Informe de Gestión Inmobiliaria del Sur

3. Interpretación datos financieros

Con el fin de realizar el diagnostico financiero con un enfoque en las políticas de dividendos adoptada por Inmobiliaria del Sur SA, se tomarán los datos más relevantes relacionados con la cuenta de resultados tales como, los ingresos de explotación, importe neto de cifras de negocio, así como los resultados antes y después de impuestos. Por otra parte, del balance se extraerá la información concerniente a los dividendos distribuidos por la empresa, y su relación con el capital suscrito; esta muestra abarca desde el año 2007 al 2016, periodo marcado por dos grandes subetapas, la primera de ellas hasta el 2012, recordada por el ambiente de crisis global y enmarcada por el estallido de la burbuja inmobiliaria que inmediatamente repercutió en el sector, luego y hasta el 2016 se tomará el subperiodo que se llamara de “recuperación”, donde en general la economía da un paso hacia adelante mostrando señales de mejora. De este modo dentro de cada subperiodo se analizarán los hechos más relevantes a nivel macro y micro, así como se investigará las razones que los argumentan.

• Ingresos de Explotación Vs Importe Neto Cifra de Negocios[pic 4]

             Grafico 1.  Ingresos e Importe Cifra de Negocio INSUR

En el Grafico 1 se observa el comportamiento histórico de los ingresos de explotación y el importe neto de cifra de negocios para el periodo evaluado, donde es fácil evidenciar las dos subetapas mencionadas anteriormente. Para el año 2007 la empresa tenía unos ingresos de explotación de 86 millones de los cuales 85 eran aportados directamente por su actividad (Ver Anexo Tabla 1), posterior a este periodo y hasta el 2011 estas cifras disminuyen alrededor de 53%, debido al estallido de la burbuja inmobiliaria donde los precios de las viviendas cayeron, siendo este sector uno de los más afectados. Contrario a la tendencia observamos que en el 2012 existe un incremento alrededor del 33% (Ver Anexo Tabla 5) en el resultado de explotación con respecto al año anterior, debido que la empresa atribuye este aumento a su actividad de promoción inmobiliaria, pese a la caída del 11.3% que la venta de viviendas registró a escala nacional (El Mundo, 2013) y a pesar de ello en este año los resultados de la empresa fueron negativos, tema que abordaremos en un siguiente apartado. En la segunda etapa del periodo evaluado conocida como de recuperación, y comprendida desde el 2013 la empresa sigue una tendencia estable sin llegar a recuperarse del todo, que se evidencia en para el año 2016 donde decae a montos similares a los del 2013 debido al retraso en la obtención de licencias de primera ocupación y al decrecimiento en la cifra de negocio de la actividad de arrendamiento (Grupo Insur, 2017).

• Resultados de la empresa

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                 Grafico 2. Resultados Insur

Siguiendo con el diagnostico se analizó los resultados de explotación, antes de impuestos y neto de la empresa, donde encontramos debido a la crisis nuevamente la tendencia decreciente desde el año 2007 y que se acentúa en el 2012 con una pérdida de 17 millones de euros, se cuestiona, si siendo el 2012 un año en el cual se presenta un incremento en los ingresos, ¿Porque se presentaron pérdidas para este periodo? para ello interpretando el gráfico 2, se puede determinar que los resultados de explotación si bien fueron negativos, no representaron una cantidad significativa en las pérdidas, que sí se presentó con el resultado antes de impuestos, dando un primer indicio que posiblemente los gastos financieros fuesen los causantes de las pérdidas.

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                       Grafico 3. Gastos Financieros Insur

Es así como al graficar los gastos financieros (Ver Gráfico 3), encontramos que, al contrario de lo deducido, estos se disminuyeron durante el 2012 y mantuvieron una tendencia a la baja hasta el 2016, por lo tanto, se descarta esta hipótesis. Efectuando una investigación y análisis de las demás cuentas del 2012, hubo una dotación de provisiones por deterioro por un valor de 25.3 millones de euros (El Mundo, 2013), lo que explica la pérdida de 17 millones de euros.

• Balance

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Grafico 4.  Capital Suscrito y Dividendos Distribuido Insur

En cuanto al capital de la empresa, podemos decir que durante el periodo evaluado se ha mantenido el mismo nivel (Ver Gráfico 4), aproximadamente en 34 millones de euros (Ver Anexo Tabla 2), sin embargo, para el 2013 se autorizó la adquisición derivativa de acciones propias  (20 Minutos, 2013). Por su parte se puede identificar que los dividendos distribuidos entre el periodo de crisis, siguen una tendencia decreciente hasta llegar a cero, ya que la empresa para el 2012 decidió no llevar a cabo distribución de dividendos, lo que inicialmente puede suponer, que no hace uso de reservas o medios alternativos de deuda para asumir obligaciones con sus accionistas. Ya dentro del periodo de recuperación se ve marcada una tendencia creciente ajustada en medida para el año 2016, por la disminución de los ingresos, sin llegar a distribuir a menor o igual medida que en el 2014.

4. Politicas de dividendos adoptada por la compañía

Con el fin de identificar las políticas de dividendos adoptada por la compañía Inmobiliaria de Sur SA (Insur), se realizará el análisis contrastado de los subperiodos escogidos que compren el periodo de crisis y el de recuperación económica, de la misma forma que se adoptó en la interpretación de los datos financieros. Para ello en los subperiodos escogidos se determinará las decisiones tomadas por la empresa a través del estudio de dos indicadores principales; Beneficio por Acción (BPA) como la ratio entre los beneficios totales de una compañía y el número total de acciones de esa compañía (Morningstar, Inc., 2017), que representara las ganancias de los accionistas para decidir si son distribuidas a pagar dividendos o destinadas a reservas y por otro lado el Dividendo por Acción (DPA), que trata de determinar el porcentaje de los beneficios que recibirá un accionista por cada acción en su poder (Sánchez Galán, 2017).

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