Tesis auditoria de condominios

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INSTITUTO PROFESIONAL CÁMARA DE COMERCIO DE SANTIAGO

Autónomo

TÍTULO:

AUDITORÍA Y PERITAJES AL SISTEMA DE COPROPIEDAD: UN ANÁLISIS PRÁCTICO

Para optar al título de: CONTADOR AUDITOR

INTEGRANTE:

Roberto David Santander Olivares

SANTIAGO, SEMESTRE: SEGUNDO

SANTIAGO,  Noviembre de 2014[pic 2]

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INSTITUTO PROFESIONAL CÁMARA DE COMERCIO DE SANTIAGO

Autónomo

NOMBRE DEL TEMA N° 1:  

AUDITORÍA Y PERITAJES AL SISTEMA DE COPROPIEDAD: UN ANÁLISIS PRÁCTICO

Para optar al título de: CONTADOR AUDITOR

DOCENTE GUÍA: JUAN CARLOS MONSALVE 

INTEGRANTE:

Roberto David Santander Olivares

SANTIAGO, SEMESTRE: SEGUNDO

SANTIAGO,  Noviembre de 2014[pic 4]

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1.  PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA                                

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1. Fundamentación

La administración de condominios y espacios de copropiedad es una actividad que presenta características especiales y diferenciadoras de una administración de empresas o de sociedades lo que, ya sea por su complejidad o poco conocimiento, hacen de este tipo de auditorías, revisiones y/o peritajes, una actividad específica que requiere conocimientos y consideraciones específicas.  

Paralelamente los copropietarios tienden a no valorar este tipo de constataciones, generalmente cuando el prorrateo de los gastos comunes hace que individualmente los montos pagados, en relación a los ingresos per cápita de los residentes, no sea considerado significativo o simplemente se tienda a no complicarse con ello.

Si nos remitimos solamente a la región Metropolitana existe un incremento en la construcción y oferta de departamentos en edificios de altura, incluso en la Comuna céntrica de Santiago, donde a pesar de su cercanía con el centro de Santiago, aún hay sectores que mantienen un carácter residencial que se aleja del ajetreo típico con el que se asocia a la gran urbe. Se trata de barrios tradicionales que están siendo habitados por nuevos vecinos, los que están revalorizando las virtudes de lugares como República, Lastarria o la plaza Brasil.

Ese creciente interés ha incidido en el número de viviendas construidas en dicha comuna: si en el año 2002 había 76.677 residencias, el precenso de 2011 indicaba ya que el número de hogares se alza por sobre los 143 mil. Esto es un 87% más de viviendas, alcanzando hoy a septiembre de 2014,  a más de 165 mil según la Cámara Chilena de la Construcción.

Este incremento tiene relación con la oferta inmobiliaria y la modernización de la comuna, que está atrayendo a más vecinos. De hecho, según el ranking de calidad de vida llevado a cabo por la Cámara Chilena de la Construcción y la Universidad Católica, Santiago es la cuarta comuna con mejores estándares de habitabilidad de la Región Metropolitana, dos puestos más arriba que la medición de 2011, siendo la comuna más heterogénea de la medición. Tiene sectores residenciales, buen equipamiento urbano y una cantidad de servicios públicos y privados que le permite competir con otras zonas de la capital, según afirma el Núcleo de Estudios Metropolitanos del Instituto de Estudios Urbanos de la PUC.

Son estos elementos los que atraen a los nuevos vecinos, que, según la zona, tienen un perfil particular, siendo un factor común para estos nuevos residentes es su edad, ya que en su mayoría no sobrepasan los 35 años.

Casi la totalidad de nuevas viviendas corresponden a edificios de copropiedad, teniendo una administración en base a condominios, con reglamentos propios pero bajo una sola normativa legal común, siendo estos potenciales demandantes de servicios externos de revisión de cuentas y auditoría.

1.  Objetivos de la investigación

Se establecieron los siguientes objetivos:

1. Objetivo general

Sistematizar las características específicas y diferenciadoras de auditorías y peritajes aplicables a la administración de condominios.

1. Objetivos específicos

• Describir el ámbito legal imperante que regula la administración de condominios en Chile

• Describir las características del sistema de administración de condominios

• Analizar técnicas y procedimientos de auditoría aplicables a la evaluación de administración condominios

• Recomendar aspectos básicos de control interno aplicables a la administración de condominios

1. Preguntas de investigación

Se establecieron las siguientes preguntas de investigación:

• ¿Existe un adecuado control de los copropietarios de la administración de sus condominios?

• ¿Se requieren procedimientos y técnicas específicas y/o diferentes para la auditoría a condominios?

• ¿Se resguardan adecuadamente los intereses de los copropietarios de condominios?

• ¿Cuál es la importancia de las revisiones o auditorías externas a los condominios?

1. Justificación de la investigación        

Por una parte existe el interés y la necesidad  de los comités de administración de condominios de respaldar, transparentemente, la gestión realizada conjuntamente con el administrador, evitando así suspicacias; y por otra, la inquietud de los copropietarios de asegurar que la administración de sus propiedades está correctamente efectuada, especialmente en los aspectos financieros.

 La Ley 19.537, en su art. 23 inciso 3°, entrega al Comité de Administración la responsabilidad de solicitar al administrador rendiciones de cuentas con la periodicidad que el comité determine. Esta atribución, más que un mero trámite, en la realidad, es una responsabilidad de gran importancia, dado que, de la revisión de esa rendición de cuentas, resultará una certificación tácita del estado de las finanzas de la comunidad y de la calidad de su manejo.

Esta labor entonces, compromete, frente a toda la comunidad, la idoneidad moral y profesional del miembro que la suscribe y, como no es frecuente que estas personas tengan una formación contable que sustente la consistencia de la revisión realizada, han comenzado a optar por contratar servicios profesionales externos para que revisen y respalden los resultados financieros de cada ejercicio y presentarlos a la comunidad como un informe independiente de las partes involucradas en el proceso.

Una vez que el comité ha decidido contratar los servicios de un auditor, viene todo un proceso de selección que comienza con el ofrecimiento que hace uno cualquiera de los miembros del comité respecto de un amigo, familiar o conocido que, es auditor independiente o tiene una empresa dedicada al rubro o, por último, trabaja en una organización de auditoría. Esta oferta se contrasta con la posición de otros que prefieren seleccionar una organización independiente de cualquier relación con los copropietarios. En cualquier caso, lo más relevante es el modelo por  el cual se escoge al auditor que trabajará para la comunidad.

En efecto, actualmente, los patrones de selección de profesionales para auditar la gestión de los administradores de comunidades, parten por el principio de que deben ser Ingenieros Comerciales, Contadores Auditores o Contadores Generales y que deben tener, a lo menos, algún tiempo de experiencia desarrollando auditorias. Posteriormente, se analiza el valor a cobrar por los servicios ofrecidos, existiendo un concepto generalizado de que es saludable, para no subir los gastos comunes en exceso, que los honorarios sean lo más bajo posible.

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