CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. Manuel Osorio define el contrato de compraventa como: contrato por medio del cual una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella determinado precio. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones recíprocas, oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas

2. CONCEPTO. Es el contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien inmueble (incluyendo los que el Código Civil reputa como tales) y se compromete a entregarlo, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero. (Artículo 1790 del Código Civil). La compraventa de bien inmueble es un contrato, por cuanto las partes convienen en crear obligaciones consistentes en: por parte del vendedor, de entregar el inmueble vendido y por parte del comprador de pagar el precio, obligaciones que se cumplirán del modo, lugar y tiempo convenido.

Por M.S. Viviana Nineth Vega Morales.

3. Contrato por cuya virtud una persona se obliga a entregar a otra una cosa, con la finalidad de transmitir su dominio, a ca

4. mbio de que ésta entregue un precio cierto en dinero o signo que lo presente. (Federico Piug Peña). La compraventa es un contrato por virtud del cual uno de los contratantes llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a otro llamado comprador, quien esta obligado a pagar un precio ciertoy en dinero (Bernardo Pérez Fernández del Castillo).

Características: traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso, conmutativo,

a) Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al comprador, de allí que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no será compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesión de derechos o de créditos.

b) Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el precio.

c) Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y éste a pagar el precio.

d) Principal: porque subsiste por si sólo

e) Oneroso: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de éste el precio en dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en dinero, está ligado el derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue ésta.

f) Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho hereditario.

g) Sinalagmático Perfecto: Porque se crean obligaciones recíprocas de las partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

h) Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. La falta de formalidades o de inscripción en el Registro no provoca nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal únicamente nace el derecho de las partes para compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en escritura pública.

Elementos: Personales y Reales

Personales: El comprador y el Vendedor

Capacidades del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestión de Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54 C. De C. Facultades especiales).

Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los esposos, administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del juez (depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces, abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto de proceso en que han intervenido), intermediarios mercantiles y notarios (cosas cuya venta se hace con su intervención), mandatario los de su mandante (sin consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentaría; toda venta entre padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una donación.

Reales: Son: la cosa vendida y el precio de la misma

La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lícita, presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de compraventa pueden ser además, corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales accesorias.

No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos políticos.

El precio: Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como contraprestación, estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia de una compraventa. (art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo. Características: pecunariedad, veracidad, determinación y justo.

Formales: cierto tipo de compraventas debe constar en escritura publica, y se califica como contrato solemne sin cuyo requisito esencial no tendrán validez los negocios jurídicos que lo omitan. Los negocios jurídicos que lo omitan. Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública (Art. 1576 del Código Civil).

Pacto Comisorio: Es la condición resolutoria tácita. El pacto comisorio en las compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4 o más mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones.

El pacto comisorio expreso es la condición resolutoria expresa. En inmuebles se permite al comprador pagar el precio, aún después de vencido el plazo, si el vendedor no la ha constituido en mora en virtud de requerimiento; en los muebles, el pacto opera automáticamente sin necesidad de requerimiento. Pero si el comprador ha pagado más de la mitad del precio procederá la rescisión.

Pacto de Retroventa: Cláusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio recibido, dentro de un plazo estipulado.

El derogado Código Civil de 1877, en su artículo 1619, consagraba la retroventa como un pacto accesorio a la venta, por la cual se reserva el cobrador la facultad de recobrar la cosa vendida, devolviendo el precio.

El Código Civil de 1963, aprobado por el decreto ley Numero 106 de 14 de septiembre, prohíbe de forma expresa el pacto de retroventa (art. 1791). “porque este contrato se ha utilizado en la práctica para encubrir otro tipo de contrato, esp3ecialmente el mutuo, en perjuicio del deudor; y además porque puede sustituirse por otra figura contractual, como es la promesa de venta”

Se admiten otros dos pactos por los cuales las partes rescindan del contrato, de los que cabe destacar el consagrado Art. 1847 para el caso que un tercero ofrezca un mejor precio para la cosa vendida. Cuyo término de vigencia no puede exceder los dos meses, si se trata de bienes inmuebles, o de tres meses si se trata de otros bienes, contados desde la fecha de celebración del contrato.

