Trabajo Práctico de Instituciones de Derecho Privado

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Análisis de un contrato de locación

• Nombre: Alejandro Arturo

• Apellido: Cárdenas Collante

• Nro de inscripción: 895751

¿Qué es un contrato de locación?

A lo largo de este trabajo se analizará el contrato de locación que se presentó y se indagará sobre cómo se van presentando las modificaciones en la legislación de este, luego de la transformación del código que dio lugar al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación allá por el año 2015, así también sobre cómo actúan las obligaciones entre el locador y el locatario.

Tal como se aprecia en el contrato adjunto y en art 1187 del CCyCN, un contrato de locación, cuya forma debe ser escrita, es un acuerdo entre dos partes, es decir, bilateral,  ya sea entre dos personas físicas o con una persona jurídica (como podría ser una inmobiliaria) en la que una parte entra en la “obligación de dar”, en este caso una cosa cierta, a otra el derecho a usar y gozar temporariamente de dicha cosa, como el inmueble por ejemplo, a cambio del pago de un precio en dinero. Dicho acuerdo genera una relación jurídica entre ambas partes, en la que una es el sujeto activo y la otra el pasivo, el primero siendo el locador/acreedor y la otra el pasivo/deudor. No obstante, ambas partes deben cumplir con requisitos mínimos, ser personas hábiles, es decir, capaces de celebrar este contrato y que ambas lo hagan de forma voluntaria.

Empezando ahora por el análisis del contrato, encontramos que lo primero que se establece en la primera clausula es el objeto. Cabe recordar que tal como se dispone en el art 1003 del CCyCN hay ciertas características que este debe tener de forma que el contrato no sea nulo. Debe ser lícito, en este caso un objeto inmueble con fines de vivienda. Determinado o determinable, siendo este un inmueble. Posible, ya que se puede comprobar su existencia, y susceptible de valoración económica porque se puede acordar un precio que determine su valor. Sobre esto último, el nuevo código realiza cambios en la cuestión de cómo se fija el precio del inmueble. Puede fijarse un valor a través de un tercero que sea designado en común acuerdo o se puede fijar en relación con otra cosa cierta como por ejemplo el dólar u otra moneda extranjera, el precio de la nafta o inclusive del cemento.

Con lo que respecta al plazo, siendo este el foco de la segunda clausula, se determina en el contrato que el plazo es improrrogable y se estipula en dos años para vivienda familiar. Siendo igual para otros destinos como un local comercial. No obstante, esto antes no era así, ya que previo a la modificación, el plazo mínimo de un contrato de locación era de 2 años para vivienda familiar y 3 para un inmueble destinado a otra actividad. A pesar de lo dispuesto en el contrato, esto no quita que dicho plazo pueda ser prorrogado o que se firme un nuevo contrato entre ambas partes. A pesar de esto, en la realidad ocurre que generalmente el plazo llega a su fin y no se crea un nuevo contrato, sino que ambas partes acuerdan de forma verbal (al no ser escrita no tiene validez) que el locatario siga habitando el inmueble a cambio de que siga pagando el alquiler, hasta que alguna de las partes desista de continuar con este acuerdo. La nueva norma del código prohíbe este hecho inclusive si se hiciese de forma simple o solidaria, debido a que la contracara de esto es que pueden generarse situaciones conflictivas en las que el locatario desista de abandonar la propiedad ya que alegaría que hubo común acuerdo para que él pueda seguir disponiendo de la propiedad y por ende deberá necesitarse de la interpretación de un juez quien decidirá de acuerdo con lo que está pactado en el contrato original. 

En la tercera clausula, aquella referente al “precio”, se puede apreciar que hay un monto fijado pero los pagos mensuales no son constantes, sino que van aumentando (en este caso) cada semestre en razón de 1000,2000 y 3000 pesos más. Esta es la forma en la que se “actualizan” los alquileres, ya que por la ley 23.928/91, el precio no se puede actualizar en base a ningún índice. Es de esta forma que el locatario es capaz de “actualizar” el precio, acordando previamente cambios en las cuotas cada cierto tiempo de mayor valor.

Ahora bien, hablemos de la cuarta clausula, que es la forma de pago: el locatario, siendo persona capaz, está obligado a abonar el alquiler con una suma de dinero que representa el objeto de esta obligación. Sin embargo, hay ciertos requisitos que dicho objeto debe cumplir de forma que sea aceptable. En primera instancia esta la “identidad”, la prestación que entrega el deudor al acreedor no puede ser distinta a la ya pactada, es decir, el locatario no puede entregar dólares en vez de pesos. Está la “integridad”, como bien ya se estipuló en la cláusula precio, los pagos serán únicos en cada mes. Esto hace que el locador no esté obligado a recibir pagos parciales como por ejemplo $6000 los primeros 3 días y otros $6000 5 días después. El “lugar de pago designado”, que es a donde se debe entregar el pago, puede ser pactado de forma tácita o expresa entre las partes, en este caso se designó que fuera por transferencia bancaria directamente a la cuenta del propietario, figurando como prueba de pago el comprobante emitido por el cajero del banco. Por último, está el “tiempo de pago”, que debe ser respetado y realizado en forma. Por ejemplo, si se realizara el pago el día 11 del mes, de forma automática el deudor incurriría en mora y se le empezarian a generar intereses, hasta que se normalice el pago. Dicho esto, existe una forma en la que el acreedor puede entrar en mora también y esta es por consignación judicial cuando el acreedor rechaza el pago realizado por el deudor de forma injustificada.

Continuando, podemos ver la cláusula 6 que trata la “intransferibilidad” del contrato de locación, en esta se estipula que el locatario tiene terminantemente prohibido ofrecer la propiedad como préstamo y permitir el alojo de terceros ajenos en ninguna circunstancia, aclarando que solo su grupo familiar lo tendrá permitido además de él.

La séptima trata sobre las “modificaciones”, en la que se aclara que no está permitido provocar ningún tipo de mejora ni modificación, a menos que sean aprobadas previamente por escrito por la parte locadora. Todo esto se toma en cuenta inclusive si las mejoras son necesarias o urgentes, ya que la parte locataria deberá responder, por cualquier deterioro causado por su culpa inclusive si fuera de forma accidentada, tal como se estipula en el art 746 del CCyCN, en el que se especifica que el deudor está obligado a conservar y devolver la propiedad en el estado que estaba al contraer la obligación. Todo esto no toma en consideración daños que sean provocados por el paso del tiempo o el uso regular de las instalaciones. Sumado a esto, al momento de la entrega del inmueble, se deberán entregar las llaves y las constancias de pago correspondientes a la relación locativa al igual que aquellas que el locatario haya adquirido

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