Plan de mejora de estudio de mercado.

1.- Estudio de Mercado:

El estudio de mercado se puede obtener con un estudio histórico de la relación causa-efecto entre las experiencias de otros y los resultados logrados; un estudio de situación actual y proyectada que considere la situación sin y con el proyecto, para estimar el mercado particular que tendría la empresa dueña del proyecto y determinar su estrategia comercial, ya que ésta será la que indique la composición de los costos.

Es fundamental el estudio del consumidor, de sus hábitos y motivaciones de compra, de su nivel de ingreso y composición del gasto.

Ñuñoa es la comuna con una de las mejores calidades de vida dentro de la Región Metropolitana. Esto debido a que posee factores fundamentales para tal condición, como por ejemplo:

- Ubicación.

- Transporte público (considerando la ampliación actual y proyectada de la red de Metro).

- Servicios (Colegios, hospitales, supermercados, comercio en general, etc.)

- Áreas Verdes.

- Seguridad.

- Etc.

Debido a lo anterior, es una comuna apetecida por muchas familias como lugar de residencia, lo que implica que existe mucha demanda de proyectos inmobiliarios.

Es fundamental que se genere un buen estudio de mercado donde se defina y se considere:

- Segmento de la población al cual está dirigido el proyecto (Profesionales jóvenes, estudiantes, familias jóvenes o consolidadas, adultos mayores, etc…)

- Tipología de departamentos a ofrecer como por ejemplo: departamentos de solteros, familiares, lofts, servicios complementarios (gimnasio, quinchos, salas de eventos, piscinas, etc.), vistas privilegiadas (hacia parques o cordillera), etc…

- Competencia y demanda de otras inmobiliarias tanto actuales como proyectadas.

Considerando lo anteriormente señalado se puede definir un producto atractivo de un estándar adecuado para el sector, que sea competitivo con la crecente oferta inmobiliaria en la comuna.

2.- Estudio Técnico:

Una vez definido el proyecto en cuanto al tipo de producto, se procede a analizar técnicamente la factibilidad de ejecución del inmueble.

En este caso, se define y estudia:

- Prefactibilidad y Estudio de Cabida del proyecto según su ubicación y localización (Porcentajes de constructibilidad, números de pisos permitidos, estudios de sombra y rasantes, etc.). Se genera un completo estudio que verifique el cumplimiento tanto de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción como de la ordenanza local y/o reglamento específico de la DOM de la IM de Ñuñoa.

- Arquitectura e Ingenierías básicas: Con el objetivo de poder tener la información suficiente para generar un “Presupuesto Estimado de Construcción”. Se define el tipo de sistema constructivo, instalaciones y terminaciones generales, factibilidades de servicios generales (Electricidad, Agua Potable y Alcantarillado, Servicios de telefonía, Gas ciudad, etc.) A través de índices de construcción UF/M2 y según el estándar del edificio se puede definir un CAPEX bastante cercano a la realidad y con un porcentaje de fluctuación entre un 5 y 10%.

Además de tener un presupuesto estimado de la ejecución del edificio, el estudio técnico permite generar una programación de obra donde se indiquen los plazos para cumplimiento de hitos parciales y totales; programación de mano de obra interna y de subcontratos; programación de adquisición de materiales, equipos e insumos; programación de usos de espacios públicos (veredas, cortes de calles, rotura de calzadas, etc..).

3.- Estudio de Viabilidad Organizacional.

Se debe definir el equipo humano competente para evaluar – dirigir – administrar – ejecutar el proyecto.

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