Vivienda Y Construccion

CAPITULO I

VIVIENDA Y CONSTRUCCIÓN

1. VIVIENDA Y CONSTRUCCION

El sector de mi vivienda y construcción comprende la edificación de viviendas, edificios, carreteras y obras civiles en general, tanto las llevadas a cabo por las empresas como las ejecutadas por personas naturales.

Las empresas que operan en el sector construcción pueden agruparse en cinco categorías:

• Empresas constructoras, dedicadas exclusivamente a la ejecución de obras civiles

• Empresas inmobiliarisa, dedicadas a la ejecución de obras a empresas constructoras y centran su negocio en vender las obras del usuariofinal

• Empresas mixtas, que son una mezclas de las dos primeras, es decir identifican las necesidades de infrestructura, costruyen las obras y luego venden estas al usuario

• Empresas proveedoras de servicios para la construcción, dedicados a servicio de arquitectura e ingenieria, alquiler de maquinaria.

• Empresas proveedoras de insumos, dedicadas a la venta de cemento, vidrio, acero, entre otros productos.

El análisis de la actividad se basara en la dinámica del mercado y de las empresa constructoras, empresas mixtas y las que brindan servicios directos a la construcción.

Debido al efecto multiplicador de las construcciones en la economía, este sector se ha caracterizado en los últimos años por una gran participación del

estado como ente inversor, la que ha llegado a significar el 81% de las inversiones.

En el futuro inmediato se espera que el programa “MI VIVIENDA”, fomentado también por el gobierno, origine un gran impulso en el sector. Otras edificaciones de importancia son las que provienen de obras civiles de los grandes proyectos como Antamina y Camisea.

Se viene utilizando una estrategia que consiste en otorgar al sector privado la rehabilitación, construcción y mantenimiento principalmente de puertos, aeropuertos, carreteras, irrigaciones, etc., esto abre un gran mercado para el sector construcción no solo por la ejecución de las obras de construcción, sino también por la explotación económica de la infraestructura de servicios públicos.

A inicios de la segunda década de los noventa, el sector despertó grandes expectativas debido a las obras de infraestructura publica que el estado estaba iniciando y a la participación cada vez mayor del sector privado en diversos proyectos que implicaban la construcción de centros de esparcimiento, centros empresariales, hoteles, ect.

1.1 EMPERSAS CONSTRUCTORAS Y MIXTAS

Este sector esta constituido por una gran cantidad de empresas muchas de las cuales son pequeñas o microempresas.

Las constructoras mas importantes son Graña y Montero S.A. y Copasi S.A. las cuales compiten incluso en el ámbito internacional, pues han emprendido una estrategia de diversificación que la ha ayudado amortiguar la contratación del mercado local. Las empresas constructoras a fin de poder participar en las licitaciones publicas de gran envergadura, suelen suscribir alianzas temporales con empresas locales o empresas extranjeras, es decir se trata de asociaciones temporales para obras especificas, esto implica mercados locales y extranjeros.

Graña y Montero S.A. tiene una participación del 12% en el mercado nacional y posee un área internacional de negocios que trabaja en asociación con empresas locales.

Copasii S.A. cuya participación en el mercado es de 10% esta asdociada con Bechtel para llevar a cabo obras de construcción de Antamina.forma parte del consorcio que se adjudico la concesión del Aeropuerto Jorge Chavez y compite en diversos segmentos del sector a través de inversiones en oteas empresas, como Parques Empresariales S.A., UrbiPropiedades S.A. (inmobiliaria), en asociación con otros grupos empresariales, como el grupo Wong. Lle¬va 11 años en el mercado de Venezuela y 10 en Chile, donde también trabaja con otras empresas en el desa¬rrollo de proyectos, a través de alianzas para casos específicos.

Se espera que la construcción co¬bre dinamismo con las obras civiles del sector mine¬ro, es decir, con la ejecución de grandes proyectos como Antamina y Camisea. Otro elemento fundamen¬tal para el impulso de esta actividad constructora será el crecimiento del subsector construcción de viviendas.

En efecto, se espera que la recuperación de la econo¬mía incentive las construcciones privadas, mientras el relanzamiento del Programa “Mi Vivienda”, dadas las nuevas facilidades otorgadas, significará un gran reto.

