La hipoteca inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real, pues recae inmediata y directamente sobre una cosa inmueble, o sobre otro derecho real, y siempre se podrá ejecutar y realizar su valor (venta forzosa), sin tener en consideración al dueño de la cosa hipotecada, o al titular del derecho real hipotecado.

Como derecho de realización de valor, la hipoteca está concebida para permitir el resarcimiento económico del acreedor hipotecario frente al deudor que no cumple. Con este fin, el art. 12 de la Ley Hipotecaria exige que para constituirse la hipoteca deberá hacerse constar el importe de la obligación garantizada y de sus intereses, hasta un máximo de cinco años, así como el valor en que se ha tasado para subasta la finca o derecho objeto de hipoteca.

Es asimismo un derecho accesorio; la hipoteca, en general, se sustenta sobre la preexistencia de un derecho anterior y se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, afectando un determinado bien de manera especial y prioritaria al cumplimiento de esa obligación. La obligación principal y la de garantía, o accesoria, van indisolublemente unidas de modo que si se extingue la obligación principal, no puede seguir subsistiendo la accesoria, y la garantía se extingue. No obstante, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que ha modificado la Ley Hipotecaria de 1946 en el sentido de excepcionar el dogma de la accesoriedad de la hipoteca, con el nuevo art. 153-bis de la Ley Hipotecaria, cuyo texto otorga carta de naturaleza a la llamada hipoteca omnibus, para determinados sujetos, y sólo en su modalidad de hipoteca de máximo que puede estar vigente con independencia de las obligaciones asegurables con la misma. Asimismo el citado dogma de la accesoriedad se ha roto con la modificación del art. 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, en cuyo apartado 3 se crea la llamada hipoteca recarga. Como derecho indivisible, hasta tanto no se cancele la hipoteca, subsiste de manera íntegra afectando a todas y cada una de las partes de la cosa hipotecada y asegurando todo el crédito, y cada una de sus partes, de modo que mientras subsista pendiente una parte del crédito, quedará íntegra la hipoteca, aunque la obligación garantizada se divida, o se extinga en parte, la hipoteca subsistirá en su integridad hasta que la deuda garantizada esté completamente saldada. La indivisibilidad no impide que con el consentimiento expreso del acreedor hipotecario, y sólo de este modo, la hipoteca se divida si, previa o simultáneamente, se ha dividido la cosa hipotecada.

Como derecho formal, para que exista se tienen que cubrir los requisitos formales para su constitución, que son: la formalización en documento público y la inscripción en el Registro de la propiedad. La falta del requisito de inscripción invalida la hipoteca incluso entre los propios contratantes. Es también un derecho inmobiliario. Recae fundamentalmente sobre bienes inmuebles, aunque por extensión recaiga también en los bienes muebles inseparables de los inmuebles, y sobre bienes y derechos reales susceptibles de enajenación, incluso puede ser objeto de hipoteca el derecho al aprovechamiento urbanístico.

Es un derecho sobre bienes ajenos (ius in re aliena). Los bienes hipotecados deben ser ajenos y no pertenecer al acreedor hipotecario debiendo constituirse sobre cosas de titularidad distinta a la de dicho acreedor. El bien hipotecado continúa en posesión de su dueño, el deudor hipotecario, y sólo en los casos en que el valor de la cosa esté sufriendo menoscabo en perjuicio del acreedor hipotecario, éste puede pedir la posesión y administración interina para preservar su valor, mediante el ejercicio de la acción de devastación.

Principales clases y tipos de hipoteca inmobiliaria

Clases de hipoteca

Hay muchas clases de hipoteca, pero las más importantes son:

(a) Por la extensión del derecho garantizado: Ordinaria y De seguridad:

Hipoteca ordinaria: Consta en el registro la entrega o contraprestación del acreedor y todos los datos del crédito que garantiza. Hipoteca de seguridad: Se configura como un marco dentro del cual se va a desenvolver un crédito no entregado por el acreedor y no definido en todos sus términos. Es también llamada hipoteca de máximo por la que se fija un tope máximo hasta donde alcanza la garantía hipotecaria inscrita (por ejemplo la hipoteca en garantía de un aval, o en garantía de un crédito en cuenta corriente o la prevista en el art. 153-bis de la Ley Hipotecaria).

