CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. Manuel Osorio define el contrato de compraventa como: contrato por medio del cual una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella determinado precio. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones recíprocas, oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas

2. CONCEPTO. Es el contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien inmueble (incluyendo los que el Código Civil reputa como tales) y se compromete a entregarlo, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero. (Artículo 1790 del Código Civil). La compraventa de bien inmueble es un contrato, por cuanto las partes convienen en crear obligaciones consistentes en: por parte del vendedor, de entregar el inmueble vendido y por parte del comprador de pagar el precio, obligaciones que se cumplirán del modo, lugar y tiempo convenido.

Por M.S. Viviana Nineth Vega Morales.

3. Contrato por cuya virtud una persona se obliga a entregar a otra una cosa, con la finalidad de transmitir su dominio, a ca

4. mbio de que ésta entregue un precio cierto en dinero o signo que lo presente. (Federico Piug Peña). La compraventa es un contrato por virtud del cual uno de los contratantes llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a otro llamado comprador, quien esta obligado a pagar un precio ciertoy en dinero (Bernardo Pérez Fernández del Castillo).

Características: traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso, conmutativo,

a) Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al comprador, de allí que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no será compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesión de derechos o de créditos.

b) Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el precio.

c) Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y éste a pagar el precio.

d) Principal: porque subsiste por si sólo

e) Oneroso: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de éste el precio en dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en dinero, está ligado el derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue ésta.

f) Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho hereditario.

g) Sinalagmático Perfecto: Porque se crean obligaciones recíprocas de las partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

h) Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. La falta de formalidades o de inscripción en el Registro no provoca nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal únicamente nace el derecho de las partes para compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en escritura pública.

Elementos: Personales y Reales

Personales: El comprador y el Vendedor

Capacidades del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestión de Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54 C. De C. Facultades especiales).

Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los esposos, administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del juez (depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces, abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto de proceso en que han intervenido), intermediarios mercantiles y notarios (cosas cuya venta se hace con su intervención), mandatario los de su mandante (sin consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentaría; toda venta entre padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una donación.

Reales: Son: la cosa vendida y el precio de la misma

La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lícita, presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de compraventa pueden ser además, corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales accesorias.

No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos políticos.

El precio: Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como contraprestación, estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia de una compraventa. (art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo. Características: pecunariedad, veracidad, determinación y justo.

Formales: cierto tipo de compraventas debe constar en escritura publica, y se califica como contrato solemne sin cuyo requisito esencial no tendrán validez los negocios jurídicos que lo omitan. Los negocios jurídicos que lo omitan. Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública (Art. 1576 del Código Civil).

Pacto Comisorio: Es la condición resolutoria tácita. El pacto comisorio en las compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4 o más mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones.

El pacto comisorio expreso es la condición resolutoria expresa. En inmuebles se permite al comprador pagar el precio, aún después de vencido el plazo, si el vendedor no la ha constituido en mora en virtud de requerimiento; en los muebles, el pacto opera automáticamente sin necesidad de requerimiento. Pero si el comprador ha pagado más de la mitad del precio procederá la rescisión.

Pacto de Retroventa: Cláusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio recibido, dentro de un plazo estipulado.

El derogado Código Civil de 1877, en su artículo 1619, consagraba la retroventa como un pacto accesorio a la venta, por la cual se reserva el cobrador la facultad de recobrar la cosa vendida, devolviendo el precio.

El Código Civil de 1963, aprobado por el decreto ley Numero 106 de 14 de septiembre, prohíbe de forma expresa el pacto de retroventa (art. 1791). “porque este contrato se ha utilizado en la práctica para encubrir otro tipo de contrato, esp3ecialmente el mutuo, en perjuicio del deudor; y además porque puede sustituirse por otra figura contractual, como es la promesa de venta”

Se admiten otros dos pactos por los cuales las partes rescindan del contrato, de los que cabe destacar el consagrado Art. 1847 para el caso que un tercero ofrezca un mejor precio para la cosa vendida. Cuyo término de vigencia no puede exceder los dos meses, si se trata de bienes inmuebles, o de tres meses si se trata de otros bienes, contados desde la fecha de celebración del contrato.

Clases de Compraventa:

a) Compraventa al gusto = art. 1799

b) Compraventa sobre muestras = art. 1800

c) Compraventa en tránsito = art. 1802

d) Compraventa de cosas futuras = art. 1805

e) Compraventa sobre derechos litigiosos = 1805

f) Compraventa sobre derechos hereditarios = 1806

g) Compraventa sobre muebles = 1807

h) Compraventa sobre inmuebles o derechos reales = 1808

i) Compraventa ad hábeas = 1823

j) Compraventa a plazos = 1829

k) Compraventa con pacto de reserva de dominio = 1834

l) Compraventa con pacto rescisorio = 1844

La compraventa debe cancelar el Impuesto al Valor Agregado. En caso de compraventa sobre bienes inmuebles, el monto por el cual debe pactarse como base es el monto que aparece en matricula fiscal.

Requisitos para formalizar la Compraventa: Del Comprador:La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y en el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad especial

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