La Hipoteca

Introducción

Las hipotecas, son contratos de derecho real; el derecho real se refiere al poder sobre una cosa, que posee el titular. En otras palabras, las hipotecas son una de las tantas formas utilizadas por las entidades financieras, de asegurar que se irá a pagar un crédito bancario.

Es así, como con las hipotecas, se crea un contrato financiero de manera unilateral.

Entre los contratos de garantía real, la hipoteca es el mas importante; porque, por su naturaleza, permite que el deudor conserve la tenencia de la cosa hipotecada, lo que implica que pueda continuar explotándola durante la vigencia del crédito garantizado; y porque, como se aplica generalmente a inmuebles, los cuales han constituido hasta ahora los bienes mas valiosos en nuestro medio, sirve para respaldar los créditos de mayor cuantía.

Se puede señalar las formas específicamente mercantiles que tienen su origen en el ámbito civil, como lo son: la hipoteca que garantiza al contrato de apertura de crédito; la hipoteca que garantiza una emisión de títulos valores, la cual se constituye para garantizar obligaciones futuras a favor de acreedores futuros e indeterminados; la hipoteca abierta.

• LA HIPOTECA

Es un derecho real que hace las veces de garantía real, para asegurar a un acreedor el cumplimiento de una obligación que el deudor ha contraído con ese acreedor.

Decimos que es una garantía real porque en el caso de que el deudor no cancele las obligaciones que se garantizaron mediante la constitución de la hipoteca, se ejecutará el bien sobre el cual se constituyó la hipoteca.

La Hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una Obligación. (Código Civil Venezolano Artículo 1.877).

• CARACTERES DE LA HIPOTECA

A. LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL

La hipoteca es un derecho real que conforma una garantía de que el deudor cumplirá con la obligación contraída con el acreedor, o, de no ser así, la hipoteca constituida sobre el bien del deudor o de un tercero, será ejecutada.

Es decir, el aseguramiento o garantía es real porque está constituido como derecho real sobre un bien.

Luego, la hipoteca instituye para el acreedor hipotecario tres derechos principales:

1. El derecho de hacer ejecutar el bien si el deudor no paga

2. El derecho de preferencia en el cobro sobre el producto del remate del bien.

3. El derecho de perseguir la garantía hipotecaria, ligada al bien sobre el cual se constituyó, y hacerla ejecutar, dada la inmediatez entre el derecho real y la cosa.

1.877.”… (La hipoteca) Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen.

B. OPONIBILIDAD DE LA HIPOTECA

La hipoteca es oponible a todos, luego, es erga omnes, como ya vimos que correspondía a una característica de los derechos reales.

C. PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA

La hipoteca requiere publicidad para que realmente pueda ser oponible a todos, debe ser conocido por el conglomerado social que la acepta como un Derecho Real, es decir, que el documento en el cual se constituye debe ser debidamente registrado en una oficina de Registro Público.

1.-Registro de la Hipoteca

A tales efectos la Ley de Registro Público y del Notariado establece:

“Artículo 45. El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles”.

Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los siguientes actos”(…)

3. La Constitución de hogar; los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutoriadas y otros actos que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan fianza, hipotecas o se divida, se traslade o reduzca alguno de esos derechos...”

2.-Dónde Debe Registrarse El Documento Constitutivo De La Hipoteca.

La Ley especial de Registro Público y del Notariado ha dejado vigente las disposiciones sobre Registro Público contenidas en el Título XXII, y, en especial, el

La Hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo en lo Dispuesto en el Titulo XXII de este Libro, ni subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero. (Código Civil Venezolano Artículo 1.879).

TITULO XXII DEL REGISTRO PÚBLICO

CAPÍTULO I (…)

Artículo 1.915 El Registro debe hacerse en la Oficina del Departamento o Distrito donde esté situado el inmueble objeto del acto.

Ello significa que el documento constitutivo de la hipoteca debe registrarse en las oficinas del Registro Público ubicadas en la circunscripción donde esté situado el inmueble.

3.-Consecuencialmente, si la hipoteca no se ha registrado, simplemente, no se ha constituido el derecho real como ente garante de la obligación del deudor con el acreedor, es decir, no hay hipoteca.

