DOCTRINA PROBABLE EN MATERIA CIVIL LAS MEJORAS

DOCTRINA PROBABLE EN MATERIA CIVIL

LAS MEJORAS

Requisito necesario para reclamar su pago cuando se construyen en suelo ajeno. Artículo 739 del Código Civil.

Es de señalar que en Colombia, con puesta en vigencia de la Ley 169 de 1896, se estableció en su artículo cuarto, las reglas por medio de las cuales se podía conformar la doctrina probable en nuestro país, es así como en el artículo en mención, se dispone lo siguiente:

Tres decisiones uniformes dadas por la Corte Suprema como Tribunal de Casación sobre un mismo punto de derecho, constituyen doctrina probable, y los Jueces podrán aplicarla en casos análogos, lo cual no obsta para que la Corte varíe la doctrina en caso de que juzgue erróneas las decisiones anteriores^[1].

Es decir, la doctrina probable consiste en que tres decisiones uniformes de la Corte Suprema de Justicia como Tribunal de Casación se pronuncien sobre un mismo punto de derecho se podrá constituir doctrina probable y los Jueces podían aplicarla en casos análogos.

Es por ello y conforme a lo expuesto, para el desarrollo del presente trabajo y para entender de mejor manera lo concerniente a doctrina probable, se tomó como ejemplo el tema de las mejoras, cuando las mismas se construyen en suelo ajeno conforme a lo preceptuado en el artículo 739 del Código Civil. .

Para empezar es necesario manifestar que dentro de la realidad colombiana se constituyen asuntos que son de especial estudio para el derecho, como lo es lo relacionado al tema de las mejoras y cuando las mismas de construyen o se edifican en terreno ajeno, y es precisamente que surge un inconveniente porque las personas que realizan dichas mejores, consideran que tienen el derecho para poder solicitar el pago de  las mismas cuando el dueño o propietario del predio reclama dicha propiedad.

Es por ello que la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC4755-2018 del 7 de noviembre de 2018 con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro recordó cual es la solución para este tipo de inconvenientes, pero para ello, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia realizo un análisis de unos casos análogos donde se encontraba lo concerniente al pago de mejoras cuando se construye en suelo ajeno, es así como la Sala Civil de la Corte Suprema construyo doctrina probable de Sentencias de Casación puestas a su conocimiento y las cuales se abordaran a continuación:

Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil y Agraria – 31 de marzo de mil novecientos noventa y ocho.

En dicha Sentencia la Corte Suprema tuvo que despachar sobre el recurso extraordinario de Casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de fecha 15 de julio de 1993, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibague, dentro del proceso ordinario adelantado por Fabiel Lozano frente a Belen, Victor Manuel y Simon Campos.

La Litis dio lugar cuando el autor demando la decisión tomada tanto por el Juzgado Civil del Circuito del Guamo (Tolima) y el Tribunal Superior, donde se despachó de manera desfavorable las pretensiones que buscaban para que los legítimos propietarios de un terreno contruido pagaran las respectivas mejoras con los intereses que dieran a lugar.  Es asi como el demandante señala el demandante que el Tribunal no tuvo congruencia entre las pretensiones y los hechos de la demanda y que a consideración el Juez no se pronunció sobre el litigio. Estableciendo que el Juez realizo una mala valoración probatoria y además de ello insiste en el derecho que le asiste sobre el suelo donde se realizaron las mejoras ya que se encuentra como poseedor en dicho  bien, además fundamenta que bajo los efectos de la accesión, el suelo es siempre lo principal y que los poseedores que habiendo puesto mejoras en el terreno ajeno son vencidos en juicio reivindicatorio, tienen derecho a hacer suyo el derecho poseído mediante el pago del precio del suelo, es decir se considera como principal las mejoras mas no el suelo. Además de ello, señala el demandante que se incurrió en un error al realizar una indebida valoración probatoria y se dejó sin oportunidad al poseedor de buena fe de reclamar sus derechos.

