Tema- Arrendamiento y Comodato.

CONTRATOS DE TENENCIA:

1. Arrendamiento:

Transfiere el uso y goce del bien de una persona a otra, su objeto son los bienes corporales, salvo excepciones, tiene múltiples regulaciones legales ya que dada su importancia el legislador ha tenido una gran intervención en este sector de la economía mediante normativa de orden público, sin que las partes puedan pactar en contrario, principalmente en el arrendamiento de inmuebles. A partir del artículo 1973 CC se regula el contrato de arrendamiento, con disposiciones especiales en los inmuebles rústicos y urbanos.

REGULACIÓN:

• Muebles: en las disposiciones generales del código civil, solo se regula de forma especial el establecimiento de comercio, las naves y aeronaves, diferenciándose por la solemnidad impuesta (1973 a 2044 CC y 1890 a 1892 Cco).
• Inmuebles: normas generales del código civil, son modalidades inmobiliarias de arrendamiento:
• Vivienda urbana: L- 56/85 y L  - 820/03 (esta última para contratos después de su entrada en vigencia el 10 de julio de 2003).
• Locales comerciales: 516 a 524 Cco, a favor del arrendatario en la mayoría de los casos.
• Inmuebles urbanos por exclusión: oficinas, parqueaderos, sedes de entidades sin ánimo de lucro, iglesias. Dcr. 3817/82 y 2221/83.
• Predios rústicos: 2036 a 2044 CC.

Por lo anterior es importante determinar la destinación del bien inmueble a arrendar, es posible que un inmueble presente distintas destinaciones, determinando así problemas en el régimen aplicable:

• Teoría de la prevalencia del contrato: son las partes las que determinan el régimen aplicable, pero si son de orden público ¿Cómo podrá pactarse en contrario?
• Teoría de la prevalencia del uso: se aplicara la regulación correspondiente a la destinación de la mayor parte del área del inmueble.
• Teoría de la armonización: compagina las diversas regulaciones buscando puntos comunes.

El juez en su criterio determinara el régimen aplicable al caso concreto. 

CONCEPTO:

El Art. 1973 CC, al definir este contrato en general, consagro tres modalidades de arrendamiento, pero en realidad se trata de tres contratos distintos:

• Arrendamiento propiamente dicho (locatio rei).
• cto de obra (locatio opus facendi).
• Prestación de servicios (locatio operarum).

Siendo el primero el único arrendamiento, en el que dos o más partes se obligan mutuamente, una a conceder el uso de una cosa y la otra a pagarle un precio determinado, los demás son contratos independientes. Este es un contrato típico, nominado.

Arrendamiento de cosas: una parte llamada arrendador se obliga a efectuar la entrega material de un bien corporal y a permitir su tenencia uso y disfrute a cambio de una contraprestación llamada precios,  canon o renta generalmente en dinero de cargo de otra parte llamada arrendatario.

CARACTERÍSTICAS:

1. Naturaleza Jurídica:

• Civil
• Mercantil
• Estatal

1. Regulación legal

• Típico – nominado

1. Forma

• Generalmente de libre forma o consensual. No quiere decir que no se pueda hacer por escrito, al contrario es lo más conveniente por que sirve de prueba cuando se vaya a demandar. Si se hace verbal las pruebas pueden ser la confesión,  dos testimonios. Art 384 C.G.P.  
• Excepcionalmente solemne ejm establecimiento de comercio (escritura pública,  documento privado autenticado)
• Los contratos estatales siempre son solemnes.

Arrendamiento por escritura publica

Hay una protección mayor para el arrendatario que ha celebrado el cto de arrendamiento por escritura pública relacionado con  el inmueble. Art 2020 c.c.

¿Quiénes están obligados a respetar el cto de arrendamiento con escritura?

•  (título gratuito o lucrativo,  el dueño  arrendador  le dona a un x, ese x debe respetar el arrendamiento con  el arrendatario viejo.
• A quien le vendo el inmueble, el nuevo propietario deberá respetar el arriendo. Si se realizó el cto de arrendamiento por escritura pública,  excepto que sea un acreedor hipotecario, cualquier persona a quien se le adjudique el bien o cualquiera que entro al remate y lo adquiera.
• Arrendamiento por escritura pública y hay una hipoteca en el bien inmueble eso dependerá si es antes o después.

