Bienes Y Derechos Reales

Introducción.

El Registro Público de la Propiedad es el tema que nos ocupa, para ello he seleccionado ciertos puntos referentes al mismo para hacer más fácil el entendimiento de su esencia, y así mismo conocer sus funciones básicas.

Es importante mencionar los antecedentes que dan origen a esta institución, en una visión general, así como la particular de nuestro país, porque en ellos vamos a encontrar que tanto ha evolucionado, que diferencias ha habido y que rumbo a tomado esta institución.

Cuando tomamos en cuenta que Aristóteles hacía mención que el Estado se comporta como si fuera un organismo o un "ser vivo", rápidamente tomamosla explicación que nos da el maestro Fernando Savater en “Política para amador” al referirnos que el Estado es un cuerpo humano, de tal manera que así tiene también cabeza, brazos, y que los brazos al ser fundamentales para que un cuerpo humano desarrolle sus actividades, el Estado los tiene en forma de instituciones.

Miguel Ángel Zamora y Valencia en su libro “Contratos Civiles” nos da el concepto de este Registro Público de la Propiedad afirmando que este es una institución del Estado, de esta manera entendemos que como somos parte del Estado el Registro Público de la Propiedad está ahí para darnos una utilidad en la sociedad, y es por eso que debemos como habitantes de ella, como estudiosos del Derecho, como futuros compradores de un bien mueble o inmueble, conocer las funciones que desarrolla y en qué problema nos puede ayudar esta institución, que a fin de cuentas es uno de los brazos creado para un fin; solucionar problemas en sociedad.

Dicho lo anterior, pasemos a la información que nos ofrecen ciertos autores acerca del tema que nos ocupa.

Registró Público de la propiedad.

La palabra registro significa anotación o inscripción que se realiza sobre alguna cosa. También con ello se alude al libro o libros en donde se llevan las anotaciones. Por ultimo con el término “registro” se hace referencia a la oficina encargada de realizar las anotaciones o asientos.

Miguel Ángel Zamora y Valencia dice que el Registro Público de la Propiedad es la institución que depende del Poder Ejecutivo, teniendo por objeto dar publicidad a la situación jurídica de los bienes inmuebles(por excepción de algunos muebles) y de las personas morales civiles; proporcionar seguridad en las transacciones sobre inmuebles y conservar la apariencia jurídica de los bienes, en beneficio de la colectividad.

Guillermo Colín Sánchez dice que el Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente del Estado (Poder Ejecutivo). Tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurídicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la función notarial, con el fin de facilitar el tráfico jurídico a través de un procedimiento legal, cuya consecuencia es, en síntesis, la seguridad jurídica.

Estamos de acuerdo que el Registro Público de la Propiedad es una institución, la dependencia, al menos en nuestra legislación mexicana, es al Poder Ejecutivo, pero es importante mencionar que hay otros países en los cuales esta institución no depende siempre del Poder Ejecutivo, como por ejemplo Nicaragua que en su página de internet encontramos:

“Los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil son órganos auxiliares de Poder Judicial.”

También en Costa Rica el llamado Registro Nacional depende del Poder Judicial y este mismo autoriza revisar lo que solicite por internet.

Así mismo encontramos otras denominaciones que van más allá del Registro Público de la Propiedad, y vamos entendiendo que cada país tiene una institución así, que cumple con las características y funciones que en nuestro país cubre el Registro Público de la Propiedad.

Antecedentes del Sistema Registral Mexicano.

Los antecedentes del actual Registro Público de la Propiedad datan del antiguo derecho español en el que destacan los siguientes ordenamientos:

La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por petición de los reyes católicos de España, la cual sirvió para poner fin a las disputas entre España y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernán Cortés, a partir de 1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es México, los siguientes ordenamientos jurídicos españoles:

las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, ordenamientos en los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolución de nuestro sistema registral.

