Memorándum sobre casos nuevos

MEMORÁNDUM Nº 001

Santiago, a 29 de Abril de 2011.

Para: Ricardo Urzúa.

De: Abogados asistentes.

Asunto: Memorándum sobre casos nuevos.

Atendido los nuevos casos llegados a nuestras oficinas, la opinión que nos merece es la siguiente:

Respecto al Caso I:

En este caso, y en virtud de los antecedentes expuestos debemos decir que:

1. Ninguna de las partes cumplió aquellas obligaciones indispensables para hacer posible, o para perfeccionar el contrato definitivo en la fecha estipulada por ellas mismas. Es por ello que, ninguna de las partes se constituyó en mora, según lo dispuesto en el Art. 1552 CC.

Sin embargo lo anterior, nuestro cliente, Pedro, hizo todas las diligencias posibles para poder cumplir con su obligación (y en la cual se retrasó): a saber, el plano de subdivisión que dividía el Lote A1 (700 m2) y el Lote A2 (300 m2); cuya aprobación por parte de la Municipalidad de Viña del Mar recién fue otorgada el 22 de septiembre de 2008. Es por eso que, podemos decir por nuestra parte, que el Sr. Pedro estuvo llano a cumplir su obligación, por ende, constituyendo en mora al Sr. Juan.

Es por este hecho positivo suyo que, según lo ha manifestado la doctrina, no es indispensable requerir judicialmente al deudor (en este caso a los herederos del Sr. Juan, fallecido en 2007), sino que basta con uno extrajudicial, tan pronto nuestro cliente haya quedado en condiciones de otorgar el contrato definitivo; hecho ocurrido el día que se aprobó el plano de subdivisión del bien raíz en cuestión, en el año 2008.

Debido a lo anterior y a lo expuesto por nuestro cliente (no suscribir el contrato de compraventa por el aumento considerable en el avalúo del terreno), al haber fallado la condición, y estar el deudor en mora por el incumplimiento del contrato de promesa, recomendamos la resolución del contrato, con la respectiva indemnización de perjuicios.

Otras vías para la resolución del caso, serían la excepción de prescripción de la acción derivada de la obligación de hacer (promesa) y la lesión enorme.

En el caso que llegase a ser demandado por cumplimiento forzoso del contrato definitivo de compraventa, por parte de los herederos, le recomendaríamos a nuestro cliente, interponer la excepción de prescripción del derecho con que contaba Juan, esto es, la acción derivada de la obligación de hacer; debido a que pasaron más de 5 años, en los cuales podría haber exigido tal cumplimiento.

La lesión enorme la nombramos aquí, sólo en el hecho que el Sr. Pedro suscriba el contrato definitivo (lo que no es su voluntad), puesto que, como señalamos precedentemente, el avalúo comercial del terreno, objeto del contrato de promesa, ha aumentado considerablemente; por lo cual, nuestro cliente recibiría un precio desvalorizado por la cosa. Es así que, podríamos atacar el contrato de compraventa, mediante este vicio que aparece en el contrato definitivo, solicitando la rescisión del mismo.

2. Sin perjuicio de estas vías distintas, y siguiendo nuestra recomendación de resolución del contrato de promesa por incumplimiento del mismo por parte del promitente comprador, más indemnización de perjuicios; los perjuicios que podrían demandarse serían básicamente, el menoscabo económico que se causó a Don Pedro, debido al retardo que ocasionó Don Juan en cuanto al pago.

Si bien el promitente comprador abonó, en total, $19.000.000 (diecinueve millones de pesos) por el bien raíz, más $1.000.000 (un millón de pesos) sus herederas; los perjuicios en materia económica que tuvo que soportar nuestro cliente, debido al retardo del pago del saldo, lo llevó a no poder pagar oportunamente sus diversas deudas con Bancos, ni tampoco la oportunidad de poder celebrar una compraventa del terreno en cuestión a otra persona que pudiese haber pagado al contado el inmueble, o incluso, celebrar un contrato de arrendamiento en el terreno, lo cual no pudo hacer, pues hizo la entrega de las llaves del inmueble a Juan, para que éste lo ocupara en el tiempo que mediaba entre la promesa hasta el momento de suscribirse la escritura pública de compraventa definitiva (hecho que no ocurrió, por lo cual, el promitente comprador, y ahora sus herederas, siguen en con las llaves en su poder). Sumado a esto, recalcar el retardo no menor por parte de Don Juan (quien tuvo 6 años, antes de su muerte, para enterar el saldo).

