Contrato de arrendamiento y su desarrollo en tiempos de pandemia

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU DESARROLLO EN TIEMPOS DE PANDEMIA.

ÍNDICE

I.        INTRODUCCIÓN        4

II.        CUERPO O CONTENIDO        5

2.1. El arrendamiento en el código civil peruano        5

2.1.1 Definición de arrendamiento        5

2.1.2. Obligaciones del arrendador        8

2.1.3. Obligaciones del arrendatario        12

2.1.4. Duración del arrendamiento        17

2.1.5. Resolución del arrendamiento        18

2.1.6 Conclusión de arrendamiento        20

2.2. Los Contratos de Arrendamiento en el contexto actual        20

2.2.1 Antecedentes        20

2.2.2 Impacto de la crisis sanitaria a los contratos de arrendamiento        21

2.2.3 Consecuencias        24

2.3. Medios Alternativos de Solución de Conflictos en el Contrato de Arrendamiento        25

2.3.1 Los MARCs        25

2.4 Uso de los MARCs en los contratos de Arrendamiento        27

IV.        BIBLIOGRAFÍA O WEBGRAFÍA        33

1. INTRODUCCIÓN

En la actualidad, en un contexto social totalmente extraordinario producto de la invasión del nuevo coronavirus, COVID-19, calificado por la Organización Mundial De la Salud como pandemia, por extenderse de forma muy rápida no solo en el Perú sino a nivel mundial, ello a ocasionado que la mayoría de los gobiernos como medida de contención cierren las fronteras, y se declaren en estado de emergencia, como es el caso del estado peruano. con lo que se paralizó la economía del país, ya que se prohibió el normal funcionamiento de muchos centros comerciales de distintos rubros, de muchas actividades, priorizando solo el comercio de necesidades básicas.

Ese contexto trajo muchas incertidumbres jurídicas, tanto en incumplimiento de contratos, así como sus obligaciones. En el presente trabajo vamos a ver el impacto que tiene esta coyuntura en el Derecho, para ser más específicos en el Derecho civil patrimonial, en materia de contratos de arrendamiento, veremos los conflictos que surgieron entre ARRENDATARIO y ARRENDADOR, generados a raíz del estado de emergencia dictada mediante DS. N.º 044-2020-PCM por el presidente Martin Vizcarra la noche del 15 de marzo del 2020.

El establecimiento del aislamiento social obligatorio, trajo consigo desde el punto de vista del arrendatario, cierre de negocios, pérdida de empleos, suspensión perfecta, etc.; es decir disminuye su capacidad económica para poder seguir pagando la renta; desde el punto de vista del arrendador, al no tener otro ingreso más que las rentas, se ven afectados en su economía, ya que los arrendatarios no quieren cumplir con pagar o no pagan la renta completa.  

En la actualidad se han presentado problemas entre arrendador y arrendatario, cuyo meollo del asunto es pues la renta, dentro de las propuestas más resaltantes dadas a nivel doctrinario tenemos las siguientes: (i) La primera propuesta que se dio a conocer (y que, al mismo tiempo, ha sido la más comentada) consiste en el recurso al remedio de la excesiva onerosidad de la prestación que habilitaría al sujeto afectado (el arrendatario) a solicitar la reducción de la renta (artículo 1440 del CC); (ii) La última propuesta que se ha planteado (y la que mayor acogida ha obtenido hasta el momento), que consiste en la aplicación del régimen de la imposibilidad temporal (para el caso de los arrendamientos para locales comerciales), que permitiría al arrendatario suspender el pago de la renta (norma que se construiría a partir del artículo 1315 y 1316 del CC). Claro esta eso es desde el punto de vista del arrendatario,

sin embargo, desde el punto de vista del arrendador, este también se encuentra afectado, pues muchas veces se encuentra pagando una hipoteca, deudas, pensiones alimentarias, créditos bancarios, o simplemente ese ingreso que recibe lo usa para sobrevivir día a día, poder pagar el colegio de los niños, el asilo de los abuelos, etc.

