Derecho Registral

PREGUNTA 1

Juan Cornet que es propietario de un inmueble en la ciudad de Río Tercero concurre a una inmobiliaria para colocarlo en venta.

Jorge Freytes compra dicha propiedad por su intermedio, que actúa como corredor inmobiliario. Ud. luego de hacer suscribir el respectivo boleto de compraventa a comprador y vendedor, los deriva a una escribanía a los fines de la confección de la escritura pública que no se inscribe en el Registro de la Propiedad. El inmueble está ocupado por el locatario Juan Pérez, cuyo contrato de locación fue suscripto con Cornet. Con posterioridad, ingresa al mismo un oficio de embargo de un acreedor de Cornet, por orden del juzgado de Primera Instancia Sexta Nominación Civil y Comercial de la ciudad de Córdoba, Secretaría Otamendi, en autos caratulados "Martínez Olegario c/ Juan Cornet - Ejecutivo".

Ud. Como corredor Inmobiliario deberá responder:

a.- Explique en qué consiste la tradición y su incidencia en la constitución de los derechos reales, explicitando si, en el caso dado, ha quedado efectivizada.

La tradición consiste en la entrega y recepción real, efectiva, material y voluntaria de la cosa, sea a una persona física o jurídica. Ésta tiene dos funciones de suma importancia: función publicitaria, la que hace que la sociedad conozca el nacimiento del derecho real, y la función constitutiva, en donde antes de la tradición del inmueble no se adquiere ningún derecho real. Su incidencia es constitutiva del DerechoReal para muebles e inmuebles, en donde el derecho real no nace sino es inscripto.

Vemos aquí, la ley nos dice que para que haya tradición el inmueble debería estar libre de ocupantes, pero si el inquilino fue notificado de la tradición del inmueble y no se opone a esta, la tradición queda efectivizada. Para que la tradición quede totalmente efectivizada se requiere que no existan oponentes.

En este caso no se dio la tradición ya que el inmueble estaba ocupado por el locatario.

b.- Analice, de manera fundada, si Freytes puede hacer valer su derecho frente al acreedor embargante.

Ley 17711 Art 2505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. En este caso, no existió registración del inmueble, por lo tanto, Freytes no puede hacer valer su derecho frente al acreedor embargante, y también vemos que dicha escritura publica no se inscribio en el registro de la propiedad.

No es oponible a terceros una escritura que no fue inscrita.

PREGUNTA 2

Un escribano que tiene la sede de la escribanía en la ciudad de Villa María (fuera de la ciudad siento del Registro pero dentro de la provincia), es encargado de realizar un escritura pública y para ello solicita un certificado alregistro el día 1 de mayo de 2011, el día 4 del mismo mes el registro expide el mismo informado, realizando la escritura el día 12 de junio del mismo año. No obstante con fecha 11 de mayo ingresa un embargo por orden del juzgado de 1 instancia 8 va Nom. CC en un juicio en el que el vendedor es deudor. La escritura ingresa al Registro el 15 de junio del 2011.

Ud. Tiene una inmobiliaria y deberá responder:

a) ¿Es oponible al comprador el embargo? Fundamente la respuesta teniendo en cuenta los plazos y qué actos deben realizarse en cada plazo.

Dicho embargo no es oponible al comprador, dado que el certificado expedido el dia 1º de Mayo al registro comienza a tener validez a partir de las 00:00 hs, y el Registro expide el certificado el 4 de Mayo, produciéndose aquí un bloqueo registral con una reserva de prioridad a favor del comprador, y a la vez garantizando la inmutabilidad jurídica del inmueble.

El certificado tendrá un plazo de validez de 25 días al estar la escribanía asentada dentro de la provincia de Córdoba, en dicho plazo, se debería realizar la escritura, hecha la misma, el notario tiene un plazo de 45 días corridos, contados desde el otorgamiento para presentar la escritura pública en dicho registro, produciéndose efectos de prioridad y se retrotraen a la fecha de celebración de la escritura pública.

Dicho caso, el notario realiza la escritura a los 40 dias de expedido el certificado, superando el plazo permitido de días de validez delcertificado. Al no respetar dicho plazo, se pierde todo efecto de prioridad y el embargo ingresado con fecha 11 de mayo será oponible al nuevo comprador.

En el caso de que se ubiesen respetado los plazos de bloqueo

Ley 17801

*Art. 5: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.

*Art 24: “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio”.

Si se respetan los plazos del bloqueo (15, 25 ó 30 días y los 45 días restantes), los embargos que hubiesen ingresado se anotan en forma condicional, pero una vez inscripta la escritura pública por la cual se solicitó el certificado dichos embargos,si bien están anotados en la matrícula, no son oponibles al comprador. En cambio, si no se respetan estos plazos para realizar la escritura y presentarla, los embargos anotados condicionalmente quedan anotados en forma definitiva y son oponibles al comprador.

PREGUNTA 3

Explique en qué consiste el principio de tracto abreviado y cuáles son sus supuestos, conforme al artículo 16 de la ley 17.801.

El tracto abreviado, consiste en omitir una previa inscripción, por cuestiones de economía registral. Ampliando, una persona que no figura en la matrícula del Registro como propietario, o sea el heredero, vende a un tercero el bien inmueble. Esto se hace para abreviar las trasferencias de dominio, ya que sería inútil inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.

La Ley 17801 Art 16, indica cuatro supuestos enunciativos, los tres primeros son supuestos por causa de muerte y el último por actos entre vivos

El art. 16 dice:

“No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la conti¬nuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

A) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.

Es decir, cuando el causante ha firmado un boleto de compra venta y ha transferido el bien, pero luego fallece,entonces los herederos, previamente declarados como tales, es decir, en vez de inscribir el bien a nombre de los herederos omiten un paso y lo inscriben directamente a nombre del comprador. También puede ocurrir que el documento sea otorgado por el juez, en cumplimiento de esa obligación contraída en vida por el causante. Esto ocurre cuando los herederos, por ejemplo, se niegan a escriturar y se inicia juicio de escrituración en donde el juez ordena la inscripción a nombre del comprador.

B) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.

En este caso, son los herederos los que transfieren o ceden los bienes inscriptos a nombre del causante, suscriben el boleto de compra venta y firman la escritura pública.

Aquí ocurre lo mismo que en el anterior supuesto, en vez de inscribir a los herederos se inscribe directamente al nuevo comprador omitiéndose una inscripción.

C) Cuando el acto sea relativo a partición de bienes hereditarios;

En este supuesto, luego de la declaratoria de herederos en donde se dicta el auto de declaratoria de herederos, se procede a la apertura del juicio sucesorio, para el cual se realizara un inventario de todos los bienes muebles e inmuebles del causante y luego de una valuación de los mismos se hace una adjudicación y partición a los herederos.

Es el heredero adjudicado de ese bien el que otorga y firma escritura pública a favorde un comprador En la matrícula, en vez de ins¬cribir el inmueble a nombre del heredero, se lo registra a nombre del nuevo comprador, también omitiendo un paso.

D) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos fun¬cionarios.

Es el caso de varios actos, ejemplo dos ventas, que han sido instrumentadas por escrituras públicas, que se hayan instrumentado durante la vigencia del certificado solicitado al registro para la primera venta a los fines de

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