3. Ahora bien, las herederas del fallecido Don Juan, podrían alegar, vía contestación o demanda reconvencional, que el promitente comprador, no estuvo en mora, debido a que en el acto del contrato de promesa, pagó la suma de $15.000.000 (quince millones de pesos), para luego, el día en que se debía suscribir el contrato definitivo de compraventa abonar la cantidad de $4.000.000 (cuatro millones de pesos). Además de, por parte de su cónyuge, una vez fallecido Don Juan, depositar en la cuenta del Sr. Pedro la suma de $1.000.000 (un millón de pesos), teniendo la convicción de que era esa la suma que se adeudaba, lo que manifiesta su voluntad de cumplir con la obligación, tanto de parte de Don Juan, como de parte de sus herederas. Este hecho último, importante destacar, que fue con anterioridad a que Don Pedro obtuviese la aprobación del plano de subdivisión del bien raíz, por parte de la Municipalidad de Viña del Mar. Debido a estos argumentos, podrían alegar que la parte promitente comprador, estuvo llana a cumplir sus obligaciones, colocando en mora a la parte promitente vendedor, pudiendo pedir, en virtud del art. 1553 del Código Civil, indemnización moratoria más cumplimiento forzoso del contrato definitivo de compraventa; enterando el saldo en ese acto.

4. Los perjuicios que podrían alegar las herederas de Don Juan serían aquellos derivados del retardo que tuvo en el cumplimiento de las condiciones para celebrar el contrato de compraventa Don Pedro; como por ejemplo, no poder obtener el crédito solicitado al Banco Los Patitos, por no estar la propiedad a nombre de su difunto cónyuge.

5. Situación muy distinta hubiera sido si Don Juan, en la fecha que se tenía prevista para celebrar el contrato definitivo de compraventa (30 de octubre de 2001), hubiese pagado los $30.000.000 (treinta millones de pesos), pues se hubiese convertido, sin duda alguna, en la parte que cumplió con las condiciones que se habían estipulado para celebrar el contrato definitivo.

En el caso anterior, Don Pedro hubiese estado en mora, por lo cual, hubiese nacido el derecho del acreedor, Don Juan, para pedir, por el sólo hecho de la mora del promitente vendedor, ya sea apremios, cumplimiento forzado, indemnización de perjuicios o resolución del contrato (Art. 1553 CC).

6. Como recomendación final a nuestro cliente Pedro, podríamos decir que, si se le volviese a presentar una situación parecida, buscara asesoría legal, acercándose a otras instituciones jurídicas en que asentar las bases su negocio, puesto que un contrato de promesa reviste en muchas ocasiones más de un problema.

Poniéndonos en un caso con los mismos antecedentes que con el que llegó a nuestras oficinas y en un escenario anterior a realizar cualquier acto jurídico, recomendaríamos que hiciera un contrato de compraventa con condición suspensiva, quedando pendiente la entrega de la cosa, por ende, sin entregar la posesión de la misma, hasta el momento del pago íntegro del bien objeto del contrato, pactando un usufructo de la propiedad mientras esta condición no se cumpla. O bien un pacto de reserva de dominio en virtud del no pago del precio, incluyendo otros pactos que le puedan ser útiles, como lo son el pacto comisorio, el cual permite que se resuelva el contrato si el comprador no paga el precio.

Por otra parte, independiente del tipo de contrato que realice, recomendaríamos que siempre incluya cláusulas en aquel, que prevean con antelación los posibles inconvenientes que se den en el futuro; más aún en los casos de que el contrato se extienda en el tiempo, evitando así que existan pérdidas en su patrimonio.

Respecto al Caso II:

Ante el caso en análisis, nos encontramos con una situación peculiar, puesto que en el plazo que ha transcurrido desde el contrato de compraventa es amplio, por ello atenderemos a las posibilidades que existen en cada situación para finalmente recomendar la mejor solución al caso en cuestión.

1. Sergio, se encuentra en un difícil situación, tanto por la cláusula firmada en el contrato, en que renuncia a la garantía del vendedor frente a los vicios redhibitorios, como por el plazo, ya que está a punto de cumplirse un año desde la fecha del contrato, por ello, habrán varias soluciones posibles, entre ellas:

Una de las posibilidades, aún cuando no es del todo recomendable, es interponer una acción de nulidad relativa en contra del contrato de compraventa realizado con Carlos, por vicio en el consentimiento, que en este caso sería error en la calidad esencial del objeto sobre el que versa el acto.

Tal como lo indica el artículo 1.454 del Código Civil, existirá este vicio cuando la calidad esencial sobre el objeto que versa el acto o contrato es diversa de lo que se cree. En el caso en cuestión nos encontramos con unos troncos de madera, que si bien, Sergio los compró con la idea de que se trataba de madera, la calidad de ésta, como no fue textualmente especificada, se entiende que la calidad de esta madera, fuera la de un individuo medio, que si bien, en el caso se entiende que debe ser suficiente para mantener su firmeza por un largo tiempo, esto es que la calidad era suficiente para realizar estos juegos que Sergio quería hacer con esta madera, por lo

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