1. CUERPO O CONTENIDO

2.1. El arrendamiento en el código civil peruano

2.1.1 Definición de arrendamiento

En nuestro Código Civil en el Titulo VI, articulo 1666, nos dice que por arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida^[1], vemos que en este artículo del código civil peruano nos da una clara definición de lo que es un contrato de arrendamiento, nos establece las partes intervinientes y la renta convenida.

El tema de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es, por su misma estructura, debatido y debatible; y que si bien es verdad que en virtud de los argumentos esgrimidos nos inclinamos por la tesis de que es un derecho personal, tal como ha sido recogido por el Código Civil vigente, no desconocemos el peso de las opiniones contrarias y afirmamos que, desde luego, son respetables por su seriedad y rigor académico.^[2]

El contrato de arrendamiento, es un contrato típico, pues está regulado de manera expresa por el legislador a partir del artículo 1666 del Código Civil Peruano, Si el arrendamiento es un contrato típico al estar regulado, existen contratos que no tienen una regulación positivada y se denominan atípicos.

Los contratos típicos tienen las siguientes características:

Elemento objetivo, (contenido mínimo negocial), es el cumplimiento de las prestaciones mínimas que se prevé en la norma para considerar que un contrato se encuentra en determinado tipo contractual; por ejemplo, en la compraventa debe existir precio y bien; en el arrendamiento un bien cuya posesión se entrega y un precio llamado renta.

Elemento subjetivo, referido a las cualidades especiales que deben tener los agentes para determinados contratos; por ejemplo, en un contrato de tarjeta de crédito, que solo puede ser celebrado por Instituciones del Sistema Financiero, autorizadas.

Elemento causal, que de manera independiente a la causa (fin querido por las partes), está referido a la causa típica del contrato; por ejemplo, en un contrato de compraventa, la causa típica es la transferencia de la propiedad; en el arrendamiento, es la entrega de la posesión.^[3]

MAX ARIAS, señala que “el contrato de arrendamiento deberá ser entendido como aquel acuerdo de declaraciones de voluntad por el cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su vez se compromete al pago periódico de una suma de dinero (renta), como contraprestación a dicho goce”^[4]

En palabras de Mario Castillo Freyre, dice, que en principio el contrato de arrendamiento es uno de los principales contratos, y sin duda su importancia queda en manifiesto en razón de que todas las personas han leído alguna vez un contrato de arrendamiento, por esa razón el contrato de arrendamiento no es novedoso para el común de las personas.^[5]

El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislación peruana. Esto se entiende, puesto que es uno de los contratos más usuales y antiguos. Castillo Freyre aborda el análisis de las características del contrato de arrendamiento en el Código Civil peruano de 1984, considera que se trata de la clasificación más completa de la que tengamos conocimiento.

1. En cuanto al nombre: El arrendamiento es un contrato nominado.

2. En cuanto a su regulación: El arrendamiento es un contrato típico social y legal, pues está jurídicamente regulado en la ley (el Código Civil).

3. En cuanto a su estructura: Por su estructura, el arrendamiento es un contrato simple, pues da lugar a una relación jurídica.

4. En cuanto a su contenido o área: Por su contenido, el arrendamiento puede ser de naturaleza civil o mercantil. Sin embargo, apreciamos que resulta más frecuente encontramos ante arrendamientos de naturaleza civil que frente a arrendamientos de naturaleza mercantil; salvo que estemos hablando del arrendamiento financiero (Leasing), contrato mercantil por excelencia.

5. En cuanto a su autonomía: Por su autonomía, el arrendamiento es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato. Sin embargo, cuando analizamos el contrato de arrendamiento, no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mismo, es decir, de un contrato que sí depende jurídicamente del arrendamiento y que adopta sus principales caracteres. Se trata del subarrendamiento.

6. En cuanto a su formación: Por su formación, el arrendamiento es un contrato consensual, vale decir, que se celebra con el solo consentimiento de las partes.

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