Existe una burbuja inmobiliaria en bogota

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¿ EXISTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA EN BOGOTÁ?

GIOVANI MANCILLA GAONA 201529535

ELIZABETH OCHOA OCHOA 201510368

JULIO SALGADO REYES 201524611

PAOLA ANDREA REYES CARVAJAL

JAIME ESPINAL RAIGOSO

PROFESOR: FRANCISCO AZUERO

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN – MBA TIEMPO COMPLETO

ECONOMIA GERENCIAL

BOGOTÁ D.C.

OCTUBRE 2015

CONTENIDO

Introducción

1. Marco teórico  : ¿qué es una burbuja especulativa?

2.  Antecedentes:  Burbuja Inmobiliaria en Colombia (Bogotá) – años 90.

3.  El incremento de los  precio de vivienda en Bogotá y sus posibles causas

     - Precios por metro cuadrado por zona

     - Plan de Ordenamiento Territorial

     - Crecimiento en numero de hogares

     - Impuestos

     - Escasez de suelos

     - Inmigración de extranjeros a la ciudad

• Especulación de precios en el mercado inmobiliario  

4. ¿Hay indicadores para decir que existe una burbuja?¿hay burbuja inmobiliaria en Bogotá?

Bibliografía

Anexos

ANEXOS

Grafico 1.  PIB, crecimiento del crédito, NPLs and IPV de Colombia (1992-1999)

Grafico 2.   Correlación entre los ciclos del PIB total y el PIB de construcción en Colombia.

Gráfico 3.  Montos de préstamos desembolsados por las EECH (antiguas CAV)

Miles de millones de pesos de 1998.

Grafico 4.   Histórico tasa de desempleo en Colombia (1990-2002).

Gráfica 5. Índice de Precios de Vivienda Nueva en Bogotá desde 2004-2015, tomando como año base 2006.

Gráfico 6.  Valor Metro cuadrado por zona en Bogotá.  2004 – 2013.

Gráfico 7.  Ventas de vivienda nueva Vs Generación de Hogares. 2004 – 2012.  Estratos 3, 4, 5 y 6 en Bogotá.  

Gráfico 8. Ventas de vivienda nueva Vs Generación de Hogares. 2004 – 2012.  Estrato 2 en Bogotá.  

1. ¿Qué es una burbuja especulativa?

Desde el siglo XVII se ha referenciado el término de “burbuja” a escenarios financieros y económicos engañosos. (Stiglitz,1990) habla de dos situaciones posibles con respecto al crecimiento rápido en el precio de los activos: uno cuando el aumento del precio representa el “valor fundamental”, y el segundo, cuando representa mucho más de su “valor fundamental” gestado por un proceso de especulación de los inversionistas, que tienen la expectativa que el precio del activo será más alto en el futuro. A esto último se le denomina “burbuja”.

Una burbuja especulativa es “una situación en que las noticias de los aumentos de precios alimentan el entusiasmo de los inversores, que se difunde por contagio psicológico de una persona a otra y en el proceso amplifica historias que pueden justificar esos aumentos” (Shiller, 2013); y define la participación en las burbujas como decisiones “casi” racionales que se deberían llamar epidemias especulativas que pueden aparecer en cualquier momento, por ejemplo como una nueva historia en la economía.

Sin embargo, su homólogo Eugene Fama, ha sido uno de los más fervientes defensores del concepto de mercados eficientes, en el que niega la existencia de las burbujas (Cuellar,2013). A pesar de esto, en este análisis se asumirá la existencia de las “burbujas” en los mercados y basados en esa premisa se continuará debatiendo.

La historia ha mostrado que no sólo son aplicables a bienes raíces (burbujas inmobiliarias), pueden ser financieras (como acciones, commodities, bonos, véase la burbuja de los mares del sur en 1719 (Parodi,2012)), de tipo de cambio, o de bienes o materias primas como la Tulipomanía en Holanda en el siglo XVII que conllevó a que un tulipán costara más que 24 toneladas de trigo (Caro,2013).