Grados De La Hipoteca

4-El orden de la inscripción en el Registro Público es definitorio de la graduación de la hipoteca; ya que:

Artículo 1.897. Las hipotecas se graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el orden de su presentación.

Volveremos sobre este tema cuando analicemos los grados de la hipoteca.

D.-LA HIPOTECA SE MANTIENE SOBRE BIENES DETERMINADOS

Luego no existe, en el ordenamiento jurídico de la República Bolivariana de Venezuela una hipoteca general.

Esto tiene tres premisas importantes:

D.1.-La Hipoteca Está Constituida Sobre Bienes Especialmente Designados

“..Constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, debidamente especificados en el documento constitutivo de la hipoteca.”

D2-La Hipoteca Está Constituida En Beneficio De Un Acreedor Determinado, Existe Un Beneficiario Específico, El Acreedor.

D3-La Hipoteca Está Constituida Para Asegurar El Pago De Una Obligación Específica, Es Decir, Es Una Garantía.

“..Para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.”

• LA HIPOTECA ES UN DERECHO ACCESORIO

En virtud de ser la hipoteca un derecho accesorio depende de la obligación que garantiza, de forma que al desaparecer la obligación, por cualquiera de las causas de extinción de las obligaciones, automáticamente desaparece también la hipoteca.

LA EXISTENCIA DE UNA HIPOTECA VIGENTE HACE PRESUMIR LA DE UNA OBLIGACIÓN PRINCIPAL

Si un inmueble tiene una hipoteca vigente, debemos deducir que existe una obligación que está garantizada por esa hipoteca.

AFECTA AL INMUEBLE HIPOTECA Y SUS ACCESORIOS

Artículo 1.880: La hipoteca se extiende a todas las mejoras, a las construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado.

SI SE EXTINGUE LA OBLIGACION PRINCIPAL, CONSECUENCIALMENTE, DESAPARECE LA HIPOTECA.

LA HIPOTECA ES INDIVISIBLE

• LA INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN RELACION AL BIEN.

La hipoteca está constituida sobre un bien, para garantizar una obligación determinada, ambos factores: el bien y el monto de la obligación integran dos elementos ligados al derecho real constituido, es decir, a la hipoteca, luego si por cualquier circunstancia se dividiera el bien, la hipoteca subsistiría integra sobre las partes, por consiguiente, cada parte está sujeta a las exigencias del acreedor que serán por la totalidad de su crédito.

EJEMPLO: Supongamos que un hacendado hipotecara su haciendo por 1.200 millones, y luego decidiera partirla físicamente, asignando una parte a cada uno de sus tres hijos, no pudiera pretender que una de las partes liberara su propia hipoteca pagando la tercera parte del crédito, es decir, 400 millones; sino que el que quisiere ver liberada su porción tendría que cancelar el crédito completo, los 1.200 millones que le debe el hacendado al acreedor hipotecario que le facilito la suma, subrogándose legalmente en los derechos del acreedor hipotecario.

Código Civil Venezolano Artículo 1300: La subrogación se verifica por disposición de la ley en provecho de quien, siendo acreedor, a un quirografario, paga a otro acreedor que tiene derecho a ser preferido por razón de privilegio o hipoteca.

• EXCEPCION A LA INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN RELACION A APARTAMENTOS EN EDIFICIOS HIPOTECADOS.

Es importante destacar que la ley de propiedad horizontal en su articulo 38, protege al comprador de un apartamento integrante de un edificio hipotecado, haciendo que su apartamento solo este afectado con una hipoteca proporcional al valor del apartamento en relación al del edificio.

EJEMPLO: Un edificio tiene 10 apartamentos iguales en valor, y una hipoteca de bolívares 10 millones, cada apartamento vendido en propiedad horizontal tendrá una hipoteca de bolívares 1.000,00.

Articulo 38( Ley de Propiedad Horizontal): La enajenación de apartamentos que conformen parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo al artículo 7.

A tal efecto, en el documento de enajenación se indicara el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente

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