1.2. EMPRESAS PROVEEDORAS DE SERVICIOS A LA CONSTRUCCION .

En la búsqueda de empresas con alta capacidad de adaptación al entorno cambiante, el sector tiende a la coexistencia de grandes constructoras7 (contratistas que ofrecen un servicio integral) y de empresas espe¬cializadas en determinada actividad de proceso de construcción (proveedoras de servicios a la construc¬ción o subcontratistas). La forma clásica de operación es la siguiente: la constructora gana la buena pro de una obra y subcontrata a empresas especializadas pa¬ra realizar diversas actividades específicas (por ejem¬plo, arquitectura e ingeniería, mezcla de cemento, al¬quiler de maquinarias, realización de acabados, etc.

Las actividades del proceso de construcción su¬jetas a subcontratación pueden variar mucho. En al¬gunos casos se subcontrata sólo unas pocas, en otros casos casi la totalidad; esto depende principalmente del tipo de obra. Se sabe de casos en que el contratis¬ta principal actuó sólo como coordinador, mientras en otros casos no existe contratista principal y se estable¬cen contratos distintos con diversos grupos de espe¬cialistas. En este último caso el coordinador suele ser el cliente o el equipo de proyección.

Puede afirmarse, sin embargo, que la gran ma¬yoría de proveedores de servicios son pequeñas y medianas empresas a las cuales se las subcontrata para la realización de diversas actividades: desde el dise¬ño de estructuras hasta el acabado del inmueble, des¬de tareas comunes (tendido de cables eléctricos, ins¬talaciones sanitarias, etc.) hasta trabajos con materia¬les poco convencionales.

2. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

La mayoría de la población perteneciente a los secto¬res socioeconómicos medio-bajo y bajo auto construye su vivienda. Como busca hacerlo al menor costo posi¬ble, otorga la mayor importancia a este factor antes que al elemento calidad y contrata la dirección de un maestro de obra.

Respecto a las motivaciones del mer¬cado para adquirir viviendas construidas, el segmen¬to medio selecciona la vivienda de menor costo, pero toma en cuenta ciertos patrones de calidad, sobre todo en el acabado exterior.

La selección de los segmentos medio-alto y alto está en función de la elevada cali¬dad, interior y exterior, de la vivienda, de las facili¬dades y requerimientos financieros y del prestigio de los constructores. Este segmento prefiere una solución total a su demanda por vivienda.

El sector vivienda en el Perú tiene un alto po¬tencial de crecimiento. Según las cifras del último cen¬so realizado en 1993, solo en Lima existía un déficit habitacional de 1,3 millones de viviendas, que en la actualidad debe estar cerca de los 2 millones.

FLUJO ANUAL DE VIVIENDAS EN LIMA METROPOLITANA

VIVIENDAS 1996 1997 1998 1999 2000

Construidas 10 157 12 114 14 876 10 512 11 191

Autoconstrucción 3 328 4 743 5 738 4 073 4 320

Comercializables (C = A-B) 6 829 7 371 9 138 6 439 6 871

Vendidas 2 721 1 535 1 877 1 441 1 605

Ratios

B/A 33% 39% 39% 39% 39%

D/A 40% 21% 21% 22% 23%

Fuente: INEI

Luego De crecer en 46% entre 1996 y 1998, la construcción de viviendas (departamentos y casas) en Lima Metropolitana cayó en 23% en 1999, cuando lle¬gó a 10 512 unidades, pero en el 2000 se recuperó li¬geramente y alcanzó a 11191 unidades. Se estima que del total de viviendas edificadas en los tres últimos años, el 39% fueron auto construidas, mientras el 61 % fueron construidas para su venta en el mercado.

2.1. Construcción de viviendas comercializables

En este rubro de la actividad se venden y compran viviendas nuevas, edificadas por empresas construc¬toras con fines comerciales. Pese a que el país sufre de un gran déficit de viviendas, en los últimos años se han registrado indicadores desalentadores en este subsegmento, p ues el número de casas vendidas ha disminuido apreciablemente; básicamente por la re-ducción de la capacidad económica de la población. Esto ha provocado la quiebra de muchas empresas constructoras de tamaño mediano y pequeño.

Actualmente, Lima Metropolitana cuenta con un alto stock de viviendas: un centenar de casas y aproximadamente 4 mil departamentos que no han podido ser vendidos y cuyo valor se estima en 400 mi¬llones de dólares; el grueso de este monto correspon¬dería a viviendas dirigidas principalmente al nivel

socioeconómico A. La inversión privada se ha concen¬trado en los sectores altos de Ia población, en la cons¬trucción de edificios de departamentos en zonas resi¬denciales de Lima, y ha satisfecho las necesidades de3,8% del total de la poblacion limeña.

Según empresarios del sector, la demanda por viviendas es de alrededor de 100 mil unidades al año; sin embargo, el principal obstáculo para la satisfac¬ción de esta necesidad es la capacidad de pago

...