TEMA 16 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

TEMA 16

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. .

1. Evolución Histórica.

En el Derecho Romano el arrendamiento era concebido en una forma amplia que comprendía tres figuras (Arrendamiento De Cosas, Prestación De Servicios Y Contrato De Obras).

El derecho moderno rechaza tal amplitud y se niega a comprender bajo el mismo nombre contratos que se refieren al goce de cosas y aquéllos que se refieren a prestaciones de servicios por parte de seres humanos.

Nuestro Código Civil acoge casi la misma la clasificación del Código Civil Alemán y considera que el arrendamiento está limitado a las cosas, y regula separadamente la prestación de servicios (contrato de trabajo y contrato de obras).

1. Concepto.

• Legal.

Artículo 1.579° CCV.

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

El único aparte, no tiene que ver en si con el contrato de arrendamiento,  carece de aplicación práctica (aunque formalmente no este derogada) hace referencia a las Arrendo Ventas (bienes muebles) que sería un contrato que versa sobre bienes muebles donde la persona va disfrutando del bien mueble, va pagando fraccionadamente y al final se queda con la propiedad de ese bien mueble, hoy día no se celebra ya que existe de la Ley de Ventas con Reserva de Dominio

• El Arrendamiento es un Contrato. Hay un Vínculo Contractual y este existe en el momento inicial de contratar

 Y en ese contrato:  

• Arrendador Parte que se Obliga a Hacer Gozar a la Otra Parte.

 No necesariamente es el propietario del bien porque hay otras personas que tienen derecho suficiente sin ser propietarios para dar en arrendamiento.  

• Arrendatario o Inquilino. Parte que Disfruta. 

Este Uso y Disfrute no se entiende en el sentido de los Derechos Reales, sino en el sentido de los derechos temporales.

Obligación de Gozar y Disfrutar, personal que asume el Arrendador frente al Arrendatario

• Es Temporal. La esencia del contrato de Arrendamiento es la Temporalidad, no es perpetuo.  

La ley especial señala que el término máximo para el arrendatario es no más de 10 años,  además  establece que el arrendamiento es una situación transitoria para obtener una vivienda definitiva.

Este tiempo puede ser indeterminado, sin embargo, la ley especial estable la preferencia por los contratos a tiempo determinado por 1 año.

• Precio. (Canon de Arrendamiento) Que el arrendatario / inquilino se obliga a pagar al arrendador. Siempre es un Contrato Oneroso (elemento de esencia del contrato de arrendamiento).

Después del Contrato de Compra Venta es el Contrato que más se celebra, y en él son más probables los conflictos entre las partes. Tiene abundante regulación legal

• Doctrina

• Italiana (Trabucchi) el contrato de arrendamiento es la concesión temporal del goce de una cosa a cambio de un precio. Es un goce temporal de una cosa a cambio de un   precio, es un contrato de muy frecuente aplicación en la práctica también con el nombre de locación.

Distingue entre:

Locación Ordinaria. Goce de una Cosa

Otro Contrato. Además del Goce de la Cosa hay una actividad productiva.

• Alemana (Kind & Wolf) distinguen entre el arrendamiento de uso y el arrendamiento de uso y disfrute 

1. Naturaleza Jurídica del Contrato de Arrendamiento.

• Consensual: exige el consentimiento, no requiere en principio ninguna formalidad, pero el solo consentimiento  no es suficiente, puesto en materia de arrendamiento de inmuebles deben cumplirse trámites administrativos previos para perfeccionar el contrato. (debe ser escrito, con un conjunto de cláusulas apegadas a la legislación especial).
• Bilateral.

Artículo 1.134°

El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Cada Contratante es  deudor y acreedor al mismo tiempo, por lo tanto se aplican las acciones de Cumplimiento y/o Resolución del 1.167° CCV y la Excepción de Contrato No cumplido del 1.168° CCV

• Oneroso. La onerosidad es de la esencia del contrato; tiene que haber una contrapartida, esta teóricamente puede ser en dinero, puede ser en especie (hoy día no se da, al menos en el caso de los bienes inmuebles) el único medio que se tiene hoy día es el dinero. Es más en el cosa de locales comerciales se prohíbe alquiler en moneda extranjera, se prohíbe fijar los cánones según ventas justas o ventas netas, entre otros... hay una limitación, en cuanto hay un monto máximo que se puede cobrar por m2 en un local comercial
• De Ejecución o Tracto Sucesivo. Comporta una ejecución sin interrupciones, independientemente que se pague la cosa por adelantado o se pague al finalizar el contrato, … Las prestaciones de las partes se van cumpliendo durante toda la vigencia del contrato, es un contrato que solo logra el efecto mediante la duración de las prestaciones en el transcurso del tiempo
• Conmutativo: las prestaciones se fijan expresamente en el momento de celebrar el contrato. No hay arrendamientos aleatorios (pueden hacerse precontratos de arrendamiento para que el contrato futuro dependa de una condición, pero esto no constituye un arrendamiento aleatorio).
• Obligatorio. Porque no surge para el arrendatario ningún derecho real sino solamente un derecho personal.

