Credito Hipotecario

La transcendencia económica que tiene en el mundo el derecho real de hipoteca.

El problema de la inflación no se exige una interpretación ajustada, puntual y específica de las normas jurídicas destinadas a reglar las relaciones de los individuos integrantes de una sociedad en crisis.

En el orden económico, la organización y el régimen jurídico de las seguridades reales tienen una importancia fundamental. Primero, están ligados a todo movimiento económico del país y, desde este punto de vista, debe ser un factor que facilite y desarrolle el crédito general. Segundo, si las seguridades reales faltaran, se formaría un serie de preferencias a favor de los acreedores en contra de otros creadas al margen de la ley y por lo mismo perjudiciales para el desarrollo del crédito individual y colectivo (Salvat, Raymundo M., Tratado de Derecho Civil, Reales, N°2183, 3° Ed.) Cuando se analiza las relaciones entre el Derecho y la Economía, a de tenerse presente que el factor dinámico más importante de la economía deriva de la seguridad jurídica, puesto que la estabilidad del derecho permite formular juicios de futuro y todo proceso económico, por simple que sea, lleva en si algo de tiempo (Guastavino, Elías: “El Derecho Civil ante la inflación” L.L. 116-1080)

I. INTRODUCCION:

En la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante el Título).

No obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo al crédito hipotecario.

Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable.

De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de dicha norma.

Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del 12.08.99.

II. NATURALEZA JURIDICA:

La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.

Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad, autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda.

Por la autonomía, los derechos personales y reales incorporados al Título, si bien vinculados a una relación causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación cartular.

Por último, la legitimación confiere al último endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la garantía real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligación frente a quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.

III. CARACTERISTICAS:

• Es un título valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso sólo un derecho real de garantía.

• Es expedido por el Registro Público, en virtud de la constitución unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pública.

• Garantiza sólo obligaciones dinerarias.

• Garantiza únicamente el crédito contenido en el Título.

• Es endosable libremente.

• Puede garantizar obligaciones indirectas sólo si se trata del primer endoso.

• Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requiriéndose inscripción registral de la transferencia hipotecaria.

• Solo si el último endosatario es una empresa del sistema financiero, el crédito representado por el Título goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaria, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluirá de la masa concursal.

• Constituye título de ejecución de la garantía hipotecaria,

...