El Contrato De Hipoteca Inmobiliaria

El contrato de hipoteca inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es una hipoteca sobre un inmueble y por tanto un derecho real de garantía, para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago del crédito hipotecario. La hipoteca inmobiliaria se formaliza mediante un contrato por el que se adquiere una obligación y se consigue un crédito con el que hacer frente al pago del precio de la vivienda más los correspondientes intereses estableciendo como garantía el inmueble hipotecado -vivienda, local, edificación- cuyo valor responde en todo o en parte del riesgo del impago ante el acreedor -habitualmente el banco.

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía, o, una forma de garantía real, -una relación jurídica entre una persona y una cosa-, que confiere al acreedor el poder de realizar con preferencia el bien inmueble hipotecado, mediante su venta forzosa, que definitivamente se diferencia de la prenda en que la hipoteca no exige el requisito del desplazamiento o desposesión de la cosa que constituye el objeto de la garantía, la cual seguirá estando en poder del deudor hipotecario, y se diferencia también de la prenda, en que la hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles. La mayor ventaja de la hipoteca frente a la prenda radica quizá en que no se requiere que el hipotecante (dueño de la finca hipotecada) se desposesiones del bien gravado, ni se coarta su poder de disposición, pues puede vender, arrendar, ceder, volver a hipotecar, etc., la finca hipotecada. Cualquier adquirente posterior recibirá el bien hipotecado, gravado con la afección real, quedando obligado a soportar el ejercicio del derecho de realización de valor que lleva aparejado, sea quien fuere dicho poseedor.

Concepto:

Este contrato tiene una importancia innegable en las esferas civil, comercial y otras puede definirse como el acto en virtud del cual el deudor de una relación jurídica o un tercero se obliga frente al acreedor a constituir sobre un bien inmueble bajo si titularidad, un derecho real de hipoteca que permite al acreedor, en el supuesto de que no se cumpla oportunamente la obligación garantizada, promover la enajenación forzosa de dicho bien para obtener la satisfacción del crédito.

Características del contrato.

1. Es accesorio y de garantía.

La existencia de este contrato está suspendida a la subsistencia de la relación jurídica de la cual deriva la obligación garantizada. Se trata, pues, de un contrato accesorio.

Este contrato también de garantía en la medida que su finalidad es la de asegurar el cumplimiento de la obligación principal mediante la afectación de un bien sometido a la satisfacción del crédito. El artículo 1548 del código civil mencione esta característica como el elemento esencial del contrato.

2. Es solemne.

El contrato de hipoteca inmobiliaria es solemne, ya que para perfeccionarse es necesario que conste por escrito (v. los artículos 1595, 1130, y 1131 del código civil).

3. Es generalmente unilateral.

Este contrato es generalmente unilateral, ya que al perfeccionarse quien se obliga cuanto respecta a su finalidad es el deudor, el cual normalmente se compromete a constituir el gravamen hipotecario, mas, debe advertirse que ni se descarta el supuesto en el cual acreedor se obliga a retribuir a la persona que constituye el gravamen en cuyo caso el contrato seria bilateral.

Teniendo en cuenta lo indicado anteriormente cabe concluir que este contrato, pese al supuesto normal de su gratitud, puede ser oneroso.

4. Da origen a su derecho real de carácter indivisible.

A propósito de esta figura de la regla consiste en que la garantía derivada del contrato se mantiene integra y no se produce en la medida que se baya reduciendo o cancelando la deuda, salvo pacto en contrato, según el cual, por ejemplo, siendo varios los bienes hipotecados se acuerda que cada bien destinado a garantizar una parte de la deuda, de suerte que a medida que se vaya cancelando esta, en función de la cuantía de la deuda cancelada y del valor de los respectivos bienes puede pedirse la liberación de cada uno de ellos

5. Origina un derecho real inseparable del bien en el cual se constituye el respectivo gravamen.

Lo anterior así, porque independientemente de la persona que posee el bien hipotecado e independientemente de que el mismo sea enejando, el gravamen seguirá recayendo sobre ese bien como garantía de cumplimiento de la respectiva obligación (v. el artículo 1566 del código civil).

6. El contrato no implica la desposesión de la persona que constituye el gravamen hipotecario.

Esto significa que quien constituye el gravamen se mantiene como propietario del bien, puede tenerlo en su poder, usarlo y explotarlo, todo lo cual determina un refuerzo del crédito y una ventaja para acreedor.

7. El contrato no implica necesariamente la asunción de una obligación personal.

En el supuesto en que el deudor de la obligación principal constituye la hipoteca sobre un bien de su propiedad, el estaría tanto obligado personalmente con su patrimonio en virtud de las reglas generales, como a la vez estaría afectando un bien de su propiedad sobre el cual el acreedor puede ejercitar su derecho de realización de valor para la satisfacción del crédito (v. el artículo 1653 del código civil). Mas, en el caso de un tercero que constituya un gravamen hipotecario según lo permite el artículo 1548 del código civil, debe tenerse en cuenta que el mismo no es el deudor de la obligación principal, lo que significa que el queda obligado personalmente con su patrimonio, salvo pacto expreso y que el acreedor solo contara con la garantía representada por el valor del bien afectado.

B. Requisitos generales de existencia y validez del contrato.

1. Consentimiento: el acuerdo de voluntades debe completarse con la solemnidad de otorgar por escrito el contrato.

2. Causa: en cuanto a la causa son aplicadas las reglas generales contempladas en los artículos 1125 y siguiente del código civil teniendo en cuenta la naturaleza y finalidad de este contrato.

3. Capacidad: conforme a las reglas generales los contratantes deben tener capacidad para contratar y obligarse.

4. Objeto: el objeto del contrato debe reunir ciertos requisitos específicos

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