Clases de Compraventa:

a) Compraventa al gusto = art. 1799

b) Compraventa sobre muestras = art. 1800

c) Compraventa en tránsito = art. 1802

d) Compraventa de cosas futuras = art. 1805

e) Compraventa sobre derechos litigiosos = 1805

f) Compraventa sobre derechos hereditarios = 1806

g) Compraventa sobre muebles = 1807

h) Compraventa sobre inmuebles o derechos reales = 1808

i) Compraventa ad hábeas = 1823

j) Compraventa a plazos = 1829

k) Compraventa con pacto de reserva de dominio = 1834

l) Compraventa con pacto rescisorio = 1844

La compraventa debe cancelar el Impuesto al Valor Agregado. En caso de compraventa sobre bienes inmuebles, el monto por el cual debe pactarse como base es el monto que aparece en matricula fiscal.

Requisitos para formalizar la Compraventa: Del Comprador:La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y en el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. Los menores o incapaces no pueden comprar por si mismos. Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder válidamente vender bienes. (Ver Art. 8 C civil. Objeto: Es un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la transferencia de otro derecho contra la compensación de un precio.

Obligaciones previas del contrato de compraventa de fracción de bien inmueble urbano

1. Identificación de los comparecientes, mediante los DI, pasaporte o testigos de conocimientos, según corresponda (Art. 29 numeral 4, del código de notariado)

2. Acreditación del derecho de propiedad del vendedor, mediante testimonio o certigicacion registral (Art. 460 y 1794 del Código Civil) si se trata de un inmueble, si es de un bien bueble debe acreditarse ala propiedad conforme la naturaleza del mismo (por ejemplo si es un vehículo automotor, mediante el titulo de propiedad del mismo) el negocio ha de ser licito y posible.

3. Tener a la vista la autorización municipal para la desmembacion de la finca original y formar la nueva con la fracción. (ver Ley de parcelamientos urbanos, Decreto 1427 del Congreso de la Republica.

4. Tener a la vista el plano de registro de la desmembración, el cual debe estar autorizado, de preferencia, por un colegiado Civil, colegiado activo. El plano debe tener agregado el timbre del Colegio de Ingenieros del valor respectivo.

Obligación de las Partes: Vendedor:* Entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma.* A entregar la cosa en el lugar señalado en el contrato y a falta de convenio en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta, (Ver Art .1809 al 1824 Código Civil). Comprador: La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día , lugar, y forma estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825 al 1833 C. Civil).

Obligaciones posteriores al otorgamiento de la escritura

1. Razonar el titulo justificativo de la propiedad del bien inmuele objeto del contrato (Art. 36 delCódigo de Notariado)

2. Remisión de testimonio especi9al al Director sde lARchivo General de Protocolos, dentro del plazo de los 25 días hábiles siguientes a su otorgamiento, satisfaciendo el valor de timpres fiscales de Q0.50 por hoja y lo correspondiente al timbre notarial, que es el 2 por millar, es decir Q30.00 (0.002 x Q15,000.00).

3. Extender testimonio a la parte interesada, con su duplicado, satisfaciendo previamente el Impuesto al Valor Agregado, conforme lo establecido en el Art. 57 del Dto. 27-92 del Congreso de la República, Ley del Impuesto al Valor Agregado. El impuesto se puede pagar de tres maneras, a) mediante la adhesión de timbres fiscales equivalentes al valor del impuesto a pagar; b) mediante el pago realizado a través del formulario SAT 2083, en el que conste el registro del pago en efectivo realizado en algún banco del sistema; y c) mediante el uso de maquina estampadora, la cual imprime una constancia de pago parecido a una estampilla, si bien esto último ya no se usa.

4. Presentar el testimonio con su duplicado al Registro General de la Propiedad, para efectos de su respectiva inscripción, Art. 69 del Código de Notariado y 1125 ya no se usa.

5. Remitir avisos de traspaso a la Dirección de Catastro y Avaluó de Bienes Inmuebles (DICABI), en el Ministerio de Finanzas Publicas y el Catastro Municipal correspondiente dentro del plazo de 15 días hábiles posteriores al otorgamiento de la escritura (Art. 38 del código de Notariado, modificado no expresamente por la Ley de Impuesto Único sobre Inmuebles, Decreto 15-98 del Congreso de la Republica. En el caso especifico de compraventa de fracción de bien inmueble, se debe remitir el aviso hasta el momento en que cuente con el numero de finca, folio y libro de la nueva finca que se ha registrado.

