INVERSIÓN EXTRANJERA EN ZONA RESTRINGIDA DE MÉXICO

ÍNDICE

I. INTRODUCCIÓN

II. ¿LOS EXTRANJEROS PUEDEN ADQUIRIR EL DOMINIO DE TIERRAS, AGUAS Y SUS ACCESIONES EN LA LLAMADA ZONA RESTRINGIDA DEL PAÍS?

III. ¿BAJO QUE FIGURA JURÍDICA PUEDE LA INVERSIÓN EXTRANJERA ADQUIRIR EL DOMINIO DE TIERRAS EN LA ZONA RESTRINGIDA DEL PAÍS?

IV. CORPORACIÓN MEXICANA COMO VEHÍCULO DE ADQUISICIÓN DE PROPIEDADES.

V. PARTICIPACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN SOCIEDADES TURÍSTICAS.

VI. PERMISOS PARA ADQUIRIR EL DOMINIO.

VII. REGLAMENTO DE LA LEY DE INVERSIÓN EXTRANJERA Y DEL REGISTRO NACIONAL DE INVERSIONES EXTRANJERAS.

VIII. CONCLUSIÓN.

IX. FUENTES

I. INTRODUCCIÓN

En México la inversión extranjera ha participado activamente hace ya algunos años, en el desarrollo de grandes centros turísticos, por ejemplo, los hoteles, que reciben una gran cifra de visitantes no solo nacionales sino también extranjeros; pero lo importante es saber cómo nuestro país permite a la inversión extranjera construir estos centros turísticos en zonas restringidas para extranjeros, como lo establece el articulo 27 de nuestra Carta Magna; qué figura jurídica hace posible esto y rebasa lo dispuesto en el citado articulo.

Más adelante se menciona como lo la inversión extranjera puede comprar inmuebles en la zona restringida de México y cuales son los requisitos para hacer esto posible.

II. ¿LOS EXTRANJEROS PUEDEN ADQUIRIR EL DOMINIO DE

TIERRAS, AGUAS Y SUS ACCESIONES EN LA LLAMADA ZONA RESTRINGIDA DEL PAÍS?

1. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

De conformidad con el articulo 27 de la constitución los extranjeros por ningún motivo podrán adquirir el dominio directamente de inmuebles, en lo que comúnmente conocemos como “ la zona restringida”, según lo establecido en la fracción I del párrafo noveno del citado artículo el cual dispone:

“Articulo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limites del territorio nacional, corresponde originariamente a la nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.

La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la nación, se regirá por las siguientes prescripciones:

I. Solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la secretaria de relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.”

La doctrina define dominio directo como la potestad soberana del estado sobre su territorio. La constitución prohíbe expresamente que los extranjeros adquieran el dominio directo sobre tierras y aguas situadas en una faja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras, y de 50 en las playas; sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera autoriza su artículo 10, que sociedades con socios extranjeros que convengan ante la secretaría de relaciones exteriores considerarse como nacionales adquieran el dominio y los derechos de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida. La constitución autoriza a los extranjeros que convengan ante la secretaría de relaciones exteriores considerarse como nacionales, respecto de dichos bienes, a adquirir el dominio de las tierras y aguas y sus accesiones o la explotación de minas y aguas en el territorio nacional, pero “no” en la zona restringida; mas sin embargo, ley de inversión extranjera rebasa lo autorizado por la constitución pues permite derechos inmobiliarios extranjeros en la zona restringida a través de los fideicomisos bancarios.

III. ¿BAJO QUE FIGURA JURÍDICA PUEDE LA INVERSIÓN EXTRANJERA ADQUIRIR EL DOMINIO DE TIERRAS EN LA ZONA RESTRINGIDA DEL PAÍS?

A pesar de que la Constitución Federal prohíbe expresamente a los extranjeros adquirir el dominio y derechos sobre zonas fronterizas y la franja marítima terrestre, la Ley de Inversión Extranjera, es omisa a lo establecido en la carta magna, pues en su titulo segundo relativa a la adquisición de bienes inmuebles y la explotación de minas y aguas y de los fideicomisos establece:

“A r t í c u l o 10. De conformidad con lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 de la constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros o que hayan celebrado el convenio a que se refiere dicho precepto, podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional.

En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto en la fracción I del artículo 27 constitucional, se estará a lo siguiente:

I. Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisición a la secretaría de relaciones exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a aquél en el que se realice la adquisición, y

II. Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que sean destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposiciones del capítulo siguiente.”

“A r t í c u l o 10 A. Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la exploración y explotación de minas y aguas en el territorio nacional, deberán presentar previamente ante la secretaría de relaciones exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 de la constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida o cuando se pretenda obtener una concesión para la explotación de minas y aguas en territorio nacional, el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio parcialmente ubicado dentro de la zona restringida, la Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá la petición dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de su presentación.

El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática publicará en el Diario Oficial de la Federación y mantendrá actualizada una lista de los municipios mencionados, así como de los que estén totalmente ubicados en la zona restringida.

La Secretaría de Relaciones Exteriores podrá determinar, mediante acuerdos generales que se publicarán en el Diario Oficial de la Federación, supuestos en los que los extranjeros, para tener el derecho a que se refiere este artículo, sólo deberán presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional, sin requerir el permiso correspondiente de dicha dependencia.”

Ahora bien, dentro de esta misma ley de inversión extranjera se hace referencia a los fideicomisos sobre bienes inmuebles en zonas restringidas, tal como lo refiere el artículo 11 de dicha disposición, estableciendo:

“Artículo 11. Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro del la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:

I. Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la fracción II del artículo 10 de esta ley; y

II. Personas físicas o morales extranjeras.”

En virtud de lo anteriormente expuesto se puede decir que, aun cuando la constitución establece que por ningún motivo los extranjeros podrán tener el dominio directo de los bienes en la zona restringida; ésta no prevé que los extranjeros puedan tener el uso, usufructo y disposición de los bienes en esta zona a través de los certificados de participación inmobiliaria (forma jurídica para disponer de la zona restringida).

Teniendo así que, el fideicomiso es una institución administrativa utilizada para que la inversión extranjera fluya en la zona restringida, una institución jurídica adaptada con la finalidad de que los extranjeros inviertan y puedan tener la seguridad del uso, usufructo y disposición de los bienes de la zona restringida.

¿Cuál es la diferencia?

La diferencia es que con el dominio directo el estado

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