DERECHO ROMANO/LAS SERVIDUMBRES

Las Servidumbres

Derechos reales establecidos sobre cosa ajena, constituidos bien en beneficio de un fundo perteneciente a un propietario distinto o bien en beneficio de una persona.

Clasificación de Las Servidumbres

1.- Las servidumbres personales: Cuando el derecho de retirar la utilidad de la cosa de otro se ha establecido a favor de una persona y no puede durar como máximo, sino el tiempo que esa persona viva

2.- La Servidumbre real o predial. Cuando la utilidad se ha establecido a favor de un inmueble, que toma el nombre de fundo dominante reservándose el nombre de fundo sirviente para designar el inmueble que está gravado con la servidumbre.

La servidumbre personal es una relación entre una persona y una cosa, que desde el punto de vista activo: es el derecho que tiene una persona de retirar una utilidad de la cosa de otro; y desde el punto de vista pasivo: es una carga impuesta a una cosa de procurar utilidad a una persona distinta del propietario. La servidumbre real o predial, es una relación entre dos fundos, que desde el punto de vista activo: es el derecho atribuido a un fundo de retirar utilidad de otro; y desde el punto de vista pasivo: es la carga impuesta a un fundo de procurarle utilidad a otro fundo.

Constitución de Las Servidumbres

Las servidumbres reales se constituyen bajo dos figuras:

a) La Traslatio Servitutis: Es el establecimiento voluntario de la servidumbre que se hace a través de las ceremonias de la mancipatio o in jure cessio. Cuando no había acuerdo de partes para el establecimiento de la servidumbre esta se podía constituir por adjudicatio o sentencia judicial.

b) La Retentio o Deductio Servitutis: Que significa retener o reservar una servidumbre. Una persona es propietaria de dos fundos y vende uno de ellos pero se reserva la servidumbre sobre este.

Las servidumbres se constituyen siempre con solemnidades no basta el simple acuerdo de partes. Las formas de constitución son:

1) Derecho antiguo.

Las servidumbres reales o prediales pueden establecerse o constituirse por "translatio" o por "deductio"

La "translatio" ocurre cuando el propietario de un fundo establece ese derecho en beneficio de otro.

La "deductio" ocurre cuando un propietario enajena uno de sus fundos, reservándose sobre él una servidumbre para utilidad de otro fundo, que continúa perteneciéndole. Conforme al derecho civil romano, las servidumbres rusticas y las urbanas podían establecerse por el procedimiento de la in iure cesio, por usucapió, por adjudicación y también por legado. Solo las servidumbres rusticas podían constituirse por mancipatio.

2) Derecho pretoriano

El pretor admitió que el ejercicio de una servidumbre equivalía a la posesión de ella y la llamó quasi-possesioservitutis; de lo cual se llego a concluir que podían adquirirse por cuasi tradición o posesión prolongada.

Consistía la cuasi-tradición para el propietario del fundo dominante, ejercer la servidumbre con la tolerancia del propietario del fundo sirviente.

El derecho civil no admitía que pudieran adquirirse servidumbres sobre del fundo sirviente. Por el pacto, un propietario prometía a otro dejarlo ejercitar la servidumbre sobre su fundo, pero como el pacto no era obligatorio, se hacia entonces una estipulación por lo cual el propietario del fundo sirviente se obligaba a pagar al otro una suma de dinero a titulo de pena, en caso de que pusiera obstáculos al ejercicio de la servidumbre.

3) Derecho de Justiniano

Bajo Justiniano no existieron ni la mancipatio ni la in iure cessio; y las servidumbres por vía de traslatio o por vía de deducto pudieron establecerse por tradición, legado, adjudicación, pactos, y estipulaciones y aún por posesión prolongada.

Extinción de Las Servidumbres

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:

1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fundo dominante, siendo en este caso que el propietario del fundo dominante retransfiera la servidumbre al propietario del fundo sirviente, de un modo análogo a como ésta se había establecido.

2. Por la pérdida de uno de los dos fundos. Si se pierde o se destruye uno de los fundos se extingue la servidumbre; pero, se admitió, que si uno de los dos edificios era destruido y luego era reconstruido en el mismo sitio, la servidumbre revivía.

3. Por confusión, o sea por reunión en manos de una misma persona de la condición de propietario de ambos fundos, lo que puede ocurrir:

a) Porque el propietario del fundo dominante adquiera el fundo sirviente.

b) Porque el propietario del fundo sirviente adquiera el fundo dominante.

