La Copropiedad Y El Usufructo

Concepto general

Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción.

Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes. (1)

Parte Alícuota

Es una parte determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función de una idea de proporción, es decir, la parte proporcional del bien. Por ejemplo, dos personas tienen copropiedad sobre una cosa por partes iguales. La parte alícuota representa la mitad; pero no desde el punto de vista material, pues esto haría cesar la copropiedad y daría lugar a que la cosa quedase dividida perteneciendo exclusivamente, en cada una de sus mitades a los copropietarios. (2)

Principios que rigen en materia de copropiedad

1º. Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios.

2º. Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino. (3)

Formas de copropiedad

Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes puntos de vista:

a) Copropiedades voluntarias y forzosas.

Existe un principio fundamental en esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es valido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada condueño el derecho de pedir la división cuando le plazca.

Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.

b) Copropiedades temporales y permanentes.

Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.

c) Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.

Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada su

naturaleza.

d) Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o universalidad.

Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.

En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.

e) Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte.

La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por un contrato.

Puede también nacer de la prescripción que tiene características de hecho y de acto jurídico. También la copropiedad puede originarse por causa de muerte.

f) Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico.

Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por contrato, o por acto unilateral.(3)

Copropiedades forzosas.

Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza. (3)

El Condominio.

Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.

Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.

El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina, unidad condominal.

El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condómino, se denomina unidad privativa.

Los condominios se pueden clasificar de la siguiente manera:

1. De acuerdo al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes los condominios pueden ser:

a)Simples, cuando las áreas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento, corresponden a una sola unidad condominal, o;

b)Compuesto, cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades condominales, que coexisten en un mismo predio.

2. En atención a la distribución de las áreas privativas y comunes el condominio puede ser:

a)Horizontal: cuando a cada condómino le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones.

b)Vertical: cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas, o;

c)Mixto: cuando concurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical. (3)

CAPITULO III- EL USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN, TIEMPO COMPARTIDO.

Definición de Usufructo

Es un derecho real que consiste en la posibilidad de usar y gozar de una cosa con la obligación de conservar su forma y sustancia, y devolverla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con la obligación de devolver la misma cantidad y calidad de género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible. (4)

Cosas susceptibles de usufructo.

Son susceptibles de usufructo tanto bienes (muebles e inmuebles) y derechos. (2)

El usufructo puede establecerse sobre toda clase de bienes, muebles, inmuebles, derechos de autor, fundos de comercio, valores mobiliarios, cosas incorpóreas, además de que puede constituirse sobre cosas fructíferas y no fructíferas.

En primera instancia, parecería sin embargo que el usufructo no se puede constituir sobre cosas que se consuman de inmediato, ya que el IUS UTENDI y el IUS ABUTENDI, tenderían a confundirse, pero desde tiempo de los romanos se estableció que sólo sería imposible establecerlo sin un remedio introducido, de lo cual nació el CUASIUSUFRUCTO, se ve reflejado de la siguiente forma:

“Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario tendrá derecho a consumirlas, pero está obligado a restituirlas al término del usufructo, en igual género, cantidad y calidad. No siendo posible hacer la restitución, está obligado a pagar su valor si se hubiesen dado estimadas o su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo, si no fueron estimadas” (5)

Modos de crear o crear o constituir el usufructo.

El usufructo puede constituirse por Ley, por la voluntad del hombre o por prescripción.

Cuando se constituye por contrato a su vez, el mismo puede ser por enajenación o por retención. El primer caso puede tratarse de una venta, donación o partición en el que el objeto del contrato es el usufructo mismo. En el segundo el objeto del contrato es la nuda propiedad.

Para poder establecer un usufructo se necesita se propietario de la cosa y capacidad para enajenar.

El usufructo se puede constituir, por un plazo que puede ser hasta fecha determinada (EX DIE, hasta determinado día o IN DIEM, para durar hasta determinada época, por ejemplo, por cinco años). También puede constituirse bajo una condición suspensiva (por ejemplo dono a Gloria el usufructo de un inmueble si se casa) o resolutoria (dono a Gloria el usufructo, pero su derecho se extinguirá cuando cumpla 30 años, sin haber contraído matrimonio)

“El usufructo es de carácter temporal”, apunta

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