LEY 19.537-Copropiedad Inmobiliaria

LEY Nº 19.537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA1

Juan Andrés Orrego Acuña

La Ley Nº 19.5372, publicada en el Diario Oficial con fecha 16 de diciembre de 1997, regula lo concerniente a un régimen especial de propiedad inmobiliaria. La citada ley, derogó la Ley Nº 6.071, sobre “Propiedad Horizontal”, estableciendo además que las referencias que se efectúan en la legislación vigente a las disposiciones legales derogadas, se entenderán hechas a las de la Ley Nº 19.537.

Se divide la ley en cinco Títulos, denominados:

1. “Del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria” (artículos 1° a 16°);
2. “De la administración de los condominios” (artículos 17° a 35°);
3. “De la seguridad del condominio y del término o modificación de la  copropiedad inmobiliaria” (artículos 36° a 38°);
4. “De los condominios de viviendas sociales” (artículos 39° a 46° quáter); y
5. “Disposiciones generales” (artículos 47° a 50°).

La Ley contiene un artículo transitorio, referido a las viviendas sociales. En el mismo orden serán analizados. Los subtítulos son nuestros.

Cerraremos este trabajo con un acápite concerniente a jurisprudencia emanada tanto del Tribunal Constitucional como de los tribunales superiores de justicia.

La Ley N° 19.537 ha experimentado ocho modificaciones, conforme al siguiente detalle:

1. Ley N° 19.838, publicada en el Diario Oficial de 22 de noviembre de 2002, otorga funciones y atribuciones a los administradores en materia de prevención y seguridad de evacuación de gases. Modificó artículos 7, 23 y 36.
2. Ley N° 19.839, también publicada en el Diario Oficial de 22 de noviembre de 2002, establece normas sobre arquitectura y construcción para la prevención y seguridad en materia de evacuación de gases. Agregó artículo 14 bis.
3. Ley N° 20.168, publicada en el Diario Oficial de 14 de febrero de 2007, facilita la organización y administración de los condominios de viviendas sociales. Modifica artículos 8, 9, 17, 18, 21, 29, 33, 39, 41 y 42 y agrega artículos 46 bis y 46 ter.
4. Ley N° 20.296, publicada en el Diario Oficial de 23 de octubre de 2008, establece disposiciones para la instalación, mantención e inspección periódica de los ascensores y otras instalaciones similares. Modifica artículos 2, 7, 14 bis y 23.

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1 Fecha de última modificación: 30 de enero de 2018.

2 En adelante, también “la Ley”. Cuando se menciona un artículo sin otra calificación, entiéndase que forma parte de la Ley.

Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria – Juan Andrés Orrego Acuña

1. Ley N° 20.579, publicada en el Diario Oficial de 7 de marzo de 2012, sobre división de condominios de viviendas sociales. Incorpora artículo 46 quáter.
2. Ley N° 20.703, publicada en el Diario Oficial de 5 de noviembre de 2013, crea y regula los registros nacionales de inspectores técnicos de obra (ITO) y de revisores de proyectos de cálculo estructural, modifica normas legales para garantizar la calidad de construcciones y agilizar las solicitudes ante las direcciones de obras municipales. Intercala un artículo 14 ter.
3. Ley N° 20.741, publicada en el Diario Oficial de 1 de abril de 2014, facilita la administración de copropiedades y la presentación de proyectos de mejoramiento o ampliación de condominios de viviendas sociales. Se modifican los artículos 2, 3, 7, 8, 9, 10, 13, 17, 19, 21, 26, 39, 41, 44, 45, 46, 46 bis y 46 quáter; y se intercalan los artículos 1 bis y 44 bis.
4. Ley N° 20.808, publicada en el Diario Oficial de 28 de enero de 2015, protege la libre elección de los servicios de cable, internet o telefonía. Modifica los artículos 7, 23 y 29.

Como puede observarse, de acuerdo al tenor de las citadas leyes:

1. Ciertas reformas, se enmarcan en la preocupación del legislador en orden a velar por la seguridad de los habitantes al interior de los condominios (ductos de evacuación, ascensores, calidad de construcciones, etc.).
2. Algunas de las reformas han propendido a facilitar la administración de los condominios.
3. Varias de las reformas han intentado perfeccionar las normas que regulan los condominios de viviendas sociales.
4. La última de las modificaciones, se vincula con el Derecho del Consumo, en cuanto a la libre elección de ciertos servicios.

A las leyes citadas, debemos adicionar la Ley N° 20.841, publicada en el Diario Oficial de 30 de marzo de 2015, que interpreta el inc. 1° del art. 10° de la Ley (referido al acceso de un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria), según se consignará.

El Reglamento de la Ley3 se aprobó por Decreto Supremo N° 46, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial con fecha 17 de junio de 1998. Contiene doce Títulos, signados:

1. “Del régimen de copropiedad inmobiliaria” (artículos 1° a 4°);
2. “De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio” (artículos 5° a 7°).
3. “De la solución de conflictos” (artículo 8°);
4. “De los bienes de dominio común” (artículo 9°).
5. “Del derecho de los copropietarios sobre los bienes de dominio común” (artículo 10°);
6. “De los derechos de uso y goce exclusivo” (artículo 11°);
7. “De la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes de dominio común” (artículo 12°);
8. “De la contribución a los gastos comunes” (artículos 13° a 19°);
9. “De la administración del condominio” (artículos 20° a 31°);
10. “De la seguridad del condominio” (artículo 32°);

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3 En adelante también “el Reglamento de la Ley”.