Es por ello que la Corte señala que no existe una incongruencia frente a los hechos y peticiones de la demanda con los fallos proferidos y por lo tanto no prospera la causal para invocar el recurso de Casación porque es claro que la prescripción legal que invocaba para hacerse dueño del predio construido, no le confiere al demandante la acción solicitar el pago de las mejoras y por ello los jueces no incurrieron en una incongruencia al fallar en su contra.  Seguido a ello señala que existe una infracción de la ley como causal de recurso de casación, enunciando la falta de valoración probatoria, como lo fue, testimonios, inspección judicial entre otras, pero jamás se detuvo a sustentar tales imputaciones por lo que es claro que al interponer recurso de Casación donde a juicio se transgredió una norma sustancial como se señala en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, no prosperaría, por cuanto y como se explicó, no basta solo con enunciar una transgresión, sino se debe realizar una adecuada argumentación sobre los supuestos motivos que tuvo el Juzgador para ir en contra de la norma y más aun cuando se señala que no se practicaron una serie de actuaciones necesarias para tomar una decisión. Seguido a ello la Corte encuentra necesario realizar una explicación sobre el alcance del artículo 739 del Código Civil donde reza “El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios. Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera”.  Es decir esta norma faculta para que el propietario del predio, cancele un justo precio pero dicha norma no le confiere a la persona que ha sembrado o edificado el bien para que demande al dueño o propietario del inmueble. Además debe tenerse claro que el dueño de la tierra pasa a serlo en virtud de la accesión de lo que allí se siembra o se edifica, la persona que realizar la edificación no tiene el derecho de dominio para que pueda disponer de ella a su antojo o para impedir que el dueño de la tierra lo haga. Ahora es de saber que la norma no le da la facultad a que el poseedor pueda constreñir al propietario del bien para que venda el terreno y pague las mejoras que allí se edificaron.  Concluyendo la Corte que de acuerdo al artículo 739 del Código Civil Colombiano le otorga un derecho potestativo al propietario, pues lo faculta para que mientras el mejorante retenga el predio, el propietario podrá conservar el bien y haciéndose dueño de la accesión de la mejora, pero en todo caso a indemnizar el valor de la misma o despojándose del dominio pero obligando al que edifico o planto a pagarle el justo precio, por lo que es claro que el artículo 739 del Código Civil no faculta al demandante para que reclame sobre las mejoras realizadas aun cuando sabía que no era propietario del bien construido. Es por ello que la Corte no CASO el asunto dentro del proceso adelantado por Fabiel Lozano frente a Belén, Víctor Manuel y Simón Campos.

Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil  SC-166 de 2006, rad. nº 1997-09188-01

Aborda la Corte el recurso de casación interpuesto por el demandante contra la sentencia de 14 de septiembre de 2001, proferidad por el Tribunal Superior de Neiva, que puso fin al proceso ordinario promovido por Rafael Salas Falla contra Marco Tulio Diaz Serrano y la Sociedad Inversiones Diaz Cubillos S. en C.  

En esta oportunidad, el autor interpone demanda de Casación contra los fallos proferidos en primera y segunda instancia, y pretendió que se declarara que los demandados construyeron sin el consentimiento del dueño del terreno un edificio de tres pisos en la ciudad de Neiva, solicitando que Marco Tulio Díaz Serrano y la Firma de Inversiones Díaz Cubillos fueran condenados a pagar el justo precio del terreno donde se construyó el edificio y los interés legales que dieran a lugar por todo el tiempo que tuvieron el lote en su poder.

En dicha oportunidad el pleito surgió cuando la Sra. Isabel Solano viuda de Falla, el día 13 de mayo de 1972 prometió la venta del lote a favor del Sr. Marco Tulio Díaz Serrano, pero el negocio no se llevó a cabo por incumplimiento de las partes.  Señalando que el Sr. Díaz Serrano construyo un edificio de tres planas, mejoras que vendió en 1994 a la sociedad de Inversiones Díaz Cubillos S.  Seguido a ello en el año 1994 el Sr. Díaz Serrano promovió un proceso de declaración de pertenencia que concluyo en fracaso. Posteriormente la Sra. Isabel Solano promovió dos procesos de reivindicación del inmueble y la resolución del contrato de promesa de compraventa, fracasando en los dos procesos

Ante las sentencias desfavorables en las dos instancias, el demandante interpuso recurso de casación ya que a su juicio el Tribunal negó las pretensiones del demandante porque adujo que es necesario solucionar las obligaciones contraídas por los promitentes vendedor y comprador, negocio jurídico que aún permanece y por lo cual no permite resolver de manera favorable la pretensión reclamada por el actor.

Además de ello señalo el Tribunal que el Sr. Falla no puede pretender que por efectos de la accesión se tome dueño de las mejoras levantadas por el mejorista Marco Tulio Díaz Serrano cuando existe de por medio un contrato de promesa de compraventa.

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