6. Extender copia simple legalizada al vendedor, para su archivo y control.

7. Cobro de honorarios, conforme arancel (Art. 109, literal c) del código de notariado. En el presente caso, el cobro seria de Q400.00 de base, mas el 8% sobre el valor del contrato (Q15,000.00 x 0.08 = Q.1,200.00), es decir, Q400.00 + Q1,200.00 = Q1,600.00.

Pactos de Rescisión: Entre los pactos de rescisión de la compraventa nuestro código regula dos casos de pacto comisorio expreso: Es el pacto por el cual las partes convienen en que si el precio no es pagado por el comprador en cierto día determinado el contrato de compraventa se rescindirá pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos según se trate bienes muebles o inmuebles: * En cuanto a Inmuebles se permite al comprador pagar el precio ( y salvar el contrato), aún después de vencido el plazo convenido siempre que el vendedor no lo haya constituido en mora en virtud de requerimiento (Ver Art. 1845). En caso de cosas que no sean Inmuebles el pacto comisorio operara automáticamente por el vencimiento del plazo, sin necesidad de requerimiento al comprador, si este no compareció a pagar el precio. (Ver Art. 1846).

Efectos Registrales: El registro de un inmueble vendido en el Registro de la Propiedad de Inmueble es el comprobante legal del traslado de dominio de un bien a la persona que legalmente lo adquirió a cambio de un precio. Ver Art 1807 1808 C Civi. La primera inscripción será la del título de propiedad.

MODELO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

NUMERO __________ (___). En la ciudad de Guatemala, el veinticuatro de Abril del año dos mil uno. ANTE MÍ: __________________________________ Notario, comparecen por una parte el señor: __________________________________, de cuarenta y cuatro años de edad, casado, guatemalteco, mecánico, y de este domicilio, quien se identifica con Documento Personal de Identificación con Código Único de Identificación: dos mil setecientos cincuenta y nueve (espacio) veintisiete mil doscientos treinta y uno (espacio) tres mil quinientos uno (2759 27231 3501), extendido por el Registro Nacional de Personas, de esta ciudad capital del departamento de Guatemala. Y por la otra parte el señor _______________________________, cincuenta y seis años de edad, casado, guatemalteco, Ingeniero Mecánico, con domicilio en el departamento de Guatemala quien se identifica con Documento Personal de Identificación con Código Único de Identificación: dos mil setecientos cincuenta y nueve (espacio) veintisiete mil doscientos treinta y uno (espacio) tres mil quinientos uno (2759 27231 3501), extendido por el Registro Nacional de Personas, de la ciudad de Guatemala. Los comparecientes me aseguran ser de los datos de identificación personal indicados, y hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles, y que por el presente instrumento celebran CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Expresa el señor: __________________________________, que es propietario de la finca urbana que se encuentra inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central al número: ____________________(___________); folio _______________ (________ )Del Libro ____________, (____________) de Guatemala, dicha propiedad se encuentra ubicada en la __________ de la zona uno de esta ciudad de Guatemala; Con la superficie, medidas y colindancias que constan en su respectiva inscripción Registral. SEGUNDA: Expresa el señor: __________________________________, que por el precio de _________________ quetzales ( Q_________), le VENDE la finca identificada en la cláusula primera de este instrumento. En la presente venta se incluye todo cuanto de hecho y por derecho le corresponde a la finca, objeto de la presente venta. TERCERA: Continua manifestando el señor _______________, que el precio convenido lo pagara el comprador en veintidós amortizaciones mensuales, vencidas y consecutivas de ______ QUETZALES (__), cada una. Para los efectos se aceptan las siguientes condiciones: a) El plazo en virtud de la forma de pago es de veintidós meses y se cuenta a partir de la presente fecha; Los abonos convenidos se cancelaran el día siete de cada mes, principiando con el primero de ellos el día siete de marzo de año en curso y los demás en iguales fechas de los meses subsiguientes hasta el total del pago; b) para todo pago no es necesario cobro o requerimiento alguno, se harán en quetzales y en la residencia del vendedor; c) Para los efectos de esta obligación, la compradora renuncia al fuero de su domicilio y desde ya acepta como buenas y exactas las cuentas que se le presenten acerca de este negocio y como líquido y ejecutivo el saldo que se le reclama; c) este crédito puede cederse o negociarse sin necesidad de aviso o notificación de alguna clase; e) se dara por vencido el plazo y procederá las acciones correspondientes: I) si la compradora dejare de pagar dos o más amortizaciones antes convenidas; II) si la garantía que más adelante se detalla fuera nuevamente gravada o enajenada sin la anuencia previa y por escrito del vendedor, III) Si la garantía aludida no fuere suficiente para responder de la obligación de su saldo; y IV) si en General la compradora no cumpliera con todas y cada una de sus obligaciones o no estuviera al día con el pago de los impuestos fiscales y municipales de cualquier orden que afecten al inmueble. CUARTA: El señor: _______________, expresa que en los términos anteriores acepta la venta que por este acto se le hace y se le agrega que para garantizar el pago de lo debido, constituye a favor del señor __________, PRIMERA HIPOTECA, pago de lo debido, sobre el inmueble que hoy adquiere. Se incluye en la garantía todo cuanto de hecho y derecho le corresponda al inmueble identificado. El comprador señala la dirección del propio inmueble para recibir toda clase de notificaciones relacionada con esta operación: El señor _______________, expresa que acepta la hipoteca que hoy se constituye a su favor. Yo el Notario, DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) Que tuve a la vista las cédulas de vecindad relacionadas, que tuve a la vista el primer testimonio de la escritura pública numero _________________autorizada por el notario_______________________________, con el cual el vendedor Acredita su derecho de Propiedad sobre la finca que hoy enajena; c) Que advierto a las otorgantes de la obligación del pago de los impuestos respectivos que gravan el presente contrato, así como de presentar el testimonio de la presente escritura al registro respectivo; d) Leo lo escrito a los otorgantes, quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez, y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman.

