CASO REVERE STREET

9-800-147
REV:  abril 17 2008

ARTHUR I SEGEL

WILLIAM J . POORVU

REVERE CALLE

En junio de 2006, Edward Alexander comenzó a buscar un apartamento pequeño que produce ingresos edificio en el que invertir. Alexander se había graduado de la Universidad de Harvard hace cuatro años, y estaba trabajando para una empresa de biotecnología en Cambridge, Massachusetts. Se había criado en Boston y se sintió atraído por el potencial de inversión de la Back Bay, Beacon Hill área, que él consideraba la mejor zona residencial del centro de Boston. Muchos de sus contemporáneos fueron alquiler de apartamentos o habían comprado casas allí, y él y su esposa habían asistido a muchas de sus partes. Él considera el pago del alquiler a otra persona una pérdida de una oportunidad de creación de capital, ya que era la construcción de otra persona equidad.

Alejandro quiso adquirir experiencia en el sector inmobiliario, y construir una base de capital para el futuro inversiones en bienes raíces. Tenía la esperanza de aumentar su rendimiento mediante la gestión y operación de su propiedad en fines de semana y después de horas normales de trabajo. A través de una herencia modesta y una serie de puestos de trabajo Alejandro había improvisado un ahorro de $ 80.000, y ahora quería dar a sus inversiones en un enfoque y lograr el máximo aprovechamiento de este patrimonio. Aunque no tenía experiencia en bienes raíces, tenía una conocimiento de trabajo de carpintería de tres años de diseño y construcción de decorados para apresurada de Harvard Pudín Show.

BEACON HILL PROPIEDADES

Alexander empezó a gastar todos sus tardes libres y fines de semana para familiarizarse con el área. Él obtuvo una copia del tracto del Censo de EE.UU., Boston Área Estadística Metropolitana Estándar (AEME) Para ver los datos demográficos sobre otros detalles edad, educación, empleo, estado civil, ingresos, duración de la estancia, y el origen étnico de los actuales residentes de Beacon Hill. La mayoría fueron transitorios y ya sea soltero o casado recientemente. Revisó los mapas de distancias a la oficina de la ciudad, centros comerciales, culturales, y centros de entretenimiento, y encontró que Beacon Hill estaba cerca de todas estas comodidades urbanas.

Edward también pasó una cantidad considerable de tiempo en su ordenador de casa en busca de información en Internet. Había un montón de sitios que figuran apartamentos en venta o alquiler. Por ejemplo, Zillow.com lista de los valores y las ventas de la mayoría de las propiedades en los Estados Unidos, incluyendo Beacon Hill y Back Bay. Cada semana hay nuevos anuncios con fotos, descripciones y precios. En http://www.bankrate.com, Edward puede comprobar en las tasas hipotecarias, para una  variedad de diferentes productos hipotecarios ofrecidos por cientos de prestamistas. Estas tasas hipotecarias se actualiza diariamente. En http://realestate.boston.com/, podría acceder al servicio de listado múltiple, que solía ser disposición de los corredores. Su búsqueda MLS más recientes indicaron que estaban un gran número de propiedades de condominios disponibles que van desde $ 299,000 hasta $ 2.4 millones. A través de amigos que habían recientemente se mudó a Boston fue capaz de obtener acceso a un programa llamado eNeighborhoods que proporcionó una lista de ventas recientes. Por ejemplo, en una búsqueda más reciente se enteró de que un sf 740 dos dormitorios piso en la calle 63 W. cedro había vendido en mayo por 531.000 dólares y un dormitorio 4, 3814 pies cuadrados en condominio 87 Revere Street habían vendido en abril por $ 675,000. En particular le gustaba la función de asignación de eNeighborhoods y la forma se podría poner en una dirección y ver los 25 las ventas más recientes en que barrio.

Edward estudió las secciones inmobiliarias de los periódicos los nombres de los corredores y  para tener una idea de la tipos de ofertas y la gama de precios disponibles. Él encontró que los periódicos del domingo, con mucho, la secciones de bienes raíces más grande de la publicidad. Él respondió algunos anuncios con el fin de cumplir con bienes raíces corredores y aprender sobre las propiedades disponibles. Él específicamente intentó visitar las oficinas que hizo la mayoría de la publicidad (o que parecía hacer el mayor negocio en la zona). Muchos se encontraban alrededor de Charles Street, la calle comercial más importante de Beacon Hill. Normalmente, los agentes querían conocer el tipo de propiedad en la que él estaba interesado, la cantidad de dinero en efectivo que tenía que invertir, y si viviera en el edificio.

Alexander ha decepcionado bastante en las ofrendas que se le mostró. Aunque los ingresos y declaración de gastos de un edificio en Myrtle Street hizo parecer muy atractiva, el situación era muy diferente cuando en realidad visitó el edificio. Fue en un estado en ruinas, y la apartamentos, ocupados por grupos de estudiantes, se encontraban en estado deplorable. La cuenta de resultados de otra propiedad en Myrtle Street mostró un rendimiento del 20% de la inversión en efectivo, sin embargo, este hecho no tiene en cuenta para las reparaciones, las vacantes, o los gastos de gestión. Cuando se consideran estos costos reducidos el regreso a un 3%. Alquileres en otro edificio parecía demasiado alto. Cuando Alejandro habló con uno de los inquilinos, se encontró con que el propietario había pedido un alquiler de $ 2.000 por mes por el apartamento, pero, cuando se les ofrece 1.900 dólares por mes, aceptó con la condición de que exista un contrato de arrendamiento de un año sin alquiler el primer mes y luego $ 2.075 en alquiler por mes para el resto del mandato. Este arreglo permitiría al propietario para mostrar una renta mensual más alta después del mes inicial.

La mayoría de las propiedades vendidas por $ 700.000 y superior, y requiere una inversión de capital de más de 150.000 dólares. Alejandro espera para obtener un préstamo bancario para una parte del precio de compra a través de un hipoteca (un instrumento jurídico por el cual la propiedad está hipotecada para garantizar el pago de una deuda o obligación). Pero los prestamistas institucionales se mostraban reacios a prestar más de un 60-80% del valor capitalizado de la propiedad. El dinero adicional que se podrían plantear mediante la colocación de una segunda hipoteca o secundaria en el las tasas de propiedad, pero el interés en este tipo de financiación secundaria fueron mayores, y el crédito personal de el prestatario se requiere a menudo como garantía adicional. Sin embargo, los vendedores estuvieron dispuestos a tomar una hipoteca de precio de compra para facilitar la venta de la propiedad. Sin embargo, con sólo 80.000 dólares equidad demostrado ser un factor importante en la limitación de la construcción Alexander podría comprar.

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