CONTRATOS

Contratos Preparatorios

Promesa de contrato

A ese también se le denomina ante contrato o precontrato y se define como aquel con el cual una o ambas partes se obligan dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado.

Características de este contrato

o En la promesa de contrato se engendran exclusivamente obligaciones de hacer que constaten en celebrar el contrato prometido ósea el contrato futuro.

Cuáles son las partes en la promesa del contrato

o Son el promitente y el beneficio esto se da cuando la promesa es unilateral y será bilateral cuando ambas partes tienen el papel de promitentes y beneficiarios.

Promitente: es aquel que se obliga, quien promete la celebración del contrato definitivo.

Beneficiario: es aquel quien aprovecha la negociación ósea la promesa que le hizo la otra parte.

o Debe ser escrito, no verbal.

Requisitos de existencia

a) El consentimiento, el cual debe celebrarse en el sentido de celebrar un contrato futuro.

b) El objeto, que consiste en una obligación de hacer ósea otorgar el contrato definitivo.

La falta de alguno de estos elementos origina la inexistencia de esa promesa.

Requisitos de validez

a) Capacidad, se necesita la general y la especial para enajenar.

b) Forma: la promesa debe constar por escrito independientemente de que el contrato definitivo sea consensual o formal puede hacerse en escrito privado o en escritura pública además debe limitarse a cierto tiempo y determinarse el precio de la cosa materia del contrato así mismo una vez llegado el plazo para la celebración del contrato definitivo y el prominente, se reúsa firmar los documentos para dar forma legar al contrato concertado, en su rebeldía la firmará la Juez.

Salvo el caso que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a propiedad de un tercero en consecuencia la promesa quedará sin efecto siendo responsable el que la hizo de los daños y perjuicio que le originen a la otra parte.

Utilidad de la promesa del contrato

Puede ocurrir que las partes o una de ellas no esté en condiciones o posibilidades o simplemente no quieran celebrar un contrato definitivo en ese momento pero en cambio si tienen interés en asegurar la celebración de ese contrato definitivo en día o plazos determinados para alcanzar el fin en lo futuro para lo cual se deban dicho pre-contrato.

Obligaciones del Comprador

1.- Cumplir todo aquello a que se haya obligado, especialmente para el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenido.

2.- Sino se ha fijado tiempo y lugar el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

3.- Recibir la cosa ya que el vendedor está obligado a entregarla, por lo tanto el comprador no solo tiene el derecho a recibirla sino también la obligación de hacerlo.

Modalidades de la Compraventa

Venta con Reserva de Dominio:

Bajo esta denominación la venta está supeditada a una condición suspensiva consistente en que la propiedad de la cosa no se transferirá al comprador sino hasta que se realice un acontecimiento futuro e incierto que consiste generalmente en el pago posterior del precio.

En este tipo de venta el vendedor mientras no se venza el plazo para que se le pague el precio pactado no puede enajenar la cosa vendida con esa reserva de propiedad a otras personas por lo tanto cuando se lleva a cabo este tipo de contracto deberá necesariamente inscribirse en el registro público de la propiedad donde se haga constar esa reserva.

El comprador no puede vender, hipotecar ni llevar a cabo ningún otro acto para el cual necesite tener la capacidad de dueño.

Venta con Pacto de Preferencia

Aquí puede estipularse que le vendedor goce de, el derecho de preferencia para caso que el comprador quisiera vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa.

El derecho del pacto de preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

El vendedor podrá ejercer su derecho de preferencia dentro de los tres días si la cosa fuera mueble después de que el comprador le hubiera hecho saber la oferta que tenga por ella bajo pena de perder ese derecho si en ese tiempo no lo ejerciere, si fuera inmueble lo deberá ser dentro de los diez días siguientes.

Si la cosa de vendiere sin dar el respetivo aviso la venta es válida pero responderá de los daños y perjuicios causados.

Venta con Pacto de no vender a Persona Determinada:

Consiste en incluir en el contrato de compraventa una clausula en la que se estipule que la cosa enajenada no debe ser vendida a determinada persona pero es nula la cláusula en la que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

La modalidad que tratamos origina una obligación de no hacer su incumplimiento no afecta al nuevo contrato de compraventa sino únicamente se sanciona con la regla general del incumplimiento de las obligaciones.

Compra de Esperanza y de Cosa Futura:

La compra de esperanza es el contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado tomando el comprador para así, el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir, aquí en vendedor tiene derecho a recibir el precio aunque no lleguen a existir tales frutos o productos comprados.

La compra de cosa futura aquí el comprador celebra el contrato siempre y cuando la cosa llegara a existir a diferencia de la compra de esperanza en este caso el comprador solo pagara el precio si la cosa llega a existir por lo tanto este contrato está sujeto a una condición suspensiva.

Ventas Judiciales:

Son aquellas que se realizan con intervención de los tribunales y es la hecha al mejor postor ósea en subasta o remates públicos.

Cuando el condenado o sentenciado

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