EL IMPACTO DE LA ACCESIBILIDAD DEL TRANSPORTE PÚBLICO EN LOS VALORES INMOBILIARIOS: UNA COMPARACIÓN ENTRE LAS CIUDADES DE ROMA Y SANTANDER

EL IMPACTO DE LA ACCESIBILIDAD DEL TRANSPORTE PÚBLICO EN LOS VALORES INMOBILIARIOS: UNA COMPARACIÓN ENTRE LAS CIUDADES DE ROMA Y SANTANDER

Katherine Julieth Rivera Altamar

200072904

El transporte en términos generales es uno de los servicios más básicos con los que cuenta la sociedad, debido a que los beneficios que generan son importantes para la comunicación y conexión entre áreas urbanizadas o no urbanizadas. Esta importancia del sistema de transporte deriva la necesidad de que las nuevas estructuras sociales tengan que contar con este, logrando la capitalización por medio de los propietarios de predios. La percepción que la comunidad tiene sobre el transporte juega un papel importante a la hora del desarrollo social, por ello en este documento se busca analizar la implementación de modelos de regresión hedónica y los modelos de regresión hedónica que consideran la dependencia espacial, para estimar si la accesibilidad en el transporte público es un factor significativo en el costo de las propiedades residenciales desarrollando se en dos zonas una ubicada en la cuidad de roma (Italia) y la pequeña ciudad de Santander (España).  La relevancia del transporte es extraordinaria debido a que su estructura permite la circulación de bienes y personas.

En primer lugar es importante destacar que la metodología se basa en el método de regresión hedónica, estructurado inicialmente para conocer la preferencia revelada, confort o nivel satisfacción que puede generar un valor agregado por parte del consumidor al producto o inmueble, aplicado a varios tipos de vecindarios los cuales se establecen como: numero predeterminado de vecinos cercanos y distancia máxima de vecindario. Siguiendo este método, en la metodología se plantean variables tales como precio y características estructurales de la vivienda, la elección de estas variables se basa en la relación que estas tiene con el transporte y el medio ambiente.

De igual manera, se planteó el modelo de regresión hedónica que considera la dependencia espacial, esto con el fin de identificar la relación entre la preferencia revelada con respecto a la accesibilidad del transporte y la localización de la zona residencial en comercio. Tratando de analizar como varia la preferencia a medida que la importancia o reconocimiento de la zona aumenta. Para así poder cuantificar como el porcentaje de costo aumentaría o disminuiría por zonas, al variar el tiempo de viaje o la accesibilidad de los residentes al transporte. Para enfocar un poco más es necesario plantear las siguientes preguntas, ¿Qué tanto pagaría por un predio con poca accesibilidad de transporte? Y ahora ¿Cuál sería el costo que estaría dispuesto a pagar por un predio en una pequeña cuidad no reconocida la cual tiene poca accesibilidad de transporte?, según las respuestas estimadas a estas preguntas, el costo del predio estaría en constante disminución a medida que se va estructurando la accesibilidad al transporte y el reconocimiento de la zona donde se encuentra ubicado el predio. Esto es soportado por medio de estudios realizados previamente por diferentes autores entre ellos podemos añadir el planteamiento de Wang Et Al (2013), el cual confirma cuán importante es la accesibilidad al transporte en los precios de la tierra tomando un área de estudio en el Condado de Travis (EE.UU).

Teniendo una proyección de como seria estructura que se podría obtener al final del estudio, los efectos fueron calculados por medio de matrices de derivadas parciales para cada variable independiente, precisando en dicha matriz una diagonal que representa los impactos directos de cada variable y el resto fueron establecidos como parámetros ajenos a las variables de dependencia espacial. Los efectos ajenos o impactos generales analizaron la variación del tiempo de viaje, es decir aumentarle un minuto más al tiempo de viaje en transporte público en Roma puede implicar un descenso del 0.6% en los precios de las propiedades, de igual manera el descenso en Santander representa el 1%, basados en el argumento de la percepción manejada por los usuarios, los cuales se encuentran dispuestos a pagar más en ciudades popularmente posicionadas aunque presenten un déficit en la estructura de transporte. Para el análisis de la variabilidad de los precios, se asignó de forma logarítmica una relación entre el precio variable y el metro cuadrado de la propiedad, esta forma garantiza ventajas como la reducción de heterocesaticidades (corta varianza de perturbaciones) atípicas en los modelos, la valides de este argumento fue basada en Mapezzi (2008).  

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