COntrato De Mediación

Origen y denominación

Se denomina mediación o corretaje aquel contrato por el que una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, que habrá de buscar al efecto. La finalidad es bien clara: poner en relación entre sí las partes que han de celebrar un futuro contrato cualquiera que éste sea.

El carácter mercantil del contrato de mediación deriva de la naturaleza de los contratos que promueve o facilita el mediador. El Código al declarar libre la mediación en las operaciones mercantiles, sanciona el carácter mercantil de la actividad desplegada por todo agente mediador de comercio, libre o colegiado, y con ello confiere ese mismo carácter al contrato en virtud del cual se desarrolla esa actividad mediadora.

Concepto y características

Concepto

Contrato por el cual una persona denominada corredor pone en relación a dos personas que desean contratar. La operación de corretaje constituye un acto de comercio.

Este contrato, denominado también de mediación, consiste en la obligación que contrae una persona de pagar a otra, llamada corredor, una remuneración, denominada comisión, por la información que le proporcione sobre la oportunidad de concluir un contrato o por la mediación en un contrato. Por tanto, el corredor pone en relación a dos partes para que contraten entre ellas. El derecho a cobrar la comisión depende de la efectiva celebración de un contrato en el que el corredor no interviene como parte contratante. El corredor, a diferencia del comisionista, no está obligado a realizar ningún contrato por cuenta ni en nombre ajeno. También se diferencia el corretaje de la agencia, en que el primero es esporádico y la segunda es permanente.

Características

Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil

Clasificación

Existen varias clases de corretaje así tenemos: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de valores.

Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero específicamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial, el corretaje de seguros en el derecho de seguros y el corretaje de valores en el derecho bursátil.

Naturaleza contractual

La doctrina que le atribuye naturaleza contractual a la relación en estudio, considera que sería el contrato por el cual una parte se obliga a mediar entre la oferta y la demanda de determinado bien o servicio, promoviendo el perfeccionamiento de un contrato entre el ofertante y el demandante respectivo. La contraparte en el contrato de corretaje se obliga a pagar una comisión por el servicio de mediación.

1. Plurilateralidad o bilateralidad

Según BOLAFFIO, para que un corredor lleve a cabo una verdadera mediación, debería existir un acuerdo de las futuras partes contratantes sobre la persona del corredor, para que éste pueda llevar a cabo su función de aproximar y hacer coincidir en el resultado – la conclusión del negocio – a las voluntades contractuales antagónicas:

“La relación de mediación surge en el momento en que las partes, teniendo intereses opuestos, se ponen de acuerdo para tratar por medio del mediador, y éste es autorizado por ellas para aproximarlas, para obtener la conclusión del negocio…”

VIVANTE, en cambio, consideraba que no debe existir un contrato de corretaje sino dos:

“Para alcanzar la finalidad, la conclusión del negocio principal, no bastará por regla general un solo contrato de mediación; será necesario que el mediador se entienda con ambos contratantes, y que, por eso, ambos le confieran un encargo correspondiente.”

MESSINEO considera que pueden darse diversas hipótesis. Puede que suceda que el corredor reciba el encargo de dos personas y que, coincidiendo en el interés sobre un determinado bien, se esté en situación de ponerlas en contacto a los efectos de la celebración del negocio que pretenden realizar. En ese caso, como opina VIVANTE, existirán dos relaciones separadas de mediación, con un sujeto en común (el corredor)[7].

Puede suceder, también, que cada uno de los futuros contratantes se dirija a un corredor diverso o bien uno solo de ellos se dirija al corredor. En la primera hipótesis, se establecen dos relaciones separadas de corretaje, que nada tienen de común entre sí. Los dos corredores deberán ponerse en contacto entre sí, para estar en situación de poner en relación a las futuras partes del contrato principal.

ELEMENTOS .

El contrato de mediación como cualquier otro contrato , necesita para su existencia y validez , la concurrencia de consentimiento , objeto y causa , sin que sea exigible ningún requisito de forma.

Por lo que se refiere a los elementos configuradores de la mediación inmobiliaria, la existencia del encargo es condición imprescindible para la procedencia no solo de la retribución sino de la realidad del contrato. Esto no significa que necesite la formalidad escrita de la hoja de encargo, al no ser constitutiva de este contrato la forma escrita, por ser consensual, y estar regido, por tanto, por el principio de libertad de forma. Tampoco debe observar el contenido de ninguna norma administrativa para que tenga validez y eficacia, ya que como señala el Tribunal Supremo, en la Sentencia de 16 de septiembre de 1.991, la existencia de una reglamentación administrativa no

Altera la naturaleza jurídica de contrato de derecho civil que tiene la mediación o corretaje en todas sus variedades.

¿CUÁLES SON LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CORREDOR?

Las obligaciones generales del corredor son las siguientes:

Deber de diligencia. El corredor está obligado a desplegar la actividad con la diligencia normal en el ejercicio de su actividad.

Guardar secreto tanto en lo relativo a las negociaciones que se lleven a efecto como en lo concerniente al nombre de las personas de las que provenga el encargo.

Ofrecer información puntual al cliente sobre la marcha de las gestiones que realiza.

Cumplir las cláusulas establecidas en el contrato y, en su defecto, debe estar a lo que establezcan los usos de comercio.

El derecho del corredor a la comisión se regula de manera particular si el

negocio final está sometido a condición suspensiva o resolutoria.

¿CUÁLES SON LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CLIENTE?

La obligación principal del cliente consiste en el pago de la retribución acordada en el momento en el que concluya el contrato. Salvo que se pactase otra cosa, el pago debe realizarlo quien hizo el encargo.

El derecho que tiene el cliente es el de concluir satisfactoriamente el contrato de mediación con la tercera persona como asi disfrutar del cumplimiento que se realizo al formalizarse este.

¿CUANDO SE EXTINGUE EL CONTRATO?

Salvo que las partes dispongan otra cosa, las causas por las que se extingue este contrato pueden ser las siguientes:

Vencimiento del tiempo pactado.

Cumplimiento del encargo acordado.

Imposibilidad sobrevenida de llevar a cabo el encargo.

Revocación del encargo. El cliente puede revocarlo pero queda siempre obligado a las resultas de las gestiones practicadas antes de haberle hecho saber la revocación.

Muerte o inhabilitación del mediador, cuando sea persona física (si es el cliente quien muere o resulta inhabilitado el contrato no se extingue, sin perjuicio del eventual derecho de sus herederos a revocarlo).

Ejemplo:

CONTRATO DE MEDIACION MERCANTIL

CONTRATO DE MEDIACION MERCANTIL QUE CELEBRAN POR UNA PARTE “ ” A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA “LA CONTRATANTE”, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR Y , Y POR LA OTRA PARTE “ ” , A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA “LA MEDIADORA” REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR , QUIENES SE SUJETAN AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:

DECLARACIONES

I.- DECLARA “LA CONTRATANTE”

A) Estar legalmente constituida conforme a las leyes mexicanas mediante escritura pública número de fecha de de , otorgada ante la fe del Notario Público número en la ciudad de , Lic. y debidamente inscrita en el Registro público de la propiedad y del Comercio del en el folio Mercantil .

B) Que tiene su domicilio en , Col. . C.P. Y clave de Registro Federal de contribuyentes .

C) Que conforme a su objeto social, celebró con un Desarrollo turístico de , en el Estado de , contrato mercantil que le otorga la capacidad jurídica para llevar a cabo la comercialización de intervalos de tiempo compartido, que consiste en la venta de Derechos de uso, comercialmente denominados , que permiten a sus adquirentes el uso de unidades del citado

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