Propiedad Horizontal ensayo

PROPIEDAD HORIZONTAL

La Ley 675 de 2001, nos aclara la función social de la propiedad, y está diseñada para garantizar la seguridad y la convivencia pacífica. Su enfoque primordial es la propiedad horizontal y contiene un grupo de reglamentos de la copropiedad.

Dentro de las características de la propiedad horizontal, podemos resaltar que cada propietario tiene derecho de propiedad exclusiva sobre un bien privado, que dicho bien está perfectamente identificado, determinado y delimitado, además poseen su matrícula inmobiliaria que lo identifica jurídicamente.

Algunos doctrinantes no consideran la propiedad horizontal un derecho real por lo que afirman que esta no encaja en ninguna de las figuras del código civil, por ello declaran que se trata de una nueva institución, adaptable a otras necesidades.

• Definición: según el art. 1 de la Ley 675 de 2001.

Es una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Podemos afirmar apoyados en el concepto de Velásquez que la propiedad horizontal es una forma de propiedad sobre inmueble constituida voluntariamente por sus propietarios y regulada bajo una normatividad especifica.

Según la Corte Constitucional: esta clase de propiedad es la que se impone en el mundo moderno, basta con mirar el auge de los grandes centros comerciales y de la construcción de vivienda, que son verdaderos conglomerados habitacionales que comparten áreas y servicios. Sentencia C-318/2002.

• Características:

1. cada propietario tiene derecho de propiedad exclusiva sobre un bien privado que este identificado, determinado y delimitado; además que sean de dominio particular con matricula inmobiliaria que lo identifique jurídicamente.
2. Existen bienes comunes, en los que los propietarios del dominio particular tienen derecho de copropiedad.
3. Los bienes comunes según el art. 19 de la ley 675 del 2001 son indivisibles y mientras conserven ese carácter son inalienables e inembargables separadamente de los bienes privados.
4. Mientas exista la propiedad horizontal no puede pedirse la división de los bienes comunes, esto solo será posible una vez se registre la escritura de extinción de la propiedad horizontal.

• Constitución:

Establecido en el capítulo II de la Ley 675 de 2001, en los art. 4,5,6,7, y 8 se debe cumplir lo sgte;

1. Elaboración de una escritura pública que debe contener:

1. Nombre e identificación del propietario.
2. Nombre distintivo del edificio.
3. Determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto. Por su nomenclatura, área y linderos.
4. Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular junto a los planos aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital.
5. La determinación de los bienes comunes con indicaciones de los que tengan el carácter de esenciales y aquellos que cuyo uso se asigne a determinados sectores.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
9. Los reglamentos de propiedad horizontal debe incluir las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica. Y las reglas que gobiernan la organización del funcionamiento del edificio o conjunto.

1. Inscripción de escritura pública en la oficina de RIP
2. Tramitar la licencia de construcción ante la autoridad urbanística, debe contener localización, linderos, nomenclatura, el área de las propiedades particulares y el señalamiento de las áreas y bienes comunes.
3. Para completar el proceso es necesario, que después de inscrita la escritura se solicite a la alcaldía el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica. Para realizar este trámite debe anexar la escritura pública registrada y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejercen como representante legal y revisor fiscal.

• Personalidad jurídica

La persona jurídica en la constitución de propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación al nombre correspondería al edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza.

La ley 675 de 2001 establece que el un edificio o conjunto que se someta a dicho régimen debe hacerlo por medio de escritura pública debidamente registrada, por lo tanto de esta surge automáticamente la persona jurídica sin necesidad de otros requisitos o exigencias legales.

Para la representación jurídica se debe nombrar un administrador, según lo establecido en el artículo 38 de la ley 675 del 2001. Dicho artículo otorga además a  la asamblea general la función de realizar su nombramiento, periodo en el cargo y remuneración. Son funciones del administrador según el artículo 51 de la ley 675/01.

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias, someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas, presupuesto detallado de gastos e ingresos.
2. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de la asamblea y registro de propietarios y residentes.
3. Poner a conocimiento de propietarios y residentes del edificio o conjunto las actas de la asamblea y del consejo de administración.
4. Someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, para la asamblea de propietarios el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes del dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines no esenciales.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos, con las facultades y restricciones según el reglamento.
8. Cobrar y recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias, así como multas en general y cualquier obligación pecuniaria que esté a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes en dominio particular del edificio o conjunto.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobada por la asamblea general de propietarios. Inscribir ante la entidad competente los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica, así como conceder poderes especiales cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar  a los propietarios, por el medio que señale el respectivo reglamentos; las sanciones impuestas en su contra por la asamblea o el consejo de administración por el incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones prevista en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea.

Este mismo artículo establece además que cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuara en representación del edificio o conjunto.

• Órganos de la propiedad horizontal:

• Asamblea general de propietarios: es el máximo órgano de dirección y está constituido por los propietarios de los bienes privados o sus representantes o delegados. Todos los propietarios de bienes privados que integran el inmueble tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ellas. Todas las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, para el administrado y demás órgano, y en lo pertinente para usuarios y ocupantes de la copropiedad.
• Funciones de la asamblea: nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente – aprobar o improbar estados financieros y presupuesto anual – nombrar y remover libremente los miembros del comité de convivencia para periodos de un año – aprobar las cuotas para el fondo de imprevistos – aprobar reformas al reglamento – decidir desafectación de bienes comunes o esenciales y autorizar su venta o división – decidir reconstrucción del edificio – decidir sobre sanciones por el incumplimiento de sanciones – las demás funciones fijadas en la ley y reglamentos de la misma.
• Consejo de administración: es un órgano de dirección elegido por la asamblea general de propietarios anualmente para los periodos señalados en la ley, y sus funciones estarán de acuerdo con lo señalado en el reglamento de propiedad horizontal. Se reunirán de manera ordinaria por lo menos una vez al mes en días que el mismo señale y extraordinariamente cuando la administración lo señale sea por iniciativa propia o de cualquier miembro del consejo. Tendrá un presidente designado por el mismo consejo y actuara como secretario el administrador quien se ocupara de las citaciones al consejo.

El artículo 55 estipula que al Consejo de Administración le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

• Administración: El administrador es la persona natural o jurídica que será el representante legal de la copropiedad, elegido por la asamblea general de propietarios, como se ha mencionado anteriormente actúa como Representante Legal y sus funciones están establecidas en el artículo 51 de la Ley.
• Revisor fiscal: El Revisor Fiscal es un órgano de control en las propiedades horizontales, reglamentados en los artículos 56 y 57 de la ley 675 de 2001, elegido por la Asamblea General de Propietarios y será obligatorio en los conjuntos o edificios de uso comercial; en los edificios o conjuntos de uso residencial no son obligatorios, pero podrán estar establecido en el reglamento de propiedad horizontal. Este Revisor Fiscal debe ser Contador Público inscrito y con matricula vigente en la Junta Central de Contadores y no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

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