Gestión de inversión inmobiliaria

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Caso 1 Ahorrando en AFP

Para el desarrollo del primer caso se utilizan los siguientes criterios. En primer lugar, se realizan los cálculos con la información que detalla el archivo de la solemne. En tal aspecto, la persona cotiza por el máximo imponible durante 30 años. En segundo lugar, la tasa efectiva del 5,5% genera (al calcularlo como anualidad) un valor futuro de 7113,8 UF.

En adición a la información entregada para este caso, consideramos que el ahorrante también aporta con 4 UF mensuales en su APV. Por lo tanto, aplicando los mismos criterios que para la cotización obligatoria, el valor futuro de dicho ahorro es de 3476,9 UF.

La suma del ahorro en AFP y APV generan el monto total ahorrado. Dicho monto es entregado a una institución para obtener una renta vitalicia. En este caso particular, ejecutamos un plan mediante el cálculo manual de la renta vitalicia y un cálculo mediante los algoritmos de Vida Security.

Los resultados de la renta vitalicia varían entre ambos métodos. Asumimos que dicho cambio nace de varios factores, entre ellos destacamos el 3% aplicado sobre el monto del ahorro para el cálculo de la pensión (con el cual tenemos libertad de aplicarlo manualmente, no así mediante la plataforma) y el periodo de cálculo de dicha renta, que al igual que en el punto anterior, puede modificarse de forma manual pero no en la plataforma de Vida Security.

A continuación presentamos las tablas con los cálculos de las rentas vitalicias en las dos situaciones planteadas en los parrados anteriores.

[pic 2]Cálculo manual

En esta tabla mostramos los resultados en pesos y UF para los montos ahorrados en AFP con su respectivo valor futuro. Tal como se indicaba, dicho valor para la AFP es de 7113,8 UF.

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En cuando a nuestros supuestos, asumimos que el cotizante aporta con 4 UF mensuales a su APV. El valor futuro de aquel aporte (aplicando la misma tasa anual que para la AFP) es de 3476,9 UF. 

Luego de haber calculado el valor futuro de los ahorros, procedimos a realizar el cálculo de la renta vitalicia. Nuestra simulación considera que se aplica un 3% de rentabilidad sobre los fondos recaudados y que el valor futuro de dicho calculo es utilizado para generar una renta vitalicia hasta los 80 años. Además, es importante indicar que asumimos que el cotizante comienza a recibir su renta vitalicia desde el comienzo de sus 55 años.

Cuadro de cálculo de renta vitalicia

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                                     Fuente: Elaboración de autores

Nuestra simulación nos indica que la renta vitalicia para este cotizante es de 73,2 UF. Desde esa perspectiva, el cotizante no logra su objetivo de jubilar recibiendo el mismo monto que su renta líquida.

Lo que adjuntamos a continuación es el detalle de la pensión bruta (descontamos salud e impuesto). Luego estimamos la brecha existente y expusimos una propuesta para lograr el objetivo inicial.

Detalle de la pensión bruta y líquida      

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                                     Fuente: Elaboración de autores

El recuadro muestra los descuentos por salud (7%) e impuesto único (8% por su tramo). Luego de realizar estos ajustes, la pensión bruta de 73,2 UF disminuye hasta 65,7 UF los cual deja una brecha de 17,65 UF ($529.412).

En base a tales resultados, el cotizante debe generar 17,65 UF mediante inversiones inmobiliarias.

A continuación presentamos el símil del punto anterior, pero en este caso simulando la renta vitalicia mediante Vida Security.

Simulación Vida Secutity

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                                Fuente: Simulador de la página oficial de Vida Security

 Los resultados difieren drásticamente de nuestra primera simulación. Para este caso el detalle de la pensión bruta y líquida es el siguiente

Detalle de la pensión bruta y liquida con Vida Security

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                                            Fuente: Elaboración de autores

De esta forma, la brecha entre la pensión esperada y la real es de 42,33 UF ($1.269.781). El pensionado debe generar ingresos mensuales con inversión inmobiliaria por dicho monto, de lo contrario podría ver considerablemente mermada su calidad de vida (acostumbrado a recibir y gastar un equivalente a $2.500.000).

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