INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 26-MAR-18 28-JUL-18

Nombre: EMILIANO MARTINEZ PONS

Legajo: TMCI12967

Fecha de entrega: 01/10/2018

Nombre de la carrera: MARTILLERO, CORREDOR PUBLICO y CORREDOR INMOBILIARIO

Nombre de la materia: INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO: INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Número y nombre del módulo: TMI017

Nombre del tutor virtual: JORGE LUIS GUTIERREZ

Numero de entrega: Primera entrega - Módulo 2 - Caso 1 

1 - Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchastegui y Asoc y plásmalo en un organigrama.

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Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendrá Amuchastegui y Asoc. como administrador del “Comarca VI”. 

El artículo 11 de la ley 13.512 sobre el régimen de  propiedad horizontal, refleja que “como representante de los propietarios, actuará  en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos”  

El administrador  del consorcio, en este caso Amuchastegui  y Asoc. Tendrá que:

• convocar a la asamblea y redactar el orden del día
• ejecutar las decisiones de la asamblea
• atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales
• practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios
• llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones

• rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal
• nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto
• cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria
• mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir
• en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas
• representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal
• notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio
• a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes

2- A) A fin de corroborar que el Sr. Amuchastegui efectivamente está en condiciones legales de ejercer la actividad de corredor público, ¿Qué documentación le solicitarías que exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo López?    

La documentación a exhibir, debe cumplir con ciertos requisitos respecto al artículo 33 de la ley 20.266 del Código de Comercio:  

“Quien pretenda ejercer la actividad de Corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente, para eso, deberá cumplir los siguientes requisitos”:

• Acreditar mayoría de edad y buena conducta
• Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32 de la ley 20.266 del Código de Comercio
• Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor
• Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina el artículo 6º de dicha Ley.
• De haberlos también deberá cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local

Caso Marcelo López, es probable que no se cumpla con algunos de los requisitos antes mencionados, en consecuencia no tendrá acción para cobrar la remuneración prevista en el Art. 37, ni retribución de ninguna especie.

B) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta. 

En lo que consierne a la ley 13.512.art.9, del Régimen de la Propiedad Horizontal el Arquitecto podría haber sido designado como administrador, ya que “los propietarios pueden designar como representante y administrador del consorcio a cualquiera de ellos o a un extraño que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin”

3- A) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento. Conforme lo que surge del texto, ¿Estamos en presencia de mandato o corretaje? Fundamenta.

Se Presume que hay mandato cuando, una persona asume voluntariamente la representación de otra actuando en nombre propio pero en interés de otro.

En cambio al saber que el Sr. Pozo asiste a la inmobiliaria del Sr. Amuchastegui en busca de la venta de su propiedad con lo cual podemos afirmar que hay corretaje, ya que cuando una persona denominada corredor se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

1. Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.

Las obligaciones del corredor inmobiliario de acuerdo al Código Civil y Comercial y la Ley  N° 13.154:

• asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar
• proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes
• comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio
• mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente
• asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere
• llevar los libros que determinen las disposiciones legales vigentes
• comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, debe recabar la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquellos, como también las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente
• convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se debe dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel
• respetar lo encomendado por sus mandantes, siempre que no atente contra la moral y las buenas costumbres
• entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de la documentación en cuya negociación intervenga
• requerir de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, clase, modalidades y precio objeto de la operación; salvo acuerdo expreso en contrario no corresponde el reintegro de los gastos efectuados, en aquellos casos en que no se ha concretado la operación encomendada en el plazo previsto

Las obligaciones del propietario son:

• Proveer la documentación requerida por el corredor
• Permitir el ingreso al inmueble para realizar la tasación y para mostrarlo a los eventuales interesados
• Firmar la autorización escrita de venta
• Colaborar con lo necesario para que la misma se lleve a cabo

1. Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga este contrato de corretaje.

• Puede concluir por renuncia del corredor a seguir la gestión asumida, o bien por muerte o incapacidad del corredor
• En caso de revocación, pudiendo el cliente revocar el encargo pero quedará siempre obligado a las resultas de las gestiones practicadas antes de haberle hecho saber la revocación
• Con el vencimiento del plazo pactado

D) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas observarás antes de la concreción de la venta?

Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, el corredor deberá:

• Informar  a las partes sobre los gastos y honorarios que deberán afrontar ( ITI, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, honorarios del escribano y del corredor inmobiliario, sellado del boleto de compraventa si se efectúa, etc.)
• Coordinar  lugar y fecha en donde se llevara a cabo la instrumentación del contrato
• Acordar sobre el escribano que intervendrá para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio
• Identificar al cliente (conformar registro de datos personales comprobados – DNI- , de los legitimados)
• Recabar información específica del inmueble

4- A los fines de la tasación del departamento del Sr. Raúl Pozo:

1. ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?

Los factores de influencia  a tomar en cuenta con respecto a la tasación del departamento del Sr. Raúl Pozo son:

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