La anterior legislación española metropolitana fue reemplazada o complementada por otras disposiciones de carácter colonial; es así como encontramos las Leyes de Reinos de las Indias, las Ordenanzas del Villar, las Leyes de Intendentes y la Recopilación de Autos Acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España.

En años subsecuentes, la instrucción de los Señores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva España, conoció del oficio de hipotecas; esa ley que fue aprobada por la Audiencia en septiembre de 1784, distinguió al oficio con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas, señalando la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de hipotecas.

Una vez lograda la independenciade México, el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822, otorgó vigencia a las leyes, órdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no se opusiesen a aquel; así como a las leyes, órdenes y decretos que se expidieren en consecuencia de la lucha de independencia.

La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como un oficio vendible y enajenable.

En 1867, el presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las bases de lo que hoy conocemos como: Oficio del Registro Público.

Un Código Civil importante por ser uno de los más completos en su época fue el del Estado de Veracruz, expedido en 1868, cuyo Título XXI denominado Del Registro Público de la Propiedad estuvo integrado por los capítulos siguientes: Disposiciones generales, Títulos sujetos a inscripción, De las personas que deben o pueden pedir la inscripción, Del modo de hacerse la inscripción, De los efectos de la inscripción, De los modos de extinguirse la inscripción, De la anotación preventiva, De las subinscripciones, y De la Teneduría del Registro.

El Código Civil del Estado de México del año de 1870, por su parte, mantuvo la forma anterior y agregó un capítulo más de Disposiciones Transitorias.

En virtud de la ingobernabilidad prevaleciente en la época, el proyecto de Justo Sierra y otro proyecto de Ley de Hipotecas y Registro Público preparado por José María Iglesias, así como uno másiniciado por una comisión nombrada por el Emperador Maximiliano, no pudieron culminar en ordenamientos vigentes. Es decir, que el Distrito Federal careció de un código civil, hasta el Código Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja California de 1870, aprobado después de la restauración de la República.

Durante la presidencia de Benito Juárez, con fecha 28 de febrero de 1871, el Ministerio de Justicia e Instrucción Pública expidió el Reglamento del Título XXIII del Código Civil del Distrito Federal y de la California, con ordenanza de instalación de la oficina denominada Registro Público de la Propiedad. Este Registro dependía del Ministerio mencionado y contemplaba entre otras materias los requisitos para fungir como director y las obligaciones del mismo; los títulos sujetos a inscripción; las bases para aquellos problemas de duplicidad de títulos y la carencia de los mismos; la calidad de los documentos auténticos; los efectos de la inscripción, de los asientos, así como la fijación de reglas de observancia para los registradores; diferenció la propiedad del suelo, edificio o plantaciones existentes en el mismo; regulaba la sesión de derechos, la inscripción de derechos hereditarios, la rectificación de los actos del registro; la publicidad del registro; la consulta de los libros existentes, certificaciones de inscripciones y solicitudes para atención, entre otras actividades.

El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California del 31 de marzo de 1884, entró en vigor el 1° de junio de ese año y dispuso, en su artículo 3213, que un reglamentoespecial establecería "los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás circunstancias con que debe extenderse el registro", dicho reglamento nunca fue expedido por lo que se mantuvo en vigor el de 1871. El Código de 1884 dedicó su título vigésimo tercero a regular el Registro Público de la Propiedad en cuatro capítulos titulados: Disposiciones generales, De los títulos sujetos a registro, Del modo de hacer el registro y De la extinción de las inscripciones. Dispuso además, que habría oficinas del Registro Público de la Propiedad en los lugares donde hubiera juzgados de primera instancia.

Mediante el decreto del 3 de abril de 1917, Venustiano Carranza introdujo reformas al Código Civil en materia registral. En 1921 se expidió un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad. En 1928 fue redactado un proyecto de Código Civil, mismo que una vez aprobado entró en vigor el 1° de octubre de 1932. El 21 de junio de 1940 fue

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