Contrato De Arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEFINICIÓN

Hay arrendamiento cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce tem-poral de una cosa, y otra, al pago de un precio cierto por ese uso o goce.

DERECHO ROMANO

El arrendamiento en el derecho romano se conocía como locatio rei y junto a éste existían la locatio condu¬tio y la locatio operis, o sea el contrato de prestación de servicios y el de trabajo.

CLASIFICACIÓN

El arrendamiento puede clasificarse como un contrato: a) Principal b) Bilateral e) Oneroso f) Conmutativo e) Con forma restringida f) De tracto sucesivo.

a) Principal. Pues para su validez y existencia no depende de otro contrato.

b) Bilateral. Por este contrato nacen obligaciones para ambas partes. Para una, transmitir el uso y el goce de una cosa cierta y determinada y para la otra, pagar un precio cierto.

c) Oneroso. Las cargas y los provechos son para ambas partes.

d) Conmutativo. El carácter de ganancioso y perdidoso se conoce desde el momento de la contratación es consecuencia de que la renta es cierta y no variable por circunstancias imprevistas.

e) Con forma restringida. El contrato debe celebrarse por escrito y en caso de que se haga verbal, se establece que hay una presunción de culpa imputable al arrendador (2406). Esto significa que la carga de la prueba de la cele¬bración del contrato de arrendamiento le corresponde al arrendador.

f) De tracto sucesivo. En virtud de que se concede el uso de una cosa. Ese uso es permanente a diferencia de los contratos instantáneos que se otorgan y consuman en el mis¬mo momento, como el caso de la compraventa al contado.

ESPECIES DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Existen el contrato de arrendamiento civil, mercantil y administrativo.

Mercantil. Se considera mercantil cuando se tiene por objeto precisamente la especulación mercantil.

En doctrina se discute si los inmuebles pueden ser objeto de arrendamiento mercantil, toda vez que éstos no tienen la circu¬lación de bienes muebles. Al respecto creo que en la actua¬lidad, con base en la publicidad registral, hay una rápida circulación de los bienes inmuebles, por lo tanto, objetiva¬mente existe la posibilidad de considerar que pueden ser motivo de contrato de arrendamiento mercantil. Ahora bien, desde el punto de vista subjetivo, si el arrendador y el arren¬datario son comerciantes, el arrendamiento es mercantil.

Administrativo. Por lo que se refiere a los contratos de arrendamiento administrativo, dice el artículo 2411:

Los arrendamientos de bienes del dominio público del Distrito Federal o de establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este título.

La Ley de Bienes Nacionales establece que en los arrendamientos en que participa la Federación o las empresas paraestatales, la renta debe señalarse por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (63, V Y VI). [...]

[...] Civil. Casa habitación. El arrendamiento de casa habitación se encuentra regulado en el título sexto, capítulo IV del Código Civil denominado "Del Arrendamiento de Fincas Urbanas Destinadas a la Habitación".

El artículo 2448 establece:

Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia, cualquier estipulación en contrario sé tendrá por no puesta.

ELEMENTOS DE EXISTENCIA

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la creación de obligaciones de dar, consistente en la transmi¬sión temporal del uso o goce de una cosa mediante el pago de una renta.

Objeto. Los objetos jurídicos del contrato son: el directo, la creación de obligaciones; el indirecto, la obligación de dar, consistente en la transmisión temporal del uso o goce de una cosa; y el físico, la cosa que se da en arrendamiento.

Corpóreo

Muebles

Incorpóreo

Urbano Casa habitación

Inmuebles Industria y comercio

Rústico

Ahora bien, estas cosas tienen que ser no consumibles, de lo contrario estaríamos en presencia de un mutuo (2400).

También es ilícito arrendar los derechos estrictamente personales (2400).

RENTA

La renta no se puede pagar con servicios, sino con dinero, o con cualquier otra cosa con tal de que sea cier¬ta y determinada.

Cierta y determinada se aplica a las cosas corpóreas por lo que la renta tiene que ser cosas o dinero.

La renta tiene que ser pagada en dinero o en otra cosa, pero como lo establece la ley, debe ser cierta y determinada. En este aspecto no se podría pagar con servicios, sino con cosas o dinero. En caso de que la renta se pague con cosas, éstas deben ser fungibles y determinables en el momento de pagada.

Ahora bien, cuando se trata de casa habitación, la renta debe fijarse en moneda nacional y sólo podrá aumentarse cada año (2448-D).

ELEMENTOS DE VALIDEZ

Capacidad

1. Capacidad para dar en arrendamiento. La capacidad para arrendar es la general. En caso de representación "el que no fuere propietario de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato ya en virtud de mandato del propietario, ya por disposición de la ley". (2401 y 2402). En cuanto a las formalidades de dicho mandato, se rigen por los artículos 2555 y 2556.

Los representantes como el padre en ejercicio de la patria potestad y el tutor, no pueden arrendar por más de 5 años, ni recibir rentas por adelantado por más de 2 (436, 573, 574); el albacea por más de un año, que es el plazo para ejercer su cargo (1721); el apoderado para actos de administración por analogía con otros administradores, no puede arrendar por más de 5 años, ni recibir rentas por más de 2; los copropietarios requieren del consentimiento unánime para arrendar (2403); el usufructuario puede dar en arrendamiento, pero el arrendamiento dura lo que dure el usufructo.

El arrendatario puede dar en arrendamiento siempre y cuando se le haya facultado para subarrendar (2480). El concursado tiene incapacidad para dar en arrendamiento (2966). Está incapacitado para arrendar el poseedor de hecho según el último párrafo del artículo 813.

2. Capacidad para ser arrendatario. Los magistrados, jueces y empleados públicos, no pueden arrendar los bienes de los negocios en que intervengan (2404). La misma prohibición tienen los encargados de establecimientos públicos, funcionarios y empleados públicos (2405) y los tutores de los bienes de su pupilo (569.)

Formalidades. "El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éstos sean consecuencia directa de aquella" (2406).

Ahora bien, si se trata de inmuebles y el contrato va a tener una duración de más de seis años o se han anticipado rentas por más de tres, puede otorgarse en escritura pública o en contrato privado ratificado ante notario para inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Cuando se trata de casa habitación, se tiene que satisfacer lo establecido en el artículo 2448 F que dice:

Para lo efectos de este capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

I. Nombres del arrendador y arrendatario.

II. La ubicación del inmueble.

III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan;

IV. El monto y lugar del pago de renta;

V. La garantía, en su caso;

VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado;

VII. El término del contrato;

VIII. Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la ley;

IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía

X. El carácter y las facultades con el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.

Asimismo, deben registrarse ante las autoridades competentes del Gobierno del Distrito Federal (2448G).

6. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del arrendador

6.1.1. Transmitir el uso o goce temporal de una cosa

El arrendador tiene, como principal obligación, la de transferir el uso o goce temporal de la cosa objeto del contrato, obligación que se encuentra establecida en la definición que da el artículo 2398. La transmisión es temporal, en virtud de que el mencionado artículo expresamente lo ordena, pues en su segunda parte dice: "El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas

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