DERECHO REGISTRAL

DERECHO REGISTRAL

Nuestro proceso histórico a la par del Derecho ha ido evolucionando a lo largo de los años; surge en sus orígenes como una forma rudimentaria de control y orden, atraviesa por diversas etapas, cada vez mas dinámicas y complejas, las cuales se van ramificando y especializando.

La importancia en la propiedad y en la venta de bienes inmuebles principalmente, crea la necesidad de saber quién era el verdadero propietario, por lo que surgen de esta necesidad distintas solemnidades y regulaciones que pretendieron normar y legislar sobre los derechos de los inmuebles y sus gravámenes; estas disposiciones fueron evolucionando hasta constituir el Derecho Registral y los sistemas jurídicos; tal evolución va desde las formas mas rudimentarias, hasta el uso de la informática para el desarrollo de su función y pasa por lugares como roma, Alemania, España Suiza y Australia.

El pasado del Derecho Registral en México se encuentra fuertemente influenciado por la evolución que sufrió el derecho hipotecario español, el cual estuvo vigente durante la colonia y aún después de la independencia de nuestro país, por lo que fue en el año de 1870 para el Distrito Federal y territorios de Baja California, se crea en México el Registro Público de la Propiedad, primero en su genero de la legislación Mexicana.

1. PROCEDENCIA.

Los orígenes de Registro fueron precedidos por el surgimiento de una institución de vital importancia para el desarrollo y posterior evolución de este; nos referimos a la Propiedad, que en su más primitiva idea se remonta a la época en la cual el hombre consideró como de su posesión aquellas armas que utilizo para la caza y la pesca.

Luego de esto cuando abandona el estilo “nómada” y se establece en un determinado lugar, la tierra constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario defender en algún momento inclusive a través del empleo de la fuerza, como un medio de ejercitar un derecho sobre lo que consideraba suyo frente a posibles usurpadores, pudiendo tomarse esta clase de conducta como un tipo de “ publicidad Inmobiliaria primitiva”.

Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la existencia de un pretendido derecho frente a terceros; surgen en diferentes regiones, de las que se hará mención posteriormente, formas por las cuales se instituyeron actos de dominio, y de transmisión de este, actos que se hizo necesario controlar debido a la inseguridad provocada por la discrecionalidad con la que eran gravados por sus titulares los bienes inmuebles, que para el caso en cuestión son los que consideraremos en adelante. Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes en muebles e inmuebles y los Derechos Reales y Personal por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las partes (protagonistas del negocio jurídico) eran espectadores o se enteraban indirectamente del nacimiento o extinción de Derechos a la Propiedad Inmueble, que con la Traditio fue el medio más sencillo de conocer al titular del Dominio de una propiedad por lo quedaba restringida a los demás y para evitar fraudes fue exigida la denuncia de Gravámenes ante un organismo Registrador (padrón de contribuyentes) o el archivo de sentencias judiciales que importa el Registro obligatorio de los Bienes Inmuebles con la necesidad de llevar un orden y control de los Bienes Inmuebles por cada titular, dar publicidad de los actos efectuados por ellos, ocultar los gravámenes y cargas que pesan sobre un bien raíz (In Rem) y el desconocimiento de quienes realmente poseían el Dominio es lo que da origen al Registro de Inmuebles Hipotecas y como lo confirma el Autor Luis Carral y de Teresa cuando expresó que “El Registro nació como un medio de seguridad del tráfico Jurídico”.

2. ASPECTOS HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL.

El Registro de la propiedad inmobiliaria debe ser estudiada históricamente a través de dos Estadios: el Poseyente o a priori, que se refiere a la implementación de “Registro” como sistema de publicidad de la transmisión de Derechos Reales y el Consecuente o a Posteriori, respecto a las prioridades que existían, surgidas por la fuerza de la Ley, que impuso la obligatoriedad de la Inscripción registral como forma de la transmisión de Derecho Real y con el objeto de orden jurídico.

El primer lugar donde se conoce que fue implementado el Registro de la Propiedad Inmueble fue en la ANTIGUA GRECIA, en el cual existieron los primeros registros que se conocieron como “anagrafe”, lo que a su vez sé crearon con el propósito de evitar engaños llegándose a exigir la puesta de un cartel para mostrar en los inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las obligaciones contraídas por su dueño, así por ejemplo la venta de inmuebles era anunciada por pregoneros y los gravámenes se individualizaban en LIBROS. También la institución Registral fue conocida en EGIPTO, en el que existía la “bibliozeke” democion logon (archivo de Negocio) en donde se archivaban las declaraciones de impuestos, y la “Enkleseon” bibliozeke (archivo de adquisiciones) que era la oficina que intervenía en el movimiento Inmobiliario; y funcionaba por medio del “bibliofilake” o Registrador, a quien por medio de una solicitud se le pedía que realizara el acto que se necesitaba registrar, si accedía pasaba a otra instancia “prosangelia”, en la que se inscribía el nombre del adquirente y la clase de contrato, sin mayor tramite se daba fe de que el acto era válido.

2.2. DERECHO ROMANO

De igual modo por ser la cuna de nuestras instituciones civiles el Derecho Romano, es importante expresar en este apartado la historia del Derecho Registral en esta etapa.

Se dividió en varios períodos:

a) EL PRIMER PERÍODO O DERECHO CLÁSICO

Este período se caracteriza por tres formas: La Mancipatio, La In Jure Cessio, y la Traditio.

LA MANCIPATIO

Consistía en un procedimiento comercial al cual accedían únicamente los ciudadanos Romanos con exclusión de los Libertos y el cual se realizaba en presencia de cinco testigos que eran llamados “testis classicis”, el “mancipio accipiens” (quién adquiría la cosa), el “mancipio dans” (el que vendía la cosa) y el “libripens” (agente público ante quien se realizaba dicho acto), junto con el bien representado independientemente si este fuera mueble o inmueble, todos los participantes pronunciaban una frase obligatoria que era “nuncupatio”, y señalando el bien representado

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