar lo que establece la norma Mexicana al respecto y si de verdad es un proceso ágil, célere y de verdad preferente, claro está sin  las argucias o marrullas de personas tanto el arrendador como el arrendatario del bien Inmueble.

En Colombia la ley 1564 de 2012 en su articulo 384 establece que “Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela”. 

En  México para poder hacer efectivo el derecho de restitución o que el arrendatario pueda demandar igualmente al arrendador debe cumplirse con un requisito:

El código civil de la federación establece en el Artículo 2448-G. El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del Gobierno del Distrito Federal. Una vez cumplido este requisito, entregará al arrendatario una copia registrada del contrato.

El arrendatario tendrá acción para demandar el registro mencionado y la entrega de la copia del contrato.

El artículo 489 en estudio, es el relativo a la obligación del arrendador de acompañar al escrito inicial de su demanda el contrato de arrendamiento, sin cuyo requisito difícilmente el juez acordará de conformidad su admisión, aunque el artículo en comento erróneamente cuestione la presentación del contrato escrito; para darle validez al acto jurídico realizado, por estimar que probablemente no sea indispensable. Lo aducido no se deriva sólo de una simple opinión, sino que tiene su fundamento en las disposiciones generales sobre arrendamiento del Código Civil vigente para el Distrito Federal, en su artículo 2406; y en tratándose de fincas urbanas destinadas a la habitación por el diverso 2448-F, los cuales disponen que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito.

En tal virtud, se infiere que la acción del juicio de desocupación estará supeditada a la existencia del referido contrato, y cuando no se compruebe su celebración, los procedimientos respectivos importarán una violación de garantías, por decretarlo así nuestra jurisprudencia.

Palabras claves: Derechos, preferente, ágil, sumario, arrendamiento, restitución.

Tabla de Contenidos

Planteamiento del problema……………………………………………………………… 1

Introducción        1

Justificación         1

Conclusiones .        5

Referencias        6

Planteamiento del problema

¿El proceso de restitución de inmueble arrendado en Colombia y México  es de verdad un proceso ágil, sencillo y preferente?

Introducción

En la actualidad nacional y obviamente internacional, quiero hacer alusión a una situación que ha sido embarazosa para muchas personas, tanto en Colombia como en México que es nuestro ejemplo en el derecho comparado; y es el arrendamiento de inmuebles y su respectiva restitución cuando hay motivos fundados para recuperarlo.

Muchos de nosotros por pereza, por no ir a un estrado judicial, preferimos que nuestros arrendatarios o inquilinos se marchen sin pagar los cánones adeudados, o también que nuestros arrendadores o propietarios abusen del derecho cobrando o haciendo maniobras para que desocupemos sin cumplir con lo pactado.

Comencemos  por hacer una precisión ya que en nuestro ordenamiento jurídico podemos decir que existen cuatro tipos de Contrato de Arrendamiento de Inmueble: vivienda urbana,  local comercial,  oficinas-consultorios-bodegas-parqueaderos, y de aparcería,

El proceso de restitución del bien inmueble arrendado, tiene como finalidad terminar la mera tenencia del bien objeto del contrato de arrendamiento. En un primer momento el Código de Procedimiento Civil Colombiano, establecía en el artículo 434 el “Proceso de Lanzamiento de Arrendatario”, norma que fue remplazada por el artículo 384 del Código General del proceso . que consagró el mismo proceso, aunque cambiándole el nombre por el de: “Restitución de Inmueble Arrendado”.

La ley 820 del 2003 en su artículo 39, 16 reguló éstos procesos como de trámite preferente, al establecer que “todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela.” Y también establece el proceso como de única instancia, siempre que la causal de restitución sea exclusivamente la de la mora en el pago del canon de arrendamiento.

luego lo observamos en los  Artículos 518 a 524 del Código de Comercio y código Civil respectivamente.

En el caso de México, en el código civil de la federación y el código civil y de procedimientos civiles para el distrito federal específicamente se aplican los mismos tipos de contratos ya que nuestro código civil tiene similitudes bastante notorias.

De igual forma quiero resaltar que por  razón a la cuantía en los procesos de restitución de inmueble pocos llegan a la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en Colombia, de pronto mediante acción de Tutela, es entonces entendible  que la poca jurisprudencia  que se ha generado, proviene de la Corte Constitucional en Sede de Revisión de Tutela, y en lo que hemos podido observar, han generado polémicas o comentarios de abogados que critican decisiones de las cortes en este aspecto.

Con respecto a México, El juicio especial de desahucio tiene una tramitación especial en el código procesal, por consiguiente, se pretende hacer del mismo un juicio ágil y sencillo, que por sus determinadas circunstancias requiere de brevedad y economía.

Sin embargo, su articulado es podría parecer  impreciso y contradictorio, por lo que al pretender realizar una interpretación literal de sus preceptos, se cae en errores e incomprensiones respecto de un procedimiento aparentemente cómodo, como es el caso de afirmar que a través de éste se pueden reclamar tanto la desocupación de la localidad arrendada como el pago de las pensiones rentísticas adeudadas por el arrendatario, lo que es incorrecto.

Justificación

Empezaré por considerar la importancia de la propiedad privada en el mundo, pero también  la importancia que tienen las personas que necesitan de un techo o de un inmueble para poder obtener su sustento familiar, ya que en conclusión, el arrendador y el arrendatario tienen derechos que deben ser protegidos pero de una forma justa y equitativa con un buen análisis profundo.

La pregunta que nos  ha surgido al respecto de este proceso es,  si en verdad es un proceso ágil, sencillo y preferente que nos sale al paso,  puesto que  en Colombia como en México,  es el eje de comparación en el derecho comparado y claro está si puede vulnerar derechos seguidamente para las partes.

EN COLOMBIA

Quiero iniciar con  la importancia de tener claro lo que implican las obligaciones, que pueden ser de dar o de hacer. Las obligaciones de dar consisten en la entrega de una cosa, ya sea que implique la transmisión de propiedad de la misma, o sólo su posesión Por lo tanto, el pago en el caso de obligaciones de dar implica la entrega o restitución de la cosa que constituye el objeto de la obligación.

En el caso que nos ocupa, lo que el arrendatario muchas veces desea es ser liberado del pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual requiere regresar la posesión del inmueble arrendado al arrendador.

Para dichos efectos, conviene atender a la naturaleza del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, por virtud del cual el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

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