Contrato de promesa.

CONTRATO DE PROMESA

A. CONCEPTO

1.    ¿Cuál es el concepto del contrato de promesa?

El contrato de promesa, en general, es aquel por virtud del cual dos o más personas acuerdan celebrar en un plazo cierto y determinado un contrato futuro denominado definitivo o prometido, mismo que por el momento no pueden o no quieren celebrar. Al contrato de promesa se le denomina de diferentes maneras, aunque no siempre acertadas; por ejemplo, contrato preliminar, preparatorio, pactum de contrahendo, precontrato, previo, antecontrato; conceptuaciones que suponen que no es un contrato, sino tratos previos a éste, siendo que no es así, pues el contrato de promesa es un verdadero contrato en sí mismo. Nuestro Cc. no lo define, pero sí se refiere a él en el artículo 2243 al decir que se puede asumir contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro, de lo que se desprende que son dos contratos, el de promesa y el futuro que el citado artículo menciona. No obstante, hay autores que sostienen que es un precontrato, en el que se pactan las bases para desarrollarlas en lo futuro en un contrato definitivo, y lo definen como un contrato preparatorio en el cual se establecen las bases de un contrato específico en el que se contrae la obligación de desarrollarlas en lo futuro, con el fin de que dicho contrato específico quede concluido de manera definitiva.

2.    ¿Cuál es la utilidad práctica del contrato de promesa?

Utilidad. El contrato de promesa tiene una doble utilidad; una práctica y una jurídica. La utilidad práctica se traduce en que los contratantes pueden ahorrar tiempo, dinero y esfuerzo, garantizando la adquisición de bienes y servicios que en un momento determinado no pueden obtener, ya sea por causa de dinero, tiempo, enfermedad, por razón de distancia (les interesa el contrato, pero están fuera del país o de la ciudad, o bien, simplemente que no desean concertar el contrato, sino para un momento posterior más oportuno o más conveniente a sus intereses). La utilidad jurídica. Consiste en que cuando el contrato no se pueda celebrar por falta de documentos, autorizaciones, licencias, permisos, escrituras, mientras tanto se pueda pactar el contrato de promesa para asegurar la celebración de contrato definitivo que se desea, en el momento se obtengan los documentos necesarios.

3.    ¿Cuál es la función del contrato de promesa?

La función del contrato de promesa es meramente jurídica: no tramite riqueza ni aprovechamiento de ella, ni se utilizan servicios ajenos.

En resumen, el contenido del contrato no es económico en sí mismo, aunque de él se deriven cuestiones de adquisición, aprovechamiento o utilización de bienes y servicios al celebrar el contrato definitivo. Por tanto, se considera que mediante el contrato de promesa de venta no se trasmite el dominio de la cosa, en él sólo se contrae una obligación de hacer, que consiste en la celebración del contrato futuro ofrecido. Su función o finalidad es simplemente jurídica, que implica una obligación de hacer, que consiste en de celebrar el contrato definitivo de acuerdo con lo ofrecido (2345).

Naturaleza jurídica. La naturaleza jurídica del contrato de promesa es la de un contrato definitivo que contiene los elementos esenciales y le validez que requiere todo contrato. Por él se crea la obligación de hacer, que consiste en la prestación o celebración de un contrato futuro. Para llegar a esta conclusión es necesario distinguir al contrato de promesa con otras instituciones parecidas, tales como la declaración unilateral de voluntad, el contrato base o precontrato, el contrato sujeto a término, o el sujeto a condición. Más adelante explicaremos las diferencias de éstos, con el contrato de promesa que nos ocupa.

B. CARACTERÍSTICAS

1.    ¿Cuáles son las características del contrato de promesa?

Las características del contrato de promesa son las siguientes:

Es definitivo, a pesar de que el propio Cc. lo califique de preliminar o preparatorio, ya que existe el acuerdo de voluntades sobre el objeto y finalidad determinada por los contratantes.

Es conmutativo; desde que se celebra el contrato las partes conocen la prestación de hacer que deben cumplir, consistente en celebrar el contrato futuro.

Es formal, ya que debe constar por escrito, como lo establece el artículo 2246 del Cc.; además requiere que contenga los elementos característicos del contrato futuro o definitivo y se limite a cierto tiempo.

Es unilateral si sólo una de las partes se obliga a celebrar el contrato futuro. En este caso es lo que se conoce como contrato de promesa de opción, en virtud de que el beneficiario de la promesa tendrá lo opción de decidir si celebra o no el contrato futuro, y será bilateral si ambas partes se obligan a celebrarlo; el artículo 2244 del Cc. dice que “La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro, puede ser unilateral o bilateral”.

