PROYECTO DE INVERSIÓN. PLAZA COMERCIAL

I. Introducción:

En el mes de diciembre de 2005, el Ingeniero José Cárdenas se encontraba pensando que hacer con la casa que le habían heredado sus padres, hacía ya 2 años que había fallecido su madre, la casa actualmente se encontraba desocupada, era la casa donde había crecido junto a sus hermanos lo que lo llenaba de recuerdos y nostalgia. Ahora los tiempos eran otros, sin sus padres y la casa que día a día se iba deteriorando por no ser habitada, tenía que hacer algo con esa casa, por lo que le surgen dos interrogantes, ¿vender, desarrollar algo en ella?, ¿será rentable algún proyecto?

II. Antecedentes del problema:

El Ingeniero José Cárdenas, se encuentra ante una decisión que tomar respecto a un inmueble que le heredaron sus padres, el inmueble se encuentra con una muy buena ubicación por una de las avenidas principales de la ciudad de Culiacán, Sinaloa. Por tal motivo el Ing. Cárdenas se encuentra indeciso sobre el destino que le dará a dicho inmueble, si lo vende por completo o bien desarrolla algún proyecto en ella.

Al no saber qué hacer con la propiedad el ing. Cárdenas contrata a una agencia de investigación de mercados orientada a consumidores, la cual en base al estudio realizado determina 3 segmentaciones de mercado:

1. Opinan que la mejor opción es la construcción de locales comerciales, para incrementar la oferta de servicios y productos en la zona.

2. Como segunda mejor opción consideran la construcción de oficina por la tranquilidad en la zona, generaría además menos tráfico.

3. Como última opción sería la construcción de departamentos o condominios en la zona para satisfacer la demanda potencial que existía.

La agencia presenta al Ing. Cárdenas, las opciones, siendo la primera opción la de mayor puntuación por lo que se profundiza más en ella, el estudio realizado por la agencia menciona la importancia de realizar un análisis financiero para determinar el retorno de la inversión y complementarlo con el estudio de mercado.

El Ing. Cárdenas considera que el estudio realizado por la agencia es veraz y oportuno, por lo que decide destinar la ubicación al sector comercio. Ahora necesita saber si el proyecto es financieramente rentable.

Una vez que decidido el sector de los locales a construir, la agencia realiza un análisis con empresarios de la ciudad para determinar la preferencia por el tipo de formato de la plaza, plaza cerrada con área de comida o una plaza abierta con locales independientes, además de saber si estaban interesados en rentar alguno de los locales. De los 57 empresarios consultados el 70% consideran la ubicación como buen punto comercial.

De estos 57 empresarios el 44% opino que el mejor formato era la plaza abierta, además la mayoría de ellos se encontraban interesados en rentar un local, el 11% opino que era mejor la plaza cerrada los cuales no estaban interesados en rentar y el 45% restante eran indiferentes al tipo de plaza.

Después de realizar el estudio correspondiente y habiendo pasado 6 meses, a finales de junio, el Ing. Cárdenas se encontraba analizando cuatro alternativas de inversión:

1. Plaza cerrada: área rentable planta baja 698.65 m², planta alta 427 m², además de un área de comida de 305 m², con 31 cajones de estacionamiento. Esta opción permite conservar parte de la casa.

2. Plaza abierta con 18 locales: área rentable de 598 m² tanto en planta alta como en planta baja, con 45 cajones de estacionamiento, opción difícil implica tumbar por completo la casa.

3. Plaza abierta sin construir una parte del terreno: área rentable 616 m² en planta baja y 778 m² en planta alta, con 36 cajones de estacionamiento.

4. Plaza abierta completa: un área rentable en cada planta de 718 m² distribuidos en 22 locales, con 36 cajones de estacionamiento.

El Ing. Cárdenas solicito

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