Por lo general, el final de una burbuja especulativa termina en una crisis financiera para el país independiente de su factor de generación. Algunas han sido por expansión crediticia causando endeudamiento de los agentes económicos, y otras no ligadas al sector financiero, ambas con impactos en la economía pero en diferentes magnitudes.

Se definen 7 fases de desarrollo de una burbuja (Parodi, 2012): Primero, choque exógeno a las expectativas; segundo, expansión o boom crediticio; tercero, una nueva visión (compro barato y vendo a un precio más alto); cuarto, proceso de euforia; quinto, los expertos ganan (miedo a perder lo ganado, los conocedores comienzan a vender); sexto, colapso de la burbuja y pánico financiero (caída de los precios equivale al estallido de la burbuja y perdida de valor del activo, quiebras bancarias masivas y reducción de la actividad productiva); y finalmente, un proceso de repercusión por parte del estado para evitar dichas burbujas.

Además, se habla que la bajas tasas de interés que ha promovido los bancos centrales en el mundo.  Estas han desatado varias burbujas inmobiliarias como: España (2007-2008), con una reducción en el precio de vivienda del 35% al 40%, una fuerte caída del sector de construcción, proceso de nacionalización de cajas de ahorro quebradas y aumento de desahucios (Bernardos, 2009). La de Estados Unidos (2008) que implicó numerosas quiebras financieras, nacionalización de algunos bancos, intervención del banco central y un deterioro de su economía en general (Revista Dinero, 2014). Esto ha puesto en alerta al resto del mundo donde se prevé que países como: China, Brasil, Inglaterra, Emiratos Arabes, Canadá, entre otros están a las puertas de un estallido de una burbuja, que llaman “la gran burbuja inmobiliaria global” (Revista Dinero, 2014).

2.  Antecedentes:  Burbuja Inmobiliaria en Colombia (Bogotá) – años 90.

En la década de los noventa Colombia estuvo enmarcada por varias transformaciones políticas y económicas que hoy en día siguen teniendo un gran impacto, la reforma constitucional de 1991 junto con el marco de una economía abierta con miras a mejorar la competitividad del país (apertura económica) fueron el gran cambio que conllevo a varios hechos posteriores (positivos y negativos para el país), la burbuja inmobiliaria a finales de la década fue una desafortunada consecuencia a unas malas políticas monetarias y una paupérrima regulación financiera en su momento.

Colombia comenzó a vivir a principio de la década una bonanza financiera (Anexo-gráfico 1) con un crecimiento importante del PIB que impulsó a su vez el sector de la construcción (Anexo-Gráfico 2). Más allá del buen contexto económico que estaba viviendo el país se añaden otras características importantes al crecimiento en el boom de la colocación de créditos.

La burbuja empieza a darse por una contracción económica a la mitad de la década de los 90, principalmente por factores en mercados externos (crisis asiática y rusa) que debilita la afluencia del flujo de capital que llegaba al país. Por lo tanto se caen el flujo de capitales provenientes de afuera y los precios internacionales de las materias primas de exportación más relevantes como los hidrocarburos.

El desempleo fue la primera variable en sentir las consecuencias de la contracción económica. En el ( Anexo- gráfico 4) se observa de manera categórica el imparable crecimiento del desempleo. Paralelamente a que los créditos hipotecarios crecían se empezó a observar un importante crecimiento en el default de la deuda o NPLs (Anexo-Grafico 1).  

Las UPAC  (la Unidad de Poder Adquisitivo Constante) también jugo un papel fundamental en los NPLS dado que esta actuaba con tasas indexadas que en un momento de importante inflación aumentó de manera considerable la deuda de los hogares (altas tasas de interés). “La mayor parte de los deudores enfrentaron un descalce entres sus ingresos –que crecían de acuerdo con el salario mínimo o inflación- y el crecimiento de las cuotas de los créditos” (Mauricio Cárdenas, 2003), más aun “las amortizaciones más los intereses de los créditos de vivienda se  elevaron de un nivel equivalente a 11.5% del ahorro privado en 1991 a 47.9%” (Echeverry y Salazar,1999) causando esto la iliquidez de los hogares y las mismas EECH.

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