(b) Por el número de bienes gravados:

De responsabilidad única o distribuida: Hipoteca de responsabilidad única: recae sobre una sola finca.

Hipoteca distribuida: al recaer sobre varias fincas, el principio de especialidad obliga a distribuir el importe de la responsabilidad que por dicha hipoteca le corresponde soportar a cada una de las fincas.

Tipos de Hipoteca

Hipoteca voluntaria.- Es la convenida entre las partes; impuesta por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituye.

Hipoteca necesaria.- Llámese necesaria la hipoteca especial, donde ciertas personas están obligadas a constituir cierta obligación para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores

Hipoteca ordinaria.- Aquella en que la obligación que se asegura tiene desde el primer momento existencia cierta en cuanto se refiere al bien hipotecado y al monto del crédito.

Hipoteca excepcional.- Es la destinada a garantizar una obligación de existencia dudosa o de cuantía no determinada.

Hipoteca inmobiliaria.- Aquella que se constituye sobre bienes inmuebles.

Hipoteca mobiliaria.- Es la que recae sobre bienes muebles, es decir, que el objeto del contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble.

Hipoteca en garantía de créditos con interés: límites legales

La obligación garantizada por la hipoteca tiene que estar perfectamente determinada, así como su responsabilidad máxima, pero el efecto de dicha responsabilidad puede variar según que la misma opere frente al deudor o frente a terceros. Es preciso por ello definir previamente al tercero hipotecario como aquel sujeto que ha inscrito su derecho que previamente ha adquirido a título oneroso, de buena fe, y trae causa de titular inscrito.

Límites frente a terceros: La responsabilidad máxima de la finca hipotecada se limita por la Ley o por los pactos establecidos en la escritura de hipoteca que, a su vez, la ley limita, y que se concreta en lo siguiente: - principal más 3 años de intereses (si no se pacta expresamente el límite); - principal y hasta 5 años de intereses (si se pacta expresamente).

Límites en ausencia de terceros: El deudor hipotecario responde hasta donde alcance el valor del inmueble, por toda la deuda, tanto por principal como por todos los intereses sin límite cuantitativo.

Elementos y extensión de la hipoteca

Elementos personales: (a) El acreedor hipotecario: Titular beneficiario de la hipoteca como derecho real de garantía al que se le exige únicamente tener personalidad y capacidad de obrar en derecho, ya sea persona física, o sea persona jurídica. (b) El deudor hipotecario: Sujeto pasivo obligado a cumplir la obligación garantizada por la hipoteca. (c) Dueño de la finca hipotecada: Normalmente es el deudor hipotecario el dueño pero, en algunos casos, también puede ser dueño un tercero no deudor de la obligación garantizada por la hipoteca, figura esta última que se conoce como el hipotecante no deudor. La ley exige al que constituye la hipoteca que sea propietario de la cosa hipotecada y que tenga libre disposición sobre la misma. Carecen de libre disposición y no pueden hipotecar sus bienes, los menores de edad, los incapacitados por sentencia judicial firme, los cónyuges en régimen económico matrimonial de gananciales si actúan por separado, incluso aunque no sea propietario. Excepción a estos requisitos de capacidad es la hipoteca testamentaria mediante la que el testador grava sus bienes con efectos a partir de la fecha de su muerte, pues téngase en cuenta que la capacidad para testar se adquiere a los 14 años con lo que se daría lugar a constituir hipoteca un menor de edad en el caso que falleciera. Con carácter general, a la constitución de la hipoteca tendrán que concurrir, presentes o representados, todos los sujetos necesarios para completar el pleno dominio y disposición de la cosa hipotecada, lo que significa, por ejemplo, que se necesita concurran todos los titulares proindiviso, del nudo propietario y del usufructuario, o del cónyuge no dueño cuando la finca constituye el domicilio conyugal.

Escritura pública e inscripción registral, son elementos formales constitutivos esenciales de la hipoteca inmobiliaria.

Elementos formales: Básicamente dos: 1. Constitución en escritura pública autorizada por notario. 2. Inscripción en el Registro de la propiedad. Excepcionalmente

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