1. ¿De Qué Naturaleza Jurídica es el Arrendamiento? ¿Real o Personal?

Derecho de Usar o Disfrutar.

Es un Derecho Personal o de Crédito, porque él se encuentra con la cosa arrendada en una relación no directa con la cosa, sino directa con la persona del arrendador e indirectamente con el bien. Como la relación es de persona a persona (Arrendador / Arrendatario), es el arrendatario el que tiene derecho a exigir el uso y disfrute que tiene que proporcionar el Arrendador y no de manera inmediata sino de manera mediata o indirecta sobre la cosa, el derecho no es un derecho real sino un derecho personal.

• Criterio que sostiene que es un Derecho Real:

1. Tesis Francesa:

• Surge a raíz de las disposiciones contenidas en el Código Civil y el de Procedimiento Civil Francés, las cuales señalaban que la venta del inmueble no extinguía el contrato de arrendamiento, es decir, que el nuevo propietario tiene que respetar el derecho del arrendatario, y que si el arrendamiento consta en documento de fecha cierta y los acreedores ejecutan el inmueble, éstos también deben respetar el derecho del arrendatario respectivamente.

CPC si una persona tiene un contrato de arrendamiento en un inmueble y dicho contrato tiene fecha cierta, los acreedores del propietario del inmueble cuando ejecutan ese inmueble, él que vaya a adquirir el inmueble debe respetar el contrato de arrendamiento (es también nuestro caso)

En nuestra legislación se mantienen las mismas disposiciones, y se van a confirmar, con la nueva ley no solo no se extingue el contrato sino que hay una subrogación total del nuevo comprador en el contrato, esto no pasaba anteriormente

• También  que el derecho de los inquilinos alegan la Oponibilidad frente a Terceros Adquirentes.

Marcel Planiol - Georges Ripert

Dicen es cierto, la venta no extingue el contrato de arrendamiento, la ejecución del inmueble tampoco lo extingue, pero eso no le da al arrendatario la condición de una persona que tenga la titularidad de un derecho real, es más  señala Planiol que si el arrendatario es perturbado en su disfrute del bien, no se puede valer de la acciones posesorias (que tendría un poseedor de buena fe) lo que podría es ejercer el saneamiento contra el arrendador, opinión que acogen:

Colin y  Capitant

1. Tesis Italiana.

• El arrendatario tiene un derecho personal y no un derecho real derivada de la propia definición que trae el CC Italiano que es la misma definición del CCV, una persona se compromete a darle a una persona el uso y disfrute del bien, allí se ve que no están transmitiendo un derecho real, lo que hay es un derecho de crédito, una relación obligatoria donde una parte se obliga a darle a la otra y uso y disfrute temporal
• Si el derecho del arrendatario fuese un derecho real, el legislador lo habría incluido, dentro de los derechos que deben registrarse. El CC trae una enumeración de los derechos reales (usufructo, enfiteusis, derecho de uso, derecho de habitación) y cuando se tocan las disposiciones de registro y de los documentos que deben registrarse, deberían incluir allí los contratos de arrendamiento si generase derechos reales inmobiliarios

1. Tesis Alemana:

• Consideran que la definición de venta es similar a la de arrendamiento en el sentido de que ambas se refieren a que son un contrato por el cual una parte se obliga con la otra, pero esto no quiere decir que tengan meros efectos obligatorios, pues si fuese así, la venta tendría que ser considerada un derecho personal. En ambas definiciones se emplea el verbo dar, de la definición no se puede deducir la naturaleza del derecho
• Señalan que el hecho de tener que registrar el contrato de arrendamiento le otorga carácter de derecho real puesto que sólo se registran los derechos reales.

Nuestro CCV dice que si deben registrarse los contratos de arrendamiento en el registro, cuando la duración del contrato exceda de 6 años, pero el registro no es porque  sea un derecho real, se hace es para que los terceros conozcan que hay un contrato de arrendamiento sobre ese inmueble y se puedan proteger eventuales derechos de terceros, no es cierto que el registro sea el que le la naturaleza de derecho real, aunque es cierto que ni la venta extingue el contrato de arrendamiento, ni el remate judicial, hay casos en que el contrato de arrendamiento se puede oponer Por Ejemplo A un Usufructo y el usufructo es temporal y el usufructuario alquila excediendo el tiempo de duración del usufructo ese arrendamiento es válido y el propietario tiene que respetarle ese derecho de arrendamiento, hay casos en que el derecho es oponible a terceras personas salvo en determinados casos no se puede oponer el derecho a terceros, no es erga omnes como los derechos reales.

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