ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA SENTENCIA C-318 DE 2002

Actor: Carlos Arturo Toro López

Magistrado ponente: doctor Alfredo Beltrán Sierra.

1. Resumen de los Hechos

Considera el actor que las normas demandadas violan el preámbulo de la Constitución y demás artículos de la carta, en el sentido de que desconocen la realidad del país, puesto que al lado de los derechos de los propietarios de las unidades privadas en los edificios o conjuntos, concurren los derechos de otras personas, como lo son los moradores de tales unidades, en calidad de poseedores, tenedores, arrendatarios, cuyos derechos también deben ser respetados.

La ley 675 estatuye a favor de los propietarios de unidades privadas todo un amplio catálogo de derechos y tan solo consagra respecto de los tenedores obligaciones y sanciones. Señala que las partes subrayadas de los artículos acusados (propietarios de los bienes de dominio particular, propietarios de bienes privados, de propietarios de unidades, copropietarios, etc.) impiden la regulación de la convivencia pacífica en los edificios y conjuntos a quienes no sean propietarios, lo que crea una verdadera injusticia y desigualdad.

Y es que en efecto, el artículo 32 señala que la propiedad horizontal es una persona jurídica conformada únicamente por los dueños de dominio particular. Es decir, deja expresamente por fuera a quienes no tienen el carácter de propietarios. No obstante, el artículo 37, inciso 3, establece que las decisiones de la asamblea general son de obligatorio cumplimiento no sólo para los propietarios del edificio, sino para todos sus usuarios y ocupantes, según el actor, extender las decisiones de la asamblea general a quienes no son propietarios, viola el artículo 2 de la Constitución; en cuanto expresa que en las decisiones que afectan a todos, deben participar todos, además viola el debido proceso puesto que el reglamento y las decisiones de la asamblea cobijan por igual a todos, pero solamente los propietarios pueden ejercitar el derecho de acción para demandar las decisiones que les afecten.

1.2 Intervenciones

El representante de la Nación-Ministerio de Desarrollo Económico, se opuso a los cargos de la demanda y señalo que “es de la esencia de la propiedad horizontal que la asamblea general esté integrada por los propietarios, pues el tenedor, según establece el artículo 775 del Código Civil, sólo tiene los derechos que se generan de la tenencia sobre la unidad privada, reconociendo como dueño al propietario del bien privado”.

El Procurador General de la Nación indico, “…al carecer el tenedor del derecho de disposición sobre los bienes, tampoco está llamado a tomar decisiones encaminadas a dirigir y a administrar la propiedad horizontal. En el mismo sentido, se colige, que si el mero tenedor carece de vocación decisoria en los términos señalados, tampoco puede demandar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios…sin embargo, quienes sean poseedores con ánimo de señor y dueño, deben ser tenidos como propietarios”

2. Fundamentos Jurídicos de la Corte

2.1 La ley que regula el régimen de propiedad horizontal

Los hechos del 9 de abril, dieron como resultado que con la declaración del Estado de Sitio (Decreto 1239 de 10 de abril de 1948), la expedición del Decreto 1286 de 1948, de fecha 21 de abril de 1948 “sobre el régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio.” Este decreto fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 de 1948. Sin embargo, desde entonces, esta clase de derecho de dominio ha planteado múltiples interrogantes, que de una u otra manera, afectan la convivencia pacífica de quienes comparten bienes comunes.

2.2 Cómo ha resuelto la ley el interrogante de a quién pertenecen los bienes comunes, y, por ende, la titularidad de los mismos

El Decreto 1286 de 1948, y posteriormente, en la Ley 182 de 1948, desarrollaron la teoría de la comunidad sui generis así: “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero de los bienes afectado a uso común. (art. 2).”

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