Contrato De Arrendamiento

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.- Concepto.

El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

El concepto de nuestro Código Civil, es coincidente con aquél dado por el Diccionario de la lengua española, que define la voz arrendar como “Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”1

A su vez, la palabra arrendamiento deriva del latín, específicamente de a-renda2, o sea, entregar cosas, ejecutar obras o servicios a renta, a cambio del pago de una renta.

En algunos países de habla castellana, se emplea la palabra alquiler, que deriva del árabe, a partir de las expresiones al-kira3, que aluden también al arrendamiento de cosas a cambio de un precio, o a la renta que se paga por ellos.

Incluso, el Código Civil de la República Argentina alude al contrato de locación, definiéndolo en su artículo 14934. La palabra locación se entronca con los orígenes del contrato de arrendamiento, en Roma5.

1 Diccionario de la lengua española, Espasa-Calpe S.A., 19ª Edición, año 1970, pág. 122.

2 Diccionario de la lengua española, ob. cit., pág. 122.

3 Diccionario de la lengua española, ob. cit., pág. 70.

4 Conforme al artículo 1493 del Código Civil trasandino, “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio, se llama en este Código “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”: Código Civil, República Argentina, Edición al cuidado del Doctor Ricardo de Zavalía, Editor, Buenos Aires, año 1986, págs. 381 y 382.

5 “El contrato de arrendamiento se remonta al derecho romano en que se llama “locator” a aquel que se obliga a suministrar el goce temporal de la cosa o trabajo –hace una locatio- y tiene contra la otra parte la acción “locati o ex locato”. El que debe el precio de alquiler o “merces”, toma el nombre de conductor –hace una conductio- y puede ejercitar contra el locator la acción conducti o ex conducto”, Ana María Hübner y Sofía Vergara, “Contrato de Arrendamiento”, Tomo I, Editorial Jurídica ConoSur Ltda., Santiago,

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Arrendamiento, alquiler o locación, por ende, son sinónimos, aunque la primera palabra es más adecuada para nuestra tradición jurídica.

2.- Clases de arrendamiento.

Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases:

a) Arrendamiento de cosa;

b) Arrendamiento de obras; y

c) Arrendamiento de servicios.

En esta obra, haremos un análisis exhaustivo del arrendamiento de cosa y revisaremos sólo en términos generales el arrendamiento de obra. El arrendamiento de servicios no será estudiado, pues hoy en día son otras ramas del Derecho las que regulan sus principales figuras, a saber fundamentalmente el Derecho Laboral y el Derecho Comercial.

3.- Partes del contrato de arrendamiento.

Intervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil)6. El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio.

De acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas, naturales o jurídicas.

Cabe consignar que las personas naturales o jurídicas extranjeras, no pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre predios rústicos, cuando éstos se ubican en zonas fronterizas (artículo 3º del Decreto Ley número 993, que regula el arrendamiento de predios rústicos)7.

4.- Requisitos del contrato de arrendamiento.

año 1995, pág. 6, quienes citan a su vez a Petit Eugene, “Tratado Elemental de Derecho Romano”, Buenos Aires, Editiorial Albatros, año 1980, pág. 500.

6 En las reglas relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios (artículos 1970 a 1977), aplicables hoy en día en subsidio de las normas especiales de la Ley 18.101, el Código Civil alude al “inquilino”, como sinónimo de arrendatario; a su vez, en las reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos (artículos 1978 a 1986), que sólo se aplican en subsidio de las normas del Decreto Ley 993, se alude al “colono”, como sinónimo de arrendatario.

7 Ver artículo “La propiedad austral y los inmuebles ubicados en zonas fronterizas”, de Juan Pablo Sepúlveda Larroucau, publicado en revista LEX ET VERITAS, número 1, año 2003, Facultad de Ciencias Jurídicas de la Universidad Internacional Sek, págs. 213 y siguientes.

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Como bien puntualiza Alessandri8, tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.

b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga periódicamente.

c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atípico9.

5.- Características del contrato de arrendamiento.

a) Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.

b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente.

c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes10. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.

8 Alessandri Rodríguez, Arturo: “De Los Contratos”, Editorial Jurídica Ediar-ConoSur, 1988, pág. 160.

9 Podría haber ocurrido que las partes hubieren estipulado que la cosa quede en poder del vendedor hasta el vencimiento del pacto de retroventa, y que el derecho conferido por éste caduque en definitiva. En tal caso, subraya un fallo de la Corte de Tacna de mayo de 1913, el vendedor no estará obligado al pago de intereses o de arriendo, salvo que así se hubiere convenido: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y leyes complementarias, Tomo VII, Editorial Jurídica de Chile, 1997, pág. 395.

10 Alessandri, en la obra citada, pág. 160, dice que el contrato es conmutativo, “porque las prestaciones de las partes son equivalentes”, lo que obviamente constituye un error. El contrato es conmutativo, porque las prestaciones se miran como equivalentes, lo que implica que objetivamente pueden no serlo.

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d) Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención.

e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5º del Decreto Ley número 993, del año 1975. Además, dados los términos de los incisos 2º y 3º del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente al régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.

Rigen también las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que “Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial”11.

Se ha sostenido que dado “el carácter consensual que tiene el contrato de arrendamiento no existe el contrato de promesa de arriendo; puesto que se

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