PROMESA DE CONTRATO

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PROMESA DE CONTRATO

DEFINICION

La promesa es el contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a celebrar, dentro de un determinado plazo, un contrato futuro, cuyos elementos esenciales se determinen al afecto por escrito.

De la definición anterior distinguiremos dos contratos:

Un contrato definitivo:

Es el que se celebra cumpliendo con la obligación de hacer, originada en el contrato de promesa o en el preparativo.

Contrato de preparatorio:

Nace está obligación de hacer que consiste en subscribir, dentro de un plazo o el cumplimiento de una condición el contrato definitivo.

De esta manera el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa tiene por fundamento generar una obligación de hacer, una obligación de celebrar en el futuro.

Si el contrato prometido es unilateral la promesa también lo será.

CLASIFICASIÓN

·        Preparatorio: porque crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro.

·        Accesorio: porque siempre va a depender de un contrato futuro.

·        Contrato de garantía: porque sirve para asegurar la celebración del contrato futuro.

·        Unilateral o Bilateral: Dependerá si queda obligada una de las partes o las dos partes queden obligadas.

·        Formal: porque debe constarse por escrito.

En sí mismo no es oneroso ni gratuito, ya que esté carácter solo corresponde al contrato futuro, la promesa no implica por sí misma ningún desplazamiento ni de bienes ni de riquezas y por ello su función es netamente jurídica.

NATURALEZA JURÍDICA

La promesa es un contrato base en el cual se fijan los elementos que después se habrán de desarrollar en el contrato futuro o bien es únicamente la etapa inicial que desemboca el contrato definitivo.

Al respecto hay que recordar aquí que hay dos maneras de satisfacer el crédito a un acreedor:

1.      Por el cumplimiento voluntario de su deudor.

2.      Por la ejecución forzada de la obligación.

Cabe también mencionar que existen los contratos impuestos o forzados del cual ya se hizo mención con anterioridad. Por otra parte el consentimiento en la promesa consiste en celebrar el contrato futuro, en tanto que el consentimiento del contrato futuro puede ser muy variado según la prestación propia del contrato definitivo.

REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

Además de los requisitos generales de todo acto jurídico, esté a su vez requiere cumplir ciertos requisitos de forma y de fondo.

La omisión de cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato, los requisitos son los siguientes:

·        Promesa conste por escrito.

Es por ello que esté contrato es siempre solemne y debe otorgarse por escritura pública.

·        Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces:

° No será eficaz en contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita.

° Cuándo se prometa una compra-venta entre cónyuges no separados judicialmente.

·        Si falta el plazo o la condición el contrato debe ser declarado nulo.

·        Especificación de cada una de las cláusulas del contrato definitivo.

EFECTOS DE LA PROMESA

El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer, lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia soló pasa a tener vida propia a otro contrato.

Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, nace el derecho a exigir la ejecución forzada de esa obligación.

CONTRATOS PREPARATORIOS

 Es un tipo de contrato que tiene por objeto prefigurar, asegurar o perfilar un contrato definitivo futuro, que le da su razón de ser.

Es en si una obligación de celebrar a futuro otro contrato.

El objeto principal es garantizar el contrato futuro.

DIFERENCIA EN EL CONTRATO DE PROMESA Y EL DEFINITIVO

PROMESA

DEFINITIVO

Capacidad jurídica general.

Requiere de una capacidad especial.

Es el pre-contrato.

Es el contrato principal, el objetivo por así decirlo.

Tiene un lapso de tiempo.

Es en el momento.

UTILIDAD DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

Garantizar las obligaciones de las partes en un hecho futuro.

TIPOS DE PROMESA

1.- VENTA UNILATERAL:

Solo una parte se obliga, el vendedor se obliga a vender pero el comprador no se obliga a comprar.

2.-COMPRA UNILATERAL: Solo una parte se obliga.

3.- COMPRA- VENTA: Bilateral.

DIFERENCIA ENTRE PROMESA DE CONTRATO Y CONTRATO DE COMPRA- VENTA

El contrato de promesa obliga a la celebración de un contrato futuro determinado en cambio como el contrato de compra venta en este caso vendría siendo el contrato definitivo al cuál el contrato de promesa tiene como finalidad celebrar, y es el principal y su accesorio vendría siendo el contrato de promesa porque gracias a la futura existencia de el de compra venta se dio lugar a su existencia.

INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA

Si se incumple este contrato se ejecuta forzosamente la obligación de hacer, depende de si el hecho debido consista en la suscripción de un documento, la constitución de una obligación o la ejecución de otro derecho cualquiera.

 CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO

(Contrato de Compraventa)

Contrato de Compraventa

Es un contrato en virtud del cual uno de los contratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir el dominio de una cosa o un derecho a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

(Artículo 2248 del Código Civil Federal)

Objetivo

Transmitir el dominio de las cosas o derechos.

Cuando son cosas ciertas o determinadas opera por el mero efecto del contrato.

Cuando son determinadas en especie se efectúan con posterioridad.

Características

•      ¿Por qué es un contrato traslativo de dominio?

Es un contrato traslativo de dominio porque se va a celebrar una compraventa es cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho, y el otro se obliga a pagar por ellos un cierto precio y en dinero.

•      ¿Por qué es un contrato principal?

Porque existe y subsiste por sí mismo, es decir que no depende de algo, es independiente.

•      ¿Por qué es bilateral?

Es bilateral porque el contrato produce derechos y obligaciones para ambas partes.

•      ¿Por qué es oneroso?

Es aquel que indica una contraprestación, ya que otorga provechos y gravámenes recíprocos, con un sacrificio equivalente de ambas partes.

Ejemplo: En la compra-venta puede regirse por contrato oneroso ya que el vendedor obtiene el crédito por lo que vende y a su vez entrega algo y el comprador recibe el objeto y debe pagar algo a cambio.

•      ¿Por qué es conmutativo?

Se llama contrato conmutativo a aquel acuerdo voluntario por el cual cada parte conoce con precisión sus derechos y deberes, desde el inicio del acuerdo, hay un trato igualitario y sin privilegios, para que nadie reciba ni más ni menos de lo que corresponda.

Guarda relación económica, se dicen conmutativos porque la prestación es cierta y determinada desde el inicio del contrato.

•      ¿Por qué es Formal?

Cuando la compraventa recae sobre bienes inmuebles es formal ya que requiere de escritura privada firmada por el comprador y vendedor ante dos testigos, cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o registro público de la propiedad, si el valor del inmueble en cuestión , según avalúo , no excede del equivalente a trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario en el D.F en el momento de la operación y se exige la escritura pública si sobrepasa a dicha cantidad, debiendo en uno y otro caso inscribirse en el Registro público de la propiedad para que la venta surta efectos contra terceros. Además en el primer caso, la escritura privada debe hacerse por duplicado para que un tanto quede en poder del comprador y otro para el Registro público de la propiedad, debiendo también en este caso ratificarse las firmas ante el registrador, ante el juez competente o ante un notario o corredor público para la inscripción en el registro público de la propiedad.

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