1. “Del término de la copropiedad inmobiliaria” (artículo 33°);
2. “De los condominios de viviendas sociales” (artículos 34° a 41°).

Pero los inmuebles adscritos al régimen de copropiedad inmobiliaria no sólo están sujetos a las normas de la Ley N° 19.537 y su Reglamento. También se les aplican otras normas de rango constitucional, legal, reglamentario y administrativo. Asimismo, también se les aplican las normas de los respectivos Reglamentos de Copropiedad, los acuerdos adoptados por las Asambleas de Copropietarios y por los integrantes del Comité de Administración. Lato sensu, estos últimos acuerdos también generan normas regulatorias para cada condominio. De esta forma, en nuestra opinión, las siguientes normas sirven de fundamento (los preceptos constitucionales que citaremos) y regulan, principalmente, a los condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria:

1. Normas constitucionales

• Art. 1°, inc. 3°: “El Estado reconoce y ampara a los grupos intermedios a través de los cuales se organiza y estructura la sociedad y les garantiza la adecuada autonomía para cumplir sus propios fines específicos”.

Los copropietarios, en efecto, organizados bajo el sistema de copropiedad inmobiliaria, constituyen un “grupo intermedio” merecedor del reconocimiento y de la protección del Estado (sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de enero de 2015, Rol Nº 2.688-14, que se resume más adelante).

• Art. 19 N° 15, derecho de asociarse sin permiso previo.

Los copropietarios se unen en función de sus intereses, bajo una forma especial de propiedad, que les confiere ciertos derechos e impone determinadas obligaciones.

• Art. 19 N° 24: “El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales”.

La copropiedad inmobiliaria es una de las “especies” de propiedad que debe garantizarse para quienes adhieran a ella.

Este mismo numeral de la Carta Fundamental establece que sólo la ley puede establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de la función social de la propiedad. Para el caso de los condominios, sin duda que la ley establece a los copropietarios –según veremos-, una serie de limitaciones y de obligaciones. En ambos casos, el fundamento se encuentra en la utilidad pública, uno de los factores de la función social de la propiedad.

1. Normas legales

• Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
• Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N° 458, publicado en el Diario Oficial de fecha 13 de abril de 1976).
• Ley Nº 18.287, establece procedimiento ante los Juzgados de Policía Local.
• Código Civil (aplicación supletoria).
• Código del Trabajo (trabajadores del condominio).
• Legislación previsional (trabajadores del condominio).
• Código de Procedimiento Civil, Título I del Libro III, del “Juicio ejecutivo de las obligaciones de dar” (cobro de gastos comunes).

1. Normas reglamentarias

• Decreto Supremo N° 46 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Reglamento de la Ley N° 19.537.
• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
• Instrumentos de Planificación Territorial.
• Reglamento Especial de Viviendas Económicas (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones).
• Decreto Supremo N° 230 de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que “Aprueba Reglamento Tipo de Copropiedad para Condominios de Viviendas Sociales”.
• Decreto Supremo N° 66 de 2007, del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, que “Aprueba Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas”.
• Decreto Supremo N° 209, del Ministerio de Salud, que “Aprueba Reglamento de piscinas de uso público”.
• Decreto Supremo N° 38, del Ministerio de Medio Ambiente, publicado en el Diario Oficial con fecha 12 de junio de 2012, que “Establece Norma de Emisión de Ruidos Generados por Fuentes que Indica”.

1. Resoluciones y Circulares

• Circulares Generales de la División de Desarrollo Urbano, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
• Resolución Exenta N° 1.250 de 2009, de la Superintendencia de Electricidad y Combustible, que “Establece procedimiento para la autorización y control de entidades de certificación de instalaciones interiores de gas”.
• Circular N° 33 de 20 de junio de 2013, del Servicio de Impuestos Internos, que “Actualiza los procedimientos para determinar el avalúo fiscal de bienes raíces acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria establecido en la Ley N° 19.537”, complementada por la Circular del mismo Servicio Nº 68 de 26 de diciembre de 2014.

1. Reglamento de copropiedad del condominio

Según veremos, tiene naturaleza contractual y por ende es una ley para los copropietarios (art. 1545 del Código Civil), bajo el entendido que sus cláusulas no contravengan las normas de la Ley N° 19.537 ni las de su Reglamento ni otros preceptos legales o reglamentarios aplicables a los condominios. Sin perjuicio de lo anterior, el reglamento de copropiedad ha de ser el primer instrumento que debe examinar el juez llamado a resolver un litigio originado al interior de una comunidad, pues en él se fija el marco de derechos y de obligaciones que los copropietarios detentan y deben observar, respectivamente. Es tal la fuerza que tiene el reglamento de copropiedad, que el Juez de Policía Local, conforme al art. 33°, letra a) de la Ley, podrá declarar la nulidad del acuerdo adoptado por la asamblea de copropietarios, si lo hubiere infringido (a menos que dicho acuerdo sea modificatorio del reglamento).

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