La nueva Naturaleza de la propiedad horizontal

Naturaleza de la propiedad horizontal

Introducción

la naturaleza de la propiedad horizontal es un tema muy discutido por la doctrina ya que hay una diversidad de teorías sobre esta y que además estas generan parecidos con algunas instituciones legales pero que no llegan a encuadrar perfectamente en ninguna al régimen legal de la propiedad horizontal. De las cuales las principales son:

• servidumbres. La cual fue inspirada el Código Napoleón y el de Andrés Bello. Esta teoría sostiene que el derecho que tiene wl propietario de la unidad individual sobre las cosas comunes implica una servidumbre de indivisión recíproca, lo cual implica la posibilidad de usarlos a pesar de que su derecho exclusivo no cobije dichos bienes.
• Usufructo: esta teoría concibe a la propiedad horizontal como un sistema de división por el cual los titulares de los departamentos tienen el derecho de uso o goce sobre su unidad en cuanto a las bienes comunes solamente el de disfrute que derivaría de un usufructo cuya propiedad recaería en una persona distinta o al conjunto de los titulares asociados.
• Derecho de superficie: consiste en la concesión que se da a una persona para construya, plante, o siembre en suelo ajeno para que se concrete en propiedad superficiaria sobre lo construido una vez esta se materialice.
• Comunidad o copropiedad: esta teoría se fundamenta principalmente en la cercanía de derechos de los titulares de las unidades sobre los bienes comunes y entre la copropiedad del condominio.
• Derecho real autónomo: esta teoría afirma que como la figura de la propiedad horizontal no encaja en ninguna de las instituciones legales esta tendría un nuevo derecho real creado por una ley específica.
• Forma especial de propiedad: esta teoría identifica a la propiedad horizontal como una propiedad especial con elementos propios y diferenciadores.

Esta última a mi parecer es la más completa y a la cual va dirigido este trabajo ya que  actualmente es el régimen que se aplica en la legislación colombiana y la que más se adapta a los elementos especiales que la propiedad horizontal contiene.

Concepto de propiedad horizontal:

Para empezar a entender a la propiedad horizontal como una forma especial de propiedad primero hay que entrar a definir la propiedad horizontal.

 La propiedad de manera general se puede definir el poder directo que una persona tiene sobre un bien y que le permite disponer de dicho objeto con libertad, dentro de los límites impuestos por la ley. Mientras que la palabra horizontal es definida como aquello paralelo al horizonte o relativo a él.

Así la propiedad horizontal se puede definir como aquella institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes  privados y comunes del edificio.

Esto quiere decir que un propietario puede ser dueño de uno o varios pisos o apartamentos pero no del edificio en su totalidad. Los apartamentos serian su propiedad individual a esto se le suma la propiedad común de los espacios.

La propiedad horizontal como una forma especial de propiedad

La propiedad horizontal como una forma especial de dominio que es el régimen actual encontrado en el cuerpo normativo colombiano tal como lo expresa la ley 675 de 2001 en la cual en primer artículo comenta:

 “La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.”

 Tal como lo dice el anterior artículo la normatividad colombiana concibe la propiedad horizontal como una forma especial de dominio en el cual se concurren bienes privados y bienes comunes lo cual genera una especie diferente de dominio con características diferentes al de otras figuras.

La propiedad horizontal como forma especial de propiedad debe tener unos principios y estos se encuentran consagrados en la constitución política como el principio de convivencia pacífica y de solidaridad social consagrados en el artículo 1 de la constitución política de Colombia expresados de la siguiente manera:

“Colombia es un Estado social de derecho, organizado en forma de República unitaria, descentralizada, con autonomía de sus entidades territoriales, democrática, participativa y pluralista, fundada en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo y la solidaridad de las personas que la integran y en la prevalencia del interés general.”

Además la corte constitucional hace referencia a este principio como un deber de cada uno de los propietarios de cada unidad a lo que la corte hace referencia en la sentencia t-1750 de 2000:

“El hombre como ser social se ve abocado a la vida en comunidad. Esta implica la interacción entre los miembros que la conforman; esta interacción cuando está enmarcada en el contexto de un Estado Social como el nuestro, conlleva el ejercicio de la solidaridad.”

Además este principio está enmarcado en el artículo 95 de la constitución  donde se establece los deberes del ciudadano en la cual en su numeral segundo contempla:

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