Propuesta de solución, proyecto de inversion plaza comercial

Introducción

       El caso que ahora se nos presenta “Proyecto de Inversión. Plaza Comercial” nos lleva a evaluar desde un punto de vista financiero la construcción de un centro comercial en una zona de mucha afluencia en la ciudad de Culiacán en el estado de Sinaloa.

       Proyectos inversión de este tipo (bienes raíces) deben de ser evaluados a profundidad y echando mano de las herramientas financieras disponibles y que son indispensables para el desarrollo y evaluación de las alternativas de solución que presenta el mismo caso y así poder tomar una decisión respaldada y documentada que permita lograr el éxito del proyecto.

Antecedentes del problema

       Debido al reciente fallecimiento de su madre, el Ingeniero José Cárdenas ha heredado una propiedad de aproximadamente 50 años de antigüedad misma que está ubicada en una muy buena zona de la ciudad de Culiacán, Sinaloa. Específicamente en la esquina formada por la Avenida Álvaro Obregón y la Avenida Ciudades Hermanas.

       Con todo y la nostalgia que le representaba el haber vivido su infancia y adolescencia en dicha propiedad, el ingeniero Cárdenas sabía que era una muy buena oportunidad de inversión y decidió hacer un estudio de mercado del cual de derivaron tres segmentos de mercado para una posible inversión:

• Construcción de locales comerciales
• Construcción de locales para oficinas
• Construcción de departamentos o condominios

       Obteniendo el mayor porcentaje de factibilidad la primera opción, es decir, el segmento de mercado para construir locales comerciales. Así pues, se hizo un análisis a mayor profundidad para obtener información de la zona en cuanto a la oferta y demanda del giro comercial. De dicho análisis se presentaron algunas opciones viables que fueron la construcción de un Food Court, locales comerciales, oficinas y por último construir departamentos o condominios. El ingeniero tomó este estudio con mucha seriedad y decidió dirigir su inversión hacia la opción de la construcción de locales comerciales.

       Acto seguido, José se dio a la tarea de hacer un nuevo análisis ahora dirigido específicamente a investigar la situación actual del ramo de los centros comerciales en el área tomando en cuenta factores como el análisis de la industria, de la demanda empresarial y de la competencia.

       Resultado de este último análisis se lograron identificar cuatro posibles alternativas viables de inversión en el sector de locales comerciales que son las siguientes:

• Plaza cerrada
• Plaza abierta con 18 locales
• Plaza abierta sin construir una parte del terreno
• Plaza abierta completa

De las cuales se muestra a continuación en la Tabla 1 los detalles de la inversión:

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Tabla 1. Inversión en Plaza Comercial. Detalles de la Inversión

Identificación de los protagonistas

       Ahora identificaremos quienes son los protagonistas de este caso que juegan un papel importante durante el desarrollo del proyecto.

Ingeniero José Cárdenas: Es el dueño de la propiedad sobre la cual se aplicará el proyecto de inversión, ha contratado a consultores externos que le faciliten la decisión de dónde invertir y en el momento tiene cuatro opciones de inversión derivabas de los estudios realizados por sus consultores externos.

Arquitecto Valenzuela: Apoyó al Ingeniero Cárdenas a elaborar presupuestos de construcción de las cuatro alternativas mencionadas anteriormente.

Agencia de investigación de mercados: Contratada por José para elaborar una investigación de mercados orientada a consumidores y un estudio de vocación de la ubicación en la zona de influencia con el propósito de determinar el giro ams adecuado y con mayor demanda de esa ubicación.

Clientes potenciales: derivado de una encuesta realizada a 57 comercios, se determinó que los posibles clientes del centro comercial pudieran ser agencias de viajes, bancos, boutiques, estudios fotográficos, farmacias, joyerías, laboratorios, librerías, telecomunicaciones, tiendas de celulares, entre otros. De los cuales, según la encuesta, un 55% está interesado en rentar un local comercial.

Competencia: De acuerdo con un análisis realizado se determinó que la competencia para el centro comercial sería de dos tipos, plaza cerrada con dos tiendas ancla (Sears y Supermercados MZ) y plaza abierta representada por Walmart 87 y Plaza La Lomita.

Definición del problema

       Evidentemente, el problema que enfrenta el ingeniero José Cárdenas es decidir cuál de las cuatro alternativas posibles será la mejor opción, cabe destacar la importancia de la administración financiera y sus herramientas para resolver este tipo de situaciones que ahora se presentan. De acuerdo con Block (2008), es responsabilidad de los administradores financieros asignar los fondos a los activos circulantes y activos fijos, obtener la mejor combinación de opciones de financiamiento, y determinar una política apropiada de dividendos dentro del contexto de los objetivos de la empresa, también comenta el autor que las actividades cotidianas de la administración financiera incluyen la administración del crédito, venta de acciones, elaboración de presupuestos de capital, planes de dividendos, entre otros. Por lo anterior es importante que el ingeniero Cárdenas se apoye de la administración financiera.

       Para el logro exitoso de este y de cualquier proyecto, debe de existir un análisis del estado actual de las finanzas de la empresa, según Brigham (2010), la administración financiera se enfoca en las decisiones que las empresas toman respecto a los flujos de efectivo. En consecuencia la administración financiera es importante en cualquier tipo de empresas, sean públicas o privadas, que manejen servicios financieros o productos.

       Existen tres pasos fundamentales cuando se habla de inversiones de cualquier índole, el primer paso es buscar alternativas de inversión, después evaluar dichas alternativas y al final como tercer paso seleccionar la alternativa más conveniente para el éxito del negocio. En este caso el ingeniero Cárdenas se ha dado a la tarea de implementar el primer paso pues al momento ya cuenta con una cuatro alternativas de inversión posibles de las cuales tendrá que escoger una, lo cual es el problema que define este caso.

       Habrá también que determinar el riesgo o los riesgos que corre José con la implementación de este proyecto, entre algunos de los riesgos que pudieran presentarse existen los siguientes:

• Que no se renten todos los locales construidos
• Que los centros comerciales de la competencia generen un plan estratégico para acaparar el mercado
• Que la inseguridad de Culiacán, Sinaloa vaya en aumento
• Que no haya un interés de las personas que viven por la zona en asistir a un nuevo centro comercial ya que la edad promedio de la zona es mayor a 40 años

       Se debe de tomar en cuenta también que el rendimiento esperado de una inversión está positivamente relacionado con el riesgo de la misma, es decir, un rendimiento esperado más alto representa la compensación que recibe un inversionista por el hecho de asumir un mayor riesgo.

       De acuerdo con Brigham (2010), un peso recibido más pronto vale más que un peso recibido en el futuro, porque cuanto más pronto se recibe un peso, más pronto se puede invertir para obtener un rendimiento positivo. La razón por la que el dinero cambia de valor en el tiempo tiene que ver con factores como el costo de oportunidad, inflación, oferta y demanda del dinero y riesgo. Tomando en cuenta lo anterior podemos deducir que el ingeniero José Cárdenas ha tomado una buena decisión al optar por la implementación de un proyecto que le permita evaluar alternativas de inversión ya que es muy importante tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo y su efecto sobre el valor de un activo.

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