Es principal, en virtud de que existe y subsiste por sí mismo, no depende de otro, aunque para algunos estudiosos es accesorio de garantía, ya que, según ellos, garantiza la celebración del contrato definitivo o futuro, cosa que no es verdad, éste, como hemos dicho, no depende del contrato futuro y puede, como cualquier otro contrato, cumplirse o no, además de que en caso de incumplimiento no se puede forzar al mismo, cuando ya ha habido transmisión del objeto del contrato definitivo a un tercero de buena fe, y en este supuesto el incumplido debe pagar daños y perjuicios.

Es de ejecución diferida, en virtud de que la prestación contraída consistente en celebrar un contrato futuro (2243), debe ser cumplida en una fecha previamente determinada en el contrato de promesa.

C. ELEMENTOS ESENCIALES

1. ¿Cuáles son los elementos esenciales del contrato de promesa?

De acuerdo con la doctrina y la legislación, los elementos esenciales, son:

a) El consentimiento derivado del elemento personal, de la manifestación de voluntad del promitente (el que unilateralmente se compromete) o del beneficiario (que también de manera unilateral se compromete a aceptar la celebración del contrato), o de ambos si los dos se comprometen bilateralmente a celebrar el contrato futuro. Esta manifestación de voluntad de ambas partes forma el consentimiento, que viene a ser el elemento esencial de existencia de todo contrato. En general, el contrato de promesa debe contener los elementos comunes a todo contrato (esenciales y de validez). Así, el consentimiento sigue las reglas generales de todo contrato para su formación, pero corno elementos especiales o particulares a él se deben mencionar: la forma, la determinación de los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo, tal y como lo dice el artículo 2246 del Cc.

b)  El objeto del contrato de promesa es la celebración del contrato que por el momento no se puede o no se ha querido concertar. Al respecto, el artículo 2245 del Cc. expresa que el contrato de promesa sólo da origen a la obligación de hacer, consistente en concluir el contrato futuro o prometido de acuerdo con lo ofrecido. Es dable resaltar que, debido a la estrecha relación entre el objeto del contrato de promesa y el contrato prometido o futuro, si el objeto de éste fuera inmoral o contraviniera la ley, sería nulo, y también lo sería el contrato de promesa pactado. Tan es así, que el objeto directo del contrato de promesa es la creación de la obligación de hacer, y el objeto indirecto lo será el contrato prometido o proyectado; por tanto, por formar éste parte del contenido del contrato de promesa, la nulidad de aquél acarrearía la nulidad de éste. En pocas palabras, tanto el objeto del contrato de promesa como el contrato prometido u ofrecido deben ser física y jurídicamente posibles, determinados o susceptibles de ser determinados con posterioridad.

c) La limitación a término cierto, es otro elemento esencial del contrato de promesa, pues de acuerdo con el citado artículo 2246 el contrato, para que sea válido, debe limitarse a cierto tiempo, lo que significa que si se llegara a omitir la fecha cierta en que deba celebrarse el contrato futuro o prometido, el contrato de promesa será nulo.

2. ¿Qué tipo de nulidad produce la falta de limitación a cierto tiempo para la celebración del contrato prometido?

Se discute si la falta de limitación del contrato promesa a cierto término produce la nulidad absoluta o relativa. Algunos autores sostienen que se está en presencia de una nulidad relativa porque las partes pueden subsanar la falta estableciendo posteriormente el término y confirmar el contrato. No obstante, se trata de una nulidad absoluta, pues el artículo 2246 del Cc. claramente ordena que para la validez del contrato de promesa debe limitarse a un término cierto, de tal manera que si no se cumple con esto se está contraviniendo la ley, se comete un ilícito (1830), y el hecho de que las partes puedan posteriormente señalar la fecha no indica confirmar la validez de un contrato ilícito, por estar afectado de nulidad absoluta, porque una de las características de ésta es que no admite la convalidación o confirmación del acto o contrato (2226). Tampoco es válido argumentar que se puede aplicar la segunda parte del artículo 2080 del Cc. en el sentido de que por tratarse de una obligación de hacer en la que no se ha fijado plazo para su cumplimiento, éste debe realizarse cuando lo exija el acreedor, siempre y cuando haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación. Insistimos en que este precepto no es aplicable por ser una disposición de carácter general, que no debe estar sobre lo específicamente ordenado para el contrato de promesa.

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