TESTIMONIO ESPECIAL

Es testimonio especial de la escritura número dos, de fecha diecisiete de junio del año en curso, autorizada por mí en esta ciudad. Que para remitir al Director del Archivo General de Protocolos, extiendo, numero, sello y firmo en tres hojas: las dos anteriores fotocopias, reproducidas de ambos lados de su original, y la presente.

Ciudad de Guatemala, dieciocho de junio dos mil cinco.

MODELO DEL TESTIMONIO QUE SE LE ENTREGA A LA PARTE INTERESADA

El testimonio de la escritura número dos, de fecha diecisiete de junio del año en curso, autorizada por mí en esta ciudad. Que para entregar a la señora ANDREA BEATRIZ AGUILAR SANTOS, extiendo, numero, sello, y firmo en tres hojas: las dos anteriores fotocopias, reproducidas de ambos lados de su original, y la presente, a la cual adhiero dieciocho timbres fiscales de cien quetzales cada uno, del año fiscal en curso, con números de serie un mil veinte a un mil treinta y siete, en cumplimiento con lo establecido en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, Decreto veintisiete guión noventa y dos del Congreso de la República , y un timbre fiscal de cincuenta centavos por razón del registro.

Ciudad de Guatemala, veinte de junio de dos mil cinco.

TESTIMONIO EN QUE SE PAGO EL IVA MEDIANTE FORMULARIO SAT 2083

Es testimonio de la escritura número dos, de fecha diecisiete de junio del año en curso, autorizada por mí en esta ciudad. Que para entregar a la señora ANDREA BEATRIZ AGUILAR SANTOS, extiendo, numero, sello y firmo en tres hojas; las dos anteriores fotocopias, reproducida de ambos lados de su original, y la presente, a la cual adjunto el formulario SAT 2083, sin serie, numero un mil, en el cual se satisfizo el impuesto al valor agregado equivalente a un mil ochocientos quetzales, en cumplimiento con lo establecido en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, Decreto treinta y siete guión noventa y dos del Congreso de la República, y un timbre fiscal de cincuenta centavos por razón del registro. Ciudad de Guatemala, veinte de junio de dos mil cinco

COPIA SIMPLE LEGALIZADA QUE SE ENTREGA A LVENDEDOR, PARA SU CONTROL Y ARCHIVO.

Es copia simple legalizada de la escritura número dos, de fecha diecisiete de junio del año en curso, autorizada por mi en esta ciudad, que para entregar al señor MIGUEL ANGEL CHUY GARCIA, vendedor, extiendo, numero, sello y firmo en tres hojas; las dos anteriores fotocopias, reproducidas de ambos lados de su original, y la presente. Guatemala, dieciocho de junio de dos mil cinco.

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