Introducción al derecho civil, constitucional y administrativo “Contrato de Hipoteca”

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UNIVERSIDAD AUTONOMA DE NUEVO LEON

FACULTAD DE CONTADURIA PÚBLICA Y ADMINISTRACION

Introducción al derecho civil, constitucional y administrativo

“Contrato de Hipoteca”

Viernes 19 de Noviembre de 2015

Índice

1. Introducción……………………………………………………………………………2

2. Hipoteca…………………………………………………………………………………3

2.1 Concepto….……………………………………………………………………….3

3. Caracteres……………………………………………………………………………....3

3.1 Partes………………………………………………………………………………3

3.2 Su existencia……………………………………………………………………...3

3.3 Es indivisible………………………………………………………………………4

3.3.1Consecuencias………………………………………………………………4

4. Forma……………………………………………………………………………………4

4.1 Efectos contra terceros…………………………………………………………..5

5. Bienes…………………………………………………………………………………...5

5.1 Bienes que se pueden hipotecar………………………………………………..5

5.2 Capacidad de hipotecar………………………………………………………….6

6. Especies de hipotecas…………………………………………………………………6

6.1 Voluntarias…………………………………………………………………………6

6.2 Necesarias…………………………………………………………………………6

7. Extinción…………………………………………………………………………………7

8. Conclusión………………………………………………………………………………9

9. Bibliografías……………………………………………………………………………10

10. Anexos………………………………………………………………………………..11

1. Introducción

En el siguiente ensayo, hablaremos sobre el contrato de hipoteca, el cual es un contrato de garantía el cual evoluciono del contrato de prenda, además desarrollaremos cada uno de caracteres y porque son básicos para la existencia de este contrato. Veremos cuál es la obligación principal del acreedor en el contrato de hipoteca, porque este contrato es indivisible y de qué forma se desarrolla y funciona este contrato, además veremos que personas pueden hipotecar y quienes pueden enajenar.

Hablaremos de los bienes y que tipos de bienes se pueden hipotecar, también se explicara la capacidad de hipotecar y porque es así.

Explicaremos cuales son las especies de contrato de hipoteca, sus características sus expectativas y sus diferente intenciones.

Se mostraran varios ejemplos de este contrato en forme se vaya avanzando por el ensayo, así como citas textuales de uno de los autores que hablaron sobre este tema.

Explicaremos si este contrato se puede extinguir y como se hace o que se necesita para extinguirlo y las ventajas de cada una de las partes.

Lo que se espera de este ensayo es dar conocimiento más general sobre lo que es este contrato por si en algún momento de sus vidas lo llegan a utilizar se espera una buena comprensión del tema realizado y que se despejen las dudas que hay sobre la hipoteca.

Es importante para mí que este ensayo tenga un buen impacto en los lectores, que sea de su agrado y se ingieran buenos y grandes conocimientos sobre el tema.

-Fernando Daniel Rodríguez Sánchez

1. Hipoteca

2.1 Concepto

El contrato de hipoteca es una garantía real generada por los bienes que la mayoría de las veces son inmuebles, aunque por ser garantía no garantiza el cumplimiento de la obligación.

“La hipoteca es una garantía real, constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley (artículo 2893 del C. Civil)”^[1]

Como nos dice, Efraín Moto Salazar la hipoteca es una garantía real y si no se cumple la obligación acordada tendrá que pagarse el valor de los bienes que no se fueron entregado al acreedor, pero yo creo que aparte de eso la parte que no cumpla con la obligación debería de ser multada o penalizada con otra cosa, esto con algunas excepciones.

1. Caracteres

“La hipoteca es un derecho real, que indistintamente recae sobre los bienes muebles o inmuebles cuya tenencia siempre conserva el deudor; accesorio; y de naturaleza indivisible.”^[2]

Como derecho real siempre afecta al bien que se hipoteca sin privar al dueño de la posesión del mismo, produciendo consecuencias de todo derecho real, el derecho de persecución y el de preferencia. Según el artículo 2894 del Código Civil, los bienes hipotecados  quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

3.1 Partes

Las partes que intervienen en este contrato son el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario. El acreedor hipotecario es la persona a favor de quien se constituye la hipoteca, mientras el deudor hipotecario es quien la constituye.

3.2 Su existencia

La existencia de una hipoteca implica la de una obligación principal a la cual garantice y de la que se accesoria. Aunque puede ocurrir que la hipoteca exista separada de la obligación principal, como sucede cuando se constituye para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva inscrita en el Registro Público. Aunque pareciera que mientras no exista una obligación principal la hipoteca no puede existir, la ley permite que esta se constituya aun antes de nacer la obligación principal.

1. Es indivisible

Se dice que la hipoteca es indivisible, en virtud de que el bien, en su totalidad y en cada una de sus partes, responde por el pago total de la deuda y de cada una de sus fracciones.

Cuando el bien puede fraccionarse en lotes o si son bienes separados, puede el Juez, sin lesionar los intereses del acreedor, vender los lotes por separado, cancelando parcialmente la deuda. Si son varios los inmuebles afectados a la garantía, el acreedor podrá mandar ejecutar todos ellos o alguno, salvo que el Juez establezca un orden por causa fundada.

1. Consecuencias

El carácter indivisible del contrato de hipoteca tiene las siguientes consecuencias:

1. Si la finca está asegurada y se destruye por incendio u otro caso fortuito, subsiste la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro queda afecto al pago.
2. La hipoteca subsiste íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y grave cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque esta parte de los bienes hubiese desaparecido (art. 2911 del C. Civil).
3. Si varias fincas se hipotecan para la seguridad de un crédito es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida al gravamen, pagándose la parte de crédito que se garantiza (art. 2912 del C. Civil)
4. Cuando una finca hipotecada, susceptible de ser fraccionada convenientemente, se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones (art. 2913 del C. Civil).

4. Forma

La forma del contrato hipotecario difiere según la cuantía del mismo. Cuando un crédito hipotecario excede de $5,000.00 la hipoteca debe entregarse en escritura pública. Cuando no excede es cantidad, puede otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, y de la escritura se hacen tantos ejemplares como sean las partes contratantes (art. 2917 del C. Civil).

“La hipoteca puede otorgarse sin necesidad de solemnidades, mediante documentos pagaderos a la orden de su dueño o al portador. Esos documentos se transmiten por endoso, en el primer caso, y por la simple entrega, en el segundo.”^[3]

4.1 Efectos contra terceros

Para que la hipoteca produzca efectos contra terceros es necesario inscribirla en el Registro Público (art. 2919 del C. Civil). La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva surtirá efecto contra terceros desde su inscripción (art. 2921 de C. Civil).

5. Bienes

La hipoteca recae tanto sobre bienes muebles como inmuebles. En nuestra legislación civil, anterior a la vigente, la hipoteca solo podía constituirse sobre inmuebles.

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