4. Por el no uso. Según el derecho civil por dos años de no uso y según el derecho de Justiniano por diez o veinte años de no uso. Es de observar que de esta forma solo se extinguen las servidumbres rurales, pues la urbanas, requieren primero un acto contrario al ejercicio de la servidumbre por parte del propietario del fundo sirviente o de un tercero y luego el transcurso del tiempo ya señalado.

Derechos Reales Pretorianos

Los derechos reales pretorianos, o sea, los sancionados por el derecho pretoriano eran los siguientes:

1) Superficie

La superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los predios rústicos, a perpetuidad o a largo plazo, tenían sobre las edificaciones levantadas en ellos con el consentimiento del arrendador.

Este derecho se extendía naturalmente a la superficie del suelo cubierto por la edificación, y de ahí el nombre que recibió.

De conformidad con lo que disponía el derecho civil romano, el propietario del suelo es también propietario de la superficie.

Si el propietario de un terreno concede a otra persona el derecho de construir una casa sobre su terreno, bien sea mediante el pago de un precio fijo o mediante el pago de un censo, aun cuando el concesionario haya construido con la intención de ser propietario de esta casa, ésta le pertenecerá al propietario o dueño del terreno.

Si la concesión fue hecha por el pago de un precio, el concesionario es considerado como un comprador; y si fue hecha por el pago de un canon anual, el concesionario es considerado como arrendatario; y por lo tanto tendrá, en el primer caso, la acción de ex-empto y en el segundo caso la acción ex-conducto, ambas contra el concedente, para obtener el pago de los daños y perjuicios, si éste lo obstaculiza en el goce de su derecho.

Pero, si el goce de ese derecho es perturbado por un tercero, el concesionario no tiene acciones contra este tercero y tendrá que solicitar del concedente la cesión de sus acciones para ejecutarlas contra el tercero. Como este hecho de tener que recurrir al propietario, cuando es perturbado por un tercero, era incomodo para el superficiario, el pretor juzgó equitativo acordarle un interdicto y una acción real.

Según el jurista Ulpiano, este interdicto era una especie de interdicto uti possidetis que se le concede sin exigir del superficiario que pruebe la causa de su posesión, sólo busca si no posee por violencia, clandestinamente o precariamente, frente a su adversario. En cuanto a la acción, es una acción real, una acción reivindicatoria, que solo es acordada por el pretor con conocimiento de causa, cuando el superficiario ha obtenido una superficie perpetua o de larga duración; pues si la superficie fue concedida por tiempo limitado, el superficiario tendrá que ocurrir al propietario para hacerse ceder sus acciones.

El superficiario puede intentar la acción real, aun contra el propietario que le ha hecho la concesión; y si es perseguido por éste, el pretor le acordó la excepción in factum.

Desde el momento en que el superficiario fue protegido en esta forma por el pretor, se puede decir que llegó a tener la propiedad pretoriana de la casa; y de la asimilación del derecho del superficiario con el del propietario, el pretor dedujo que el superficiario podía: vender, donar o arrendar su derecho, y que podía conceder sobre la casa el derecho de usufructo, de uso y cualquier servidumbre a favor de una persona.

2) Ius In Agro Vectigalis

Como el propietario puede arrendar bienes de su propiedad por tiempo limitado y aún por tiempo ilimitado, se introdujo en la práctica la costumbre de arrendar tierras de las ciudades y de las villas municipales por tiempo ilimitado, mediante el pago de un canon anual llamado vectigal, y se llamó agro vectigalis los fundos de las ciudades así arrendados. Esta forma de arrendamiento era aplicada también a los bienes del Estado, es decir a los que estaban in patrimonio populis romani.

Según los principios establecidos por el derecho civil, el arrendatario de un agro vectigalis, lo mismo que el arrendatario de un arrendamiento de duración limitada, sólo tenían contra el arrendador una acción personal: la acción conducti.

Si era perturbado en el goce por un tercero, sólo podía hacerse ceder las acciones por el arrendador; pero el pretor le acordó al arrendatario de un agro vectigalis, una acción real que puede ejercer contra todo usurpador y aun contra el arrendador.

El arrendatario de un agro vectigalis puede: vender, legar su derecho, gravarlo con usufructo, adquiere los frutos una vez separados del fundo; y si la concesión ha sido hecha a varias personas, puede cualquiera de ellas intentar la acción comuni didundo para obtener la partición.

Mientras el canon o vectigal sea pagado regularmente, el agro vectigalis no podrá serle quitado al arrendatario ni a sus sucesores: herederos, compradores

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