Derechos Reales

Derechos Reales

Concepto: Son las relaciones jurídicas inmediatas entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho Romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona.

El derecho real es una relación de derecho por virtud de la cual una persona tiene facultad de obtener de una cosa exclusivamente, y en forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o parte de ella.

Estructura:

- Sujeto activo: Titular, cualquiera con capacidad jurídica patrimonial. Puede ser persona física o jurídica, individualmente determinada (derechos reales subjetivamente personales) o bien corresponder a quien en cada momento sea propietario de la cosa (derechos subjetivamente reales).

- Sujeto pasivo: Puede serlo cualquiera, q tenga capacidad de obrar. Como el derecho de crédito, el real pertenece a una persona ( como poco) a su titular, como ya he dicho puede pertenecer a varios conjuntamente así la copropiedad, cuando la cosa objeto de propiedad pertenece a varios.

Concepciones: Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: «derecho real, el titular adquiere un poder inmediato y directo sobre un bien, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos».

La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que de los derechos reales deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes). Se ha señalado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente. Los derechos reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacería hasta que un tercero la hurta o roba.

Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:

• Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.

• Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.

Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables frente a terceros.

Caracteres: Especialmente si se tiene presente que los derechos reales son derechos patrimoniales y absolutos, es fácil deducir casi todos los principales caracteres o atributos de los mismos.

I. Los derechos reales por el hecho de ser derechos subjetivos patrimoniales, confieren a su titular facultades o poderes valorables en dinero. Por ende, no obstante cualesquiera semejanzas que presenten con ellos, no son derechos reales aquellos que, como el derecho sobre el nombre, no son valorables en dinero.

Sin embargo, debe destacarse que a diferencia de lo que constituye la regla en materia de derechos patrimoniales:

1. Algunos derechos reales sólo pueden transmitirse junto con otro derecho principal (por ej.: las servidumbres prediales, que como derechos solo son transmisibles junto con la propiedad del fundo dominante) o no son transmisibles, como es el caso de los derechos de uso y habitación.

2. Algunos derechos reales no son susceptibles de ejecución forzosa y razón por la cual no forman parte de la “prenda común” que tienen los acreedores.

II. Los derechos reales confieren a su titular un señorío o poder directo inmediato sobre una cosa con las siguientes consecuencias y salvedades:

1. Ese señorío o poder del titular es inherente a la cosa, carácter que se vincula a otros que luego se señalaran.

2. Ese señorío o poder sobre la cosa es directo o inmediato en el sentido de que puede ejercerse sin que jurídicamente se requiera la intervención, mediación ni cooperación de ninguna otra persona. Pero ello no excluye que, excepcionalmente, el derecho real comprenda además de ese poder inmediato sobre la cosa, el poder de exigir a otras personas determinadas prestaciones que constituyen para ellas deberes de contenido positivo con la peculiaridad de que en tal hipótesis el obligado no lo está personalmente en el sentido de que no está determinado nominatin sino propter rem, o sea, por el hecho de ser titular de la propiedad u otro derecho real sobre una cosa, de modo que so transmite ese derecho, el obligado pasa a ser el adquiriente y si renuncia al mismo, esa renuncia llamada “abandono” tiene para él efectos liberatorios.

Obsérvese que en esos casos excepcionales, el sujeto activo facultado para exigir esas prestaciones de contenido positivo, tampoco está determinado nominatim sino que lo es en tanto en cuanto sea titular de un derecho real sobre una cosa.

3. Ese señorío o poder propio del derecho real excluye todo otro poder igual o concurrente (salvo que sean varios los titulares del derechos de que se trate), de modo que el titular del derecho real tiene un poder de exclusión que lo faculta para negar a otro el ejercicio y la titularidad de su derecho (jus prohibendi)

4. Ese señorío o poder recae necesariamente sobre una cosa ( no sobre una actividad), y, dadas sus características antes señaladas, sobre una cosa específica o cuerpo cierto y presente, porque no es posible que poder semejante recae sobre cosas genéricas ni futuras.

III. Correlativo a ese señorío o poder directo es un deber general negativo, o sea, el deber de la generalidad de las personas de abstenerse a impedir de cualquier manera el ejercicio de tal señorío o poder, con las siguientes consecuencias y salvedades:

1. La existencia de ese deber implica que en materia de derechos reales existe un sujeto pasivo que es universal; pero no excluye que, además el sujeto pasivo parezca individualizarse en el propietario que debe soportar el derecho limitado que grave su propio derecho ni que realmente en ciertos casas se individualice en personas que no están determinadas nominatim sino propter rem, sujetas a deberes de contenido positivo como ya se ha dicho.

2. El señalado deber general negativo explica también el poder de la exclusión que tiene el titular del derecho real.

3. Ese deber general negativo y/o la inherencia del poder del titular del derecho real a la cosa correspondiente, trae como consecuencia la oponiblilidad y eficacia del derecho real frente a terceros, de donde derivan:

A. Las persistencia del derecho real aun cuando la cosa de hecho

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