Perfeccionamiento: generalmente consensual, de forma libre, más para efectos procesales el Art. 384 CGP establece la formalidad probatoria, acompañando prueba documental del contrato suscrito por el arrendatario a la demanda, o con la confesión del arrendatario mediante interrogatorio de parte, o con prueba testimonial a lo menos sumaria, será causal de inadmisión el no allegarla. También podrá ser verbal o escrito en caso de vivienda urbana (Art. 3 L. 820/03).

Lo anterior para el proceso de restitución de inmueble y cualquier proceso de restitución de muebles (3885 CGP) y también para el caso en el que el arrendador no quiera recibir el bien al arrendatario (426 CGP).

Son contratos de arrendamiento solemne:

• El de establecimiento de comercio (no de local comercial) 526 Cco.
• Si el contrato se realizare por escrito voluntariamente, la ley otorgara las siguientes ventajas al celebrarse por escritura pública dado el caso en que el bien arrendado este gravado en hipoteca:

1. Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria, en la columna sexta, si el inmueble arrendado llegare a ser rematado en un proceso ejecutivo hipotecario deberá verificarse si el contrato de arrendamiento se inscribió antes o después de la hipoteca: Antes (el adquirente del inmueble en el remate está obligado a respetar el contrato), Después (el adquirente no está obligado a respetar el arriendo, puede solicitarle al juez la entrega del bien adquirido).
2. Si el contrato se realizare por documento privado no tendrá las anteriores prerrogativas a la hora de un remate, el adquirente no tendrá que reconocer el contrato de arrendamiento.

1. Bilateral

• Es sinalagmático,  mutuamente relacionados

1. Esencialmente oneroso

• Siempre es oneroso porque si fuera gratuito sería un comodato

1. Generalmente conmutativo y excepcionalmente aleatorio

• las partes saben el alcance de sus prestaciones y se miran como equivalentes desde que se firma el contrato (certeza y equilibrio de las mismas); solo excepcionalmente aleatorio respecto al canon cuando este se pacte respecto a un porcentaje de ventas o ganancia de frutos.

1. Ejecución sucesiva

• no se celebra y se agota, es de duración, comienza su ejecución con la celebración, con la prerrogativa de que en contratos de arrendamiento de inmuebles se establezca el derecho de prorroga y renovación del contrato, a permanecer en el mismo si está cumpliendo con él. El vencimiento del término no es causal para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento en vivienda urbana, local comercial e inmuebles excluidos, caso contrario cuando sea el arrendatario quien desee terminarlo. Decretada la terminación o nulidad del contrato solo tiene efectos ultractivos, no hacia el pasado. En este contrato podrá aplicarse teoría de la imprevisión por ser de ejecución sucesiva, siempre que se cumpla con los requisitos de ser hechos imprevisibles y extraordinarios que hagan las prestaciones excesivamente gravosas, procediendo la revisión o el reajuste

1. Cto principal

• de tenencia, reconoce dominio ajeno, la inveterada mera tenencia no se muda en posesión, salvo por la intervención del título, mutando el título de tenencia a uno traslaticio de dominio.

1. Adhesión o libremente discutido

1. Es un cto de sujeto universal

1. Es un cto de tenencia

• Por mucho que dure la tenencia nunca se muda o se trocar en posesión

Tiene una gran intervención estatal, sobretodo en vivienda urbana y locales comerciales, en temas como topes máximos del canon, su reajuste, causales de terminación, procedimientos especiales para la restitución, sanciones y adicionalmente se regula, inspecciona y vigila la actividad económica de las agencias inmobiliarias o de arrendamiento, haciendo negocios de corretaje y celebrando el contrato mismo; lo anterior por ser la vivienda un derecho fundamental merecedor de esa protección, siendo la ley 56/85 más proteccionista que la ley 820/03 al flexibilizarse la protección bajo este régimen normativo, creando la terminación unilateral con indemnización y